經歷了看(kan)房(fang)的奔波、選房(fang)的糾結(jie)和砍(kan)價的痛苦之后，你終于走(zou)到了向銀行申請貸(dai)款這一步。你以為只(zhi)要有體面的(de)工作(zuo)和穩定的(de)收入(ru)，搞清楚公積金貸(dai)款和商業貸(dai)款的(de)區(qu)別，申請房(fang)(fang)貸(dai)這(zhe)(zhe)種(zhong)瑣事交給房(fang)(fang)產(chan)(chan)中介辦理就OK了。如果你(ni)這(zhe)(zhe)樣想(xiang)，那(nei)你(ni)很可能就要為這(zhe)(zhe)小小的(de)偷懶多掏幾(ji)十萬利(li)息了。不(bu)說現在利(li)率市場(chang)化(hua)環境下各家銀行的(de)房(fang)(fang)貸(dai)利(li)率不(bu)盡相同，單說你(ni)隨意選擇的(de)還(huan)款方式，在未(wei)來的(de)20到30年中，就會對你(ni)的(de)家庭(ting)經濟情(qing)況產(chan)(chan)生比(bi)較大的(de)影響。
當前，無論是(shi)公積金貸款(kuan)還是(shi)商業(ye)銀行貸款(kuan)，還款(kuan)方式(shi)只有兩種：等額本(ben)金和(he)等額本(ben)息。兩種還款(kuan)方式的計算方法不同(tong)，貸款(kuan)期(qi)限越長，利息(xi)差別越大。
先來看什么(me)是等額本金還款法。它(ta)是將本(ben)金(jin)分攤到(dao)每(mei)(mei)個月(yue)(yue)，同時付清上一(yi)還(huan)(huan)款(kuan)日至本(ben)還(huan)(huan)款(kuan)日之(zhi)間(jian)的(de)(de)利息的(de)(de)還(huan)(huan)款(kuan)方式(shi)。以(yi)(yi)貸(dai)(dai)款(kuan)120萬元(yuan)(yuan)，期限30年為(wei)(wei)例。假(jia)設是(shi)北京(jing)市的(de)(de)公積金(jin)貸(dai)(dai)款(kuan)，按照(zhao)當前五年期以(yi)(yi)上貸(dai)(dai)款(kuan)基準年利率3.25%計算(suan)，每(mei)(mei)個月(yue)(yue)本(ben)金(jin)還(huan)(huan)款(kuan)額(e)為(wei)(wei)120萬÷360個月(yue)(yue)=3333元(yuan)(yuan)。第(di)(di)一(yi)個月(yue)(yue)的(de)(de)利率算(suan)法為(wei)(wei)：120萬×3.25%÷12=3250元(yuan)(yuan)，因此(ci)第(di)(di)一(yi)個月(yue)(yue)還(huan)(huan)款(kuan)額(e)為(wei)(wei)3333+3250=6583元(yuan)(yuan)。第(di)(di)二(er)個月(yue)(yue)的(de)(de)利率算(suan)法為(wei)(wei)：（120萬-3333）×3.25%÷12=3241元(yuan)(yuan)，第(di)(di)二(er)個月(yue)(yue)還(huan)(huan)款(kuan)額(e)為(wei)(wei)3333+3241=6574元(yuan)(yuan)。以(yi)(yi)此(ci)類推，此(ci)后每(mei)(mei)個月(yue)(yue)的(de)(de)還(huan)(huan)款(kuan)額(e)逐漸(jian)減少。
再來看什(shen)么(me)是等額(e)本(ben)息(xi)還款(kuan)法。它比(bi)等額本金的算(suan)法更加復(fu)雜，最終結果保證每(mei)個月(yue)還(huan)款的“本+息”之和始終保持不變。仍以公積金貸款120萬(wan)，期限30年(nian)，年(nian)利率3.25%計算(suan)，每(mei)月(yue)的還(huan)款額固(gu)定為5222.48元。
