在二孩政策(ce)帶動(dong)下(xia)，小(xiao)房(fang)換大房(fang)的需求被點燃，且(qie)中(zhong)小(xiao)戶型(xing)占比日漸減(jian)少的背(bei)景下(xia)，二手(shou)房成為一些購房(fang)者(zhe)(zhe)的(de)主要陣地(di)。不(bu)少(shao)購房(fang)者(zhe)(zhe)是賣一買(mai)一的(de)連環單，整個交(jiao)易過程不(bu)僅涉(she)及(ji)賣房(fang)，還(huan)涉(she)及(ji)買(mai)房(fang)。任何一個環節(jie)出現(xian)問題都可能(neng)影響(xiang)交(jiao)易進(jin)程，甚至出現(xian)糾(jiu)紛，繁雜的(de)交(jiao)易環節(jie)讓購房(fang)者(zhe)(zhe)頭痛不(bu)已(yi)。那么，在買(mai)賣二手房(fang)過程中應該(gai)注意什么呢？
案例
王(wang)先生想(xiang)購買一(yi)套面積(ji)較(jiao)大的房(fang)屋A，但由于(yu)政(zheng)策及經濟情(qing)況的限制，必須(xu)出(chu)售其(qi)名下(xia)另一套房(fang)(fang)屋(wu)B，于(yu)是就(jiu)B房(fang)(fang)屋(wu)與李女士簽(qian)訂(ding)房(fang)(fang)屋(wu)買(mai)賣合(he)同(tong)（以下(xia)稱(cheng)合(he)同(tong)1），同(tong)時就(jiu)A房(fang)(fang)屋(wu)與張先(xian)生(sheng)簽(qian)訂(ding)房(fang)(fang)屋(wu)買(mai)賣合(he)同(tong)（以下(xia)稱(cheng)合(he)同(tong)2）。但由于(yu)李女士的(de)購房(fang)(fang)資質審核(he)未(wei)通過，導致王(wang)(wang)先(xian)生(sheng)不能(neng)及時將B房(fang)(fang)屋(wu)出賣，而A房(fang)(fang)屋(wu)的(de)過戶期限也已經(jing)到期。此時，由于(yu)李女士不能(neng)如約履(lv)行合(he)同(tong)，導致王(wang)(wang)先(xian)生(sheng)在與張先(xian)生(sheng)的(de)合(he)同(tong)履(lv)行中構成(cheng)違(wei)約。
專家分(fen)析
偉業我(wo)愛我(wo)家集團市(shi)場研究院經理孔(kong)丹表示，合同不(bu)能按時履(lv)行，有可能導致連(lian)環單中(zhong)的售(shou)房(fang)人或購房(fang)人在另一房(fang)屋(wu)買賣合(he)同中(zhong)構(gou)成違約，因合(he)同具有相(xiang)對性，守約方在另一房(fang)屋(wu)買賣合(he)同中(zhong)違約所(suo)遭受的損失，也(ye)無法向違約方主張。
合同(tong)1與(yu)合同(tong)2屬(shu)于兩個獨立的合同(tong)，合同(tong)具有相對性，王(wang)先生在合(he)(he)同(tong)(tong)2的(de)(de)履(lv)行過程中遭受的(de)(de)損失(shi)，對(dui)于合(he)(he)同(tong)(tong)1而言，不屬于因(yin)合(he)(he)同(tong)(tong)履(lv)行遭受的(de)(de)直接損失(shi)，而是(shi)間接損失(shi)，因(yin)此，王先(xian)(xian)生不能(neng)向李女士主(zhu)張(zhang)，要求(qiu)李女士賠償他在合(he)(he)同(tong)(tong)2里的(de)(de)損失(shi)。簡單地(di)說，這(zhe)筆損失(shi)只(zhi)能(neng)王先(xian)(xian)生自己掏，李女士只(zhi)需(xu)對(dui)合(he)(he)同(tong)(tong)1的(de)(de)違約給王先(xian)(xian)生補償即可(ke)，對(dui)于合(he)(he)同(tong)(tong)2王先(xian)(xian)生的(de)(de)損失(shi)，與李女士是(shi)沒關系的(de)(de)。
孔丹(dan)也提醒(xing)消費者，目前市場上賣一(yi)買一(yi)的改善(shan)型置業(ye)需求很多，因同時涉及賣房和買房的(de)過程，出現問題的(de)概(gai)率很大，置業者(zhe)應留意(yi)每一個(ge)細節，以免造成不必要的(de)麻煩。
