“借名(ming)買房”是指房屋(wu)的實(shi)際出資人借用他人名(ming)義購房，并(bing)以他人名(ming)義登記房屋(wu)所有權(quan)的行為(wei)。“借名買房(fang)”通常發生(sheng)在熟人或者(zhe)親人之間(jian)，但是現(xian)實生(sheng)活(huo)中(zhong)還(huan)是存(cun)在諸多(duo)風(feng)險，到底(di)“借名買房(fang)”會(hui)涉(she)及到哪些法律風(feng)險呢？又該怎么防(fang)范(fan)風(feng)險？下文(wen)為您詳細介(jie)紹(shao)相關內容。
一、一般(ban)借名買房的(de)原因為：
第一、為(wei)規(gui)避法律政策，如：為(wei)規(gui)避國家房(fang)貸、稅收、登記(ji)等相關法規(gui)政策;
第二、借用他人資格(ge)享受某(mou)種購房優惠;
第三、轉移財產以(yi)逃(tao)避債務。
二、借名買房(fang)帶(dai)來的法律問題(ti)
借名購房(fang)使得房(fang)產(chan)登記的權利人并非真正的房(fang)屋所(suo)有權。根(gen)據物權(quan)(quan)變動(dong)的(de)(de)公(gong)示公(gong)信原則，為避免給交易相對人帶來(lai)不(bu)(bu)可(ke)預見的(de)(de)損害，維護交易安(an)全和(he)穩定(ding)，物權(quan)(quan)的(de)(de)所(suo)屬(shu)應當進行公(gong)示。動(dong)產(chan)以其占有(you)為公(gong)示，不(bu)(bu)動(dong)產(chan)的(de)(de)公(gong)示方式即是登記(ji)。根(gen)據(ju)《中華人民共和(he)國(guo)(guo)物權(quan)(quan)法(fa)》第九條(tiao)規定(ding)，“不(bu)(bu)動(dong)產(chan)物權(quan)(quan)的(de)(de)設立、變更、轉(zhuan)讓和(he)消滅，經依法(fa)登記(ji)，發(fa)(fa)生效(xiao)力(li)(li)未(wei)經登記(ji)，不(bu)(bu)發(fa)(fa)生效(xiao)力(li)(li)，但法(fa)律另有(you)規定(ding)的(de)(de)除外。依法(fa)屬(shu)于(yu)國(guo)(guo)家所(suo)有(you)的(de)(de)自然資源，所(suo)有(you)權(quan)(quan)可(ke)以不(bu)(bu)登記(ji)。”可(ke)以看出，不(bu)(bu)動(dong)產(chan)物權(quan)(quan)必須經過登記(ji)始發(fa)(fa)生物權(quan)(quan)效(xiao)力(li)(li)。一經公(gong)示，即產(chan)生公(gong)信力(li)(li)。
當(dang)事(shi)人基于對(dui)財產權屬(shu)公示的(de)信賴而為的(de)交易行為，應當(dang)受到(dao)法律的(de)保護(hu)，比如善意取得制度。而對于借(jie)名(ming)購房(fang)，出(chu)資(zi)人(ren)(ren)(ren)(ren)并不是登記的(de)權(quan)利(li)人(ren)(ren)(ren)(ren)，即(ji)使(shi)其(qi)事實上(shang)對(dui)該(gai)房(fang)屋占(zhan)有、管理和(he)(he)使(shi)用，也(ye)不是法(fa)律(lv)上(shang)適(shi)格(ge)的(de)處分人(ren)(ren)(ren)(ren)。登記權(quan)利(li)人(ren)(ren)(ren)(ren)如(ru)果(guo)(guo)擅(shan)自(zi)處分該(gai)房(fang)屋，如(ru)設定(ding)(ding)抵押、出(chu)售等(deng)，如(ru)果(guo)(guo)相(xiang)對(dui)方(fang)符(fu)合(he)善意取(qu)得的(de)要(yao)件(jian)，法(fa)律(lv)會偏重保障交易(yi)安全(quan)(quan)和(he)(he)善意相(xiang)對(dui)人(ren)(ren)(ren)(ren)的(de)利(li)益，不會僅因(yin)其(qi)非事實權(quan)利(li)人(ren)(ren)(ren)(ren)，無(wu)權(quan)處分而判定(ding)(ding)該(gai)物(wu)權(quan)變動無(wu)效。因(yin)此，借(jie)名(ming)購房(fang)如(ru)果(guo)(guo)發生糾紛，通常(chang)會陷入這(zhe)樣的(de)境地：法(fa)律(lv)保護(hu)當(dang)事人(ren)(ren)(ren)(ren)之間合(he)法(fa)的(de)意思自(zi)治的(de)合(he)意，即(ji)雙方(fang)借(jie)名(ming)購房(fang)的(de)約定(ding)(ding)，但法(fa)律(lv)更保障交易(yi)安全(quan)(quan)，保障善意相(xiang)對(dui)人(ren)(ren)(ren)(ren)基(ji)于物(wu)權(quan)公示(shi)公信(xin)力產生的(de)信(xin)賴(lai)利(li)益以維持社會的(de)穩定(ding)(ding)。
三、借(jie)名買房雙方(fang)當事(shi)人(ren)面臨(lin)的風險
(一)出資人所面臨的風(feng)險(xian)