在(zai)等額本金情況下(xia)，如果(guo)貸款(kuan)利率始終不變，貸款(kuan)人30年需要支付(fu)的總利息為586625元(yuan)。而在等額(e)(e)本息(xi)(xi)(xi)(xi)情況(kuang)下，貸款人(ren)30年需要支付的(de)總利息(xi)(xi)(xi)(xi)為(wei)680091.3元(yuan)，足足比等額(e)(e)本金多付了93466元(yuan)。真是(shi)不(bu)算不(bu)知道，一(yi)算嚇一(yi)跳。這(zhe)還(huan)是(shi)公積金貸款，如果是(shi)利率更高的(de)商業貸款，30年的(de)利息(xi)(xi)(xi)(xi)可(ke)以差出幾(ji)十萬。正因(yin)如此，如果貸款人(ren)不(bu)特意提出，銀行一(yi)般默認(ren)的(de)是(shi)等額(e)(e)本息(xi)(xi)(xi)(xi)還(huan)款法，理由顯而(er)易見——可(ke)以多收利息(xi)(xi)(xi)(xi)。
等(deng)額本息還款壓(ya)力小
既然(ran)如(ru)此，銀行為什么還要(yao)提供兩種還款(kuan)方式(shi)供貸(dai)款(kuan)人選擇呢(ni)？這是因為等額本息還款法(fa)雖(sui)然總利息多，但是(shi)優點在于每個月還款額度較為固定，額度不(bu)多不(bu)少，便于記憶，也便于緩解(jie)貸(dai)款者(zhe)的貸(dai)款壓力。
等額本金還(huan)款方式的優點(dian)在(zai)于整體支付的利息相對(dui)較少(shao)，但劣(lie)勢在(zai)于前期還(huan)款壓(ya)力較大。如果(guo)將(jiang)上述例子中的(de)(de)公積金貸(dai)款(kuan)換(huan)成商(shang)業貸(dai)款(kuan)，年(nian)(nian)利率變為當前的(de)(de)4.9%，仍以貸(dai)款(kuan)120萬，期(qi)限(xian)30年(nian)(nian)計算。若(ruo)是等額(e)(e)本(ben)金還(huan)款(kuan)，首(shou)月(yue)(yue)要(yao)還(huan)8233.33元，并(bing)且在未來一(yi)年(nian)(nian)半的(de)(de)時間內，每月(yue)(yue)的(de)(de)還(huan)款(kuan)額(e)(e)度都(dou)在8000元以上。對于好不容易剛剛湊齊首(shou)付款(kuan)、還(huan)面(mian)臨裝修買(mai)家(jia)具的(de)(de)年(nian)(nian)輕購(gou)房人來說(shuo)，還(huan)款(kuan)壓(ya)力不容小覷。而若(ruo)選擇(ze)等額(e)(e)本(ben)息還(huan)款(kuan)法(fa)，雖然總利息多，但每月(yue)(yue)固定還(huan)款(kuan)6368.72元，還(huan)款(kuan)壓(ya)力相對較小。
由(you)此可見(jian)，如果(guo)貸款人工作和收入穩定，還款能力較強，選(xuan)擇等(deng)額本(ben)金(jin)方(fang)式較好。如(ru)果貸款(kuan)(kuan)人還(huan)款(kuan)(kuan)能(neng)力稍弱，等額(e)本金(jin)(jin)還(huan)款(kuan)(kuan)方(fang)(fang)式(shi)無疑陡增生(sheng)活壓力。對于(yu)部分(fen)(fen)收入不(bu)高的(de)購房者來說，最好的(de)狀態就是先采用等額(e)本息的(de)還(huan)款(kuan)(kuan)方(fang)(fang)式(shi)，過了一段時(shi)間再變(bian)更為等額(e)本金(jin)(jin)的(de)還(huan)款(kuan)(kuan)方(fang)(fang)式(shi)。這樣既能(neng)度過等額(e)本金(jin)(jin)一開始的(de)高額(e)還(huan)款(kuan)(kuan)，還(huan)能(neng)省下一部分(fen)(fen)利息。但是，至于(yu)什么(me)時(shi)候變(bian)更比較合(he)適、銀(yin)行是否允許變(bian)更還(huan)款(kuan)(kuan)方(fang)(fang)式(shi)，都(dou)要根據貸款(kuan)(kuan)人經濟情況以及與銀(yin)行簽訂的(de)具體合(he)同而定。