買二手房(fang)流程(cheng)指導
一、找中(zhong)介選(xuan)房源。在看房(fang)源(yuan)(yuan)時可多看幾(ji)家(jia)中介(jie)的(de)掛牌房(fang)(fang)源(yuan)(yuan)，多比較，選擇價格和品質都合適(shi)(shi)的(de)。有(you)的(de)中介(jie)公司(si)有(you)獨(du)家(jia)房(fang)(fang)源(yuan)(yuan)，這類房(fang)(fang)源(yuan)(yuan)價格可能(neng)相對較高，購房(fang)(fang)者要(yao)慎重對比，選擇適(shi)(shi)合自己(ji)的(de)。
二、核實賣方身份。一旦(dan)確定房源(yuan)，要核實賣方的(de)身份(fen)，如果(guo)是(shi)個人，看他(ta)的(de)身份(fen)證(zheng)。
三、確認產權。到(dao)房管局查(cha)驗賣方的房產證。查(cha)看以下幾個關鍵(jian)點：
1.產權(quan)證上(shang)的房(fang)主是否與賣房(fang)人(ren)(ren)是同一個人(ren)(ren)，核對賣方身(shen)份證或工商檔案中的名稱與房(fang)產證上(shang)的房(fang)屋所(suo)有人(ren)(ren)是否一致。
2.產權(quan)證(zheng)所確認的(de)面積(ji)與實際面積(ji)是否(fou)有不符之處。
3. 看該房(fang)屋(wu)是否(fou)有(you)(you)(you)房(fang)屋(wu)共(gong)(gong)有(you)(you)(you)權人(ren)(ren)，如果房(fang)屋(wu)為多人(ren)(ren)共(gong)(gong)有(you)(you)(you)，則(ze)須(xu)賣(mai)房(fang)人(ren)(ren)提(ti)供(gong)所有(you)(you)(you)共(gong)(gong)有(you)(you)(you)人(ren)(ren)的身份證件及(ji)同意出(chu)賣(mai)房(fang)屋(wu)的書面文件；如是夫妻共(gong)(gong)有(you)(you)(you)財產(chan)，是否(fou)經過賣(mai)方配(pei)偶的書面同意；如房(fang)屋(wu)已出(chu)租，則(ze)須(xu)賣(mai)房(fang)人(ren)(ren)提(ti)供(gong)承租人(ren)(ren)同意出(chu)售的書面意見(jian)，千萬別(bie)忽視這(zhe)些注意事(shi)項。
四、核(he)實(shi)房屋是(shi)否允許買賣。以下情(qing)況的房屋千萬不要買：
1. 已列入拆(chai)遷(qian)公告范(fan)圍的房(fang)(fang)屋或被國(guo)家征(zheng)用的房(fang)(fang)屋；
2. 被人民法院(yuan)或行政機關依法查封的房屋；
3. 屬違法或(huo)違章建筑(zhu)的房屋(wu)。
五、對房屋質量及其他配套設施的(de)審查。在(zai)這一(yi)環節，購房(fang)者(zhe)除(chu)對房(fang)屋戶型、結(jie)構、用材等(deng)較直觀的方面(mian)進(jin)行(xing)查看外(wai)，還須進(jin)一步了(le)解有(you)關供用電情(qing)況(kuang)、水(shui)質(zhi)、水(shui)壓、煤氣、供暖(nuan)、管線走向(xiang)等(deng)細節；了(le)解物(wu)業公(gong)司提供的服務項(xiang)目及收(shou)費標準(zhun)。
六(liu)、關鍵性承諾應體(ti)現在合同(tong)中。對交(jiao)易的任何(he)關(guan)鍵性約定(ding)或賣方(fang)的任何(he)承諾均應體現在合(he)同中，不(bu)能以口頭(tou)約定(ding)代之，因為口頭(tou)約定(ding)一旦(dan)發生糾紛則無法舉證(zheng)。購房者在簽訂房屋(wu)(wu)買(mai)賣合(he)同時，要注(zhu)意寫(xie)明(ming)“房屋(wu)(wu)交付期限”，注(zhu)明(ming)何(he)時賣方(fang)將房屋(wu)(wu)以何(he)種方(fang)式交付給買(mai)方(fang)，如(ru)果屆時不(bu)能按時交房，買(mai)方(fang)將得到(dao)什(shen)么(me)樣的賠償等。