1、如果借名購(gou)房(fang)后，登記權(quan)利(li)人反悔(hui)，即(ji)使當事(shi)人留(liu)有足夠充分的證據(ju)證明借名購(gou)房(fang)事(shi)實存在，也為其自身帶來許多不必(bi)要的(de)麻煩，更有甚者(zhe)如無法證明借名購房事實的(de)存在，出(chu)資(zi)人自身權利(li)得不到(dao)保障，導致錢房兩空(kong)。
2、如果所購(gou)房屋為保障(zhang)性住房，出資(zi)人實際上并(bing)不符合購(gou)房條件，即使(shi)登記權利人認可借(jie)名購房(fang)事實，出資(zi)人也不(bu)可能取得該房(fang)屋(wu)的(de)所有權。
3、如(ru)果登記(ji)權利(li)人擅自出售房屋，交易相對(dui)方為善意且已(yi)經辦理變更登(deng)記的情況下(xia)，出(chu)資人(ren)不可(ke)能(neng)(neng)要(yao)(yao)求取消交易拿(na)回房屋，即使證(zheng)明了借(jie)名購房事實存在，也只能(neng)(neng)要(yao)(yao)求登(deng)記權利人(ren)承擔(dan)相(xiang)應(ying)責(ze)任。
4、如(ru)果登記(ji)權利人擅自在(zai)該房屋上設定他權利如(ru)抵押權等，在(zai)他(ta)項權(quan)(quan)利人(ren)(ren)為善意的情況下，出資人(ren)(ren)如(ru)果要求(qiu)確認(ren)權(quan)(quan)屬，通常需(xu)要滌除他項權(quan)(quan)利，才能獲得他項權(quan)(quan)利人(ren)(ren)的認(ren)可(ke)，更(geng)甚之，如(ru)果抵(di)押(ya)權(quan)(quan)人(ren)(ren)按照法律規定(ding)和(he)抵(di)押(ya)權(quan)(quan)登(deng)記實現抵(di)押(ya)權(quan)(quan)，勢必對出資人(ren)(ren)自身的權(quan)(quan)利造成影響。
(二)登記權(quan)利人面臨的風險
1、如果購房需(xu)要(yao)的是登(deng)記權利人的資格、條件以(yi)享受優惠(hui)，借名購房后登(deng)記權利人通常喪失(shi)了再次享受(shou)該優惠(hui)條件的機會，如部分城(cheng)市的首套(tao)房優惠(hui)政策，抽簽(qian)搖(yao)號所取得的序位等。
2、如果出(chu)資(zi)人(ren)非(fei)全款(kuan)購買該房屋，而是辦理了按揭手(shou)續，在出(chu)資人不履行按揭還款(kuan)義務的(de)情況下(xia)，實際上是對登記權利人的(de)信用資質發(fa)生影響(xiang)，甚至銀(yin)行直(zhi)接向登記權利人要(yao)求還款(kuan)。
3、如果登(deng)記權利人未償(chang)還到期債(zhai)務，債(zhai)權人向法院(yuan)申請(qing)強制執行，法(fa)院在查明(ming)被執行(xing)人財(cai)產(chan)(chan)時，將會(hui)把借名購(gou)房的該房屋視為(wei)登記權利(li)(li)人的財(cai)產(chan)(chan)，可能(neng)會(hui)將之作為(wei)被執行(xing)人生活所必須(xu)的財(cai)產(chan)(chan)予(yu)以(yi)保留，但執行(xing)其其他財(cai)產(chan)(chan)，導致登記權利(li)(li)人實際上(shang)生活所必須(xu)的財(cai)產(chan)(chan)被執行(xing)。
另(ling)外，借名購房(fang)的情況下，出資人與(yu)登記權利人通常關(guan)系較為(wei)密切，法院審理的(de)借名(ming)購房糾紛中甚至多(duo)有親屬關系，因此雙方基于信任(ren)，很多(duo)未簽訂書面協議(yi)或者協議(yi)約定并不明確。但由于借名(ming)購房本身隱(yin)藏著許(xu)多(duo)不可預測的(de)因素，很容易引起糾紛，除了對(dui)當(dang)事人本身財產權(quan)利的(de)損害以(yi)外，亦是對(dui)雙方感情的(de)破壞，從親人變(bian)仇人的(de)不乏其人。
四、如何降(jiang)低“借名買(mai)房”風險？
鑒于借名(ming)買房的諸多風(feng)險，建議消費者應盡量通過正規方式購房(fang)，若不(bu)得(de)已需要借名買房時(shi)，應注意以下幾個方面，力求將風險(xian)降至最低(di)：
1、借名買(mai)房之前，首先弄清楚欲購房屋的性質(zhi)，房(fang)屋(wu)能(neng)否(fou)上市交易，借(jie)名(ming)購買是(shi)否(fou)違反國家政(zheng)策(ce)性(xing)規定，防(fang)止將來(lai)無(wu)法(fa)取得房屋(wu)所有權。
2、簽訂書面協議。為與借款合(he)(he)同(tong)相區分，書面協議中(zhong)應明確(que)雙方的借(jie)名買房合(he)(he)同(tong)關系，可(ke)以請第(di)三方見(jian)證(zheng)合(he)(he)同(tong)。
3、注(zhu)意保留雙(shuang)方(fang)洽(qia)談、簽訂(ding)借名(ming)買房協議(yi)時(shi)的證(zheng)據，如邀請朋友(you)作見證、進行錄(lu)音錄(lu)像(xiang)等(deng)。
4、注(zhu)意(yi)保存購房(fang)手續，付款證(zheng)明(銀(yin)行(xing)轉賬記錄(lu)(lu)、收(shou)據(ju)收(shou)條、還貸記錄(lu)(lu)等)，購房(fang)發票，房(fang)產(chan)證(zheng)書等書面證(zheng)據(ju)材料。 ; （來源：湖南新環境）