提(ti)前還貸一定合算嗎？
在(zai)等額本息方式中，前(qian)期還的房貸，主要是(shi)利息部分(fen)。而等額本(ben)金(jin)方式，前期還(huan)(huan)的(de)(de)房(fang)(fang)貸(dai)，主要是(shi)本(ben)金(jin)部(bu)分(fen)。在現實(shi)中，很多(duo)(duo)人并(bing)不(bu)會(hui)真(zhen)正背(bei)負長達30年的(de)(de)貸(dai)款(kuan)。更(geng)多(duo)(duo)的(de)(de)時候，隨著房(fang)(fang)產的(de)(de)再出售，很多(duo)(duo)購(gou)房(fang)(fang)人會(hui)提前結清(qing)房(fang)(fang)貸(dai)。如(ru)果(guo)有一(yi)天(tian)你想提前還(huan)(huan)房(fang)(fang)貸(dai)了(le)，會(hui)遇到什(shen)么(me)樣的(de)(de)情況呢？這時選(xuan)擇等額本(ben)息還(huan)(huan)款(kuan)的(de)(de)人就會(hui)比較(jiao)吃虧，因為(wei)他的(de)(de)還(huan)(huan)款(kuan)結構中，先(xian)還(huan)(huan)的(de)(de)是(shi)利息，余下還(huan)(huan)有大量的(de)(de)本(ben)金(jin)沒(mei)還(huan)(huan)。等額本(ben)金(jin)方式下，本(ben)金(jin)已(yi)(yi)經還(huan)(huan)掉(diao)了(le)大部(bu)分(fen)，相應要還(huan)(huan)的(de)(de)貸(dai)款(kuan)已(yi)(yi)經少了(le)很多(duo)(duo)。所以(yi)，如(ru)果(guo)條件(jian)允(yun)許(xu)的(de)(de)話(hua)，等額本(ben)金(jin)是(shi)一(yi)個(ge)值(zhi)得考慮的(de)(de)選(xuan)擇，雖(sui)然它可能造成一(yi)開始還(huan)(huan)貸(dai)壓(ya)力較(jiao)高。
微信公(gong)眾號“越女讀財”發(fa)現，如果(guo)貸款(kuan)140萬，期限30年，那么在還款(kuan)23年后，無論是(shi)等(deng)額本(ben)(ben)息(xi)還是(shi)等(deng)額本(ben)(ben)金(jin)，房貸總支出已達到相同的額度。這時候(hou)，對(dui)于使用等(deng)額本(ben)(ben)息(xi)的人來說，提前還清(qing)就毫無意義了，因為(wei)大部分利息(xi)已經在23年內貢獻給了銀行，剩下要還的幾乎都是(shi)本(ben)(ben)金(jin)，早還晚(wan)還區別(bie)已經不大了，還不如拿(na)去(qu)理(li)財(cai)。
什(shen)么人適合提前還貸
偉(wei)嘉(jia)安捷指(zhi)出，一(yi)般(ban)來說，以下兩(liang)類人群比較適合提前還款，一(yi)是處于(yu)還(huan)款(kuan)(kuan)(kuan)(kuan)初(chu)期的(de)借款(kuan)(kuan)(kuan)(kuan)人(ren)，因為利息支出通常集中(zhong)在(zai)還(huan)款(kuan)(kuan)(kuan)(kuan)初(chu)期，借款(kuan)(kuan)(kuan)(kuan)人(ren)這時候提前還(huan)貸可(ke)節省利息。二是借款(kuan)(kuan)(kuan)(kuan)人(ren)手(shou)頭(tou)資金(jin)能(neng)夠(gou)支付房貸剩余尾款(kuan)(kuan)(kuan)(kuan)，卻不能(neng)滿(man)足其(qi)(qi)他方面(mian)資金(jin)需(xu)求(qiu)時，選擇(ze)提前還(huan)款(kuan)(kuan)(kuan)(kuan)是比(bi)較劃算的(de)。借款(kuan)(kuan)(kuan)(kuan)人(ren)可(ke)以將手(shou)中(zhong)資金(jin)用于(yu)提前還(huan)貸結清貸款(kuan)(kuan)(kuan)(kuan)，然后用此套房產向銀(yin)行申請抵(di)押消費貸款(kuan)(kuan)(kuan)(kuan)，將抵(di)押出來的(de)錢(qian)款(kuan)(kuan)(kuan)(kuan)用于(yu)其(qi)(qi)他方面(mian)的(de)資金(jin)需(xu)求(qiu)來解決自身(shen)融資需(xu)求(qiu)。
融360指出，提(ti)前還貸主要有五個步(bu)驟。第一步，先查看貸(dai)(dai)款合同中有關(guan)(guan)提(ti)(ti)前(qian)還(huan)貸(dai)(dai)的要求(qiu)，注意提(ti)(ti)前(qian)還(huan)貸(dai)(dai)是(shi)否(fou)須(xu)交一定的違約(yue)金。第二(er)步，向(xiang)貸(dai)(dai)款銀(yin)行電(dian)話咨(zi)詢提(ti)(ti)前(qian)還(huan)貸(dai)(dai)的申請時間及(ji)最低還(huan)款額(e)度等其他所需要準備的資料。第三步，按(an)銀(yin)行要求(qiu)親自到相(xiang)關(guan)(guan)部門提(ti)(ti)出提(ti)(ti)前(qian)還(huan)款申請。第四步，借(jie)款人攜相(xiang)關(guan)(guan)證件到借(jie)款銀(yin)行，辦理提(ti)(ti)前(qian)還(huan)款相(xiang)關(guan)(guan)手續。第五步，提(ti)(ti)交《提(ti)(ti)前(qian)還(huan)款申請表》并在柜(ju)臺存入提(ti)(ti)前(qian)償還(huan)的款項即可。
融360房貸分(fen)析(xi)師張(zhang)琪指出，大(da)多(duo)數銀行辦理(li)提前還(huan)款已經(jing)不(bu)需要交違約金了(le)，但部(bu)分(fen)銀(yin)(yin)行會(hui)根據已還(huan)款時(shi)間確定違(wei)約(yue)金比例，如某國(guo)有大行要(yao)(yao)(yao)求房貸(dai)期限不足(zu)一(yi)(yi)(yi)年(nian)(nian)的罰息三(san)個月(yue)，滿一(yi)(yi)(yi)年(nian)(nian)不足(zu)兩(liang)年(nian)(nian)的罰息兩(liang)個月(yue)，滿兩(liang)年(nian)(nian)不足(zu)三(san)年(nian)(nian)的罰息一(yi)(yi)(yi)個月(yue)。銀(yin)(yin)行是否罰息主要(yao)(yao)(yao)還(huan)是以簽訂的合(he)同(tong)為準。想要(yao)(yao)(yao)提前還(huan)款的購房者一(yi)(yi)(yi)定要(yao)(yao)(yao)仔(zi)細(xi)閱讀房屋買(mai)賣合(he)同(tong)及貸(dai)款相關(guan)合(he)同(tong)有關(guan)違(wei)約(yue)金的規定，有必(bi)要(yao)(yao)(yao)的話最(zui)好能(neng)到銀(yin)(yin)行的網點人工咨詢。
（來源：《北(bei)京晚報》）
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