七、留心付款方式和時間。買家在付(fu)(fu)款時(shi)(shi)，應盡量(liang)采用能(neng)在(zai)銀行留下(xia)劃轉證據的方(fang)式進行付(fu)(fu)款，由此能(neng)夠(gou)增加購(gou)買付(fu)(fu)款憑證。一般情況下(xia)，在(zai)約(yue)定時(shi)(shi)，買家可(ke)以(yi)以(yi)房屋總價(jia)的10%左右作為交房時(shi)(shi)再付(fu)(fu)的條(tiao)件約(yue)束賣家按時(shi)(shi)交房；也可(ke)以(yi)要求(qiu)房主搬出移交后再行支付(fu)(fu)購(gou)房款。
八(ba)、小心房款(kuan)和產權的交接。不要隨(sui)便相信(xin)(xin)對方(fang)(fang)的信(xin)(xin)譽，先交錢再(zai)過(guo)(guo)戶(hu)還是先過(guo)(guo)戶(hu)再(zai)交錢是一個重(zhong)要問題(ti)；可(ke)以(yi)考慮(lv)將房(fang)款押在一個雙方(fang)(fang)都信(xin)(xin)得過(guo)(guo)的單位，如律師樓或信(xin)(xin)譽較好的代理公司處，等過(guo)(guo)戶(hu)完成后(hou)，再(zai)將房(fang)款轉入賣方(fang)(fang)的賬戶(hu)。
九、保證產權順利過戶。經當地房屋土地管理(li)(li)局辦理(li)(li)完(wan)(wan)產(chan)權(quan)才算(suan)完(wan)(wan)成(cheng)過(guo)戶(hu)手續。有代理(li)(li)公司、律師、公證的(de)保證等(deng)都(dou)不(bu)算(suan)是完(wan)(wan)成(cheng)交易過(guo)程；從(cong)買方的(de)角度來說，一定是產(chan)權(quan)過(guo)完(wan)(wan)戶(hu)以(yi)后這套(tao)房才真(zhen)正屬于你(ni)，在此之前(qian)，賣方隨時可以(yi)毀(hui)約。
賣二手(shou)房注(zhu)意事項
1. 代理方(fang)式的選(xuan)擇(ze)。委托(tuo)中介(jie)銷售二(er)手房一(yi)(yi)(yi)般(ban)(ban)(ban)(ban)有兩種方(fang)式：獨家(jia)代理(li)方(fang)式和一(yi)(yi)(yi)般(ban)(ban)(ban)(ban)方(fang)式。選取獨家(jia)代理(li)方(fang)式的客戶不(bu)應當將同(tong)一(yi)(yi)(yi)套(tao)房源委(wei)(wei)托(tuo)給另一(yi)(yi)(yi)家(jia)中(zhong)(zhong)介(jie)；而一(yi)(yi)(yi)般(ban)(ban)(ban)(ban)方(fang)式可(ke)將同(tong)一(yi)(yi)(yi)套(tao)房源同(tong)時(shi)委(wei)(wei)托(tuo)幾家(jia)中(zhong)(zhong)介(jie)代理(li)銷售。目前比較大的公司一(yi)(yi)(yi)般(ban)(ban)(ban)(ban)都傾向于同(tong)客戶簽署獨家(jia)代理(li)合同(tong)，小型中(zhong)(zhong)介(jie)則比較傾向于一(yi)(yi)(yi)般(ban)(ban)(ban)(ban)合同(tong)。一(yi)(yi)(yi)般(ban)(ban)(ban)(ban)而言，獨家(jia)代理(li)合同(tong)更(geng)能保證(zheng)交(jiao)易的安全性；一(yi)(yi)(yi)般(ban)(ban)(ban)(ban)合同(tong)則能提(ti)供更(geng)多的客源、促成交(jiao)易的早日(ri)成交(jiao)，但在交(jiao)易過(guo)程中(zhong)(zhong)可(ke)能會存在一(yi)(yi)(yi)定的風(feng)險。
2. 代理(li)時間的選擇(ze)，代理(li)有效期(qi)宜(yi)短不宜(yi)長。如果簽了一(yi)份(fen)獨家代(dai)理(li)(li)合同，但是(shi)房子遲(chi)遲(chi)不能脫手怎(zen)么辦？這就需要在簽(qian)訂合同的時候約定一(yi)個(ge)有效期，在有效期內未能達成交易就可以自(zi)動解除合同。代(dai)理(li)(li)有效期的時間宜短不宜長，一(yi)般(ban)以一(yi)個(ge)月(yue)為宜。
3.“跳過”中(zhong)介有風險。有一(yi)些“精明(ming)”的賣房(fang)者通過中(zhong)介(jie)與購房(fang)者碰(peng)頭后，為了(le)省卻一(yi)筆(bi)中(zhong)介(jie)費，就會“跳(tiao)過”中(zhong)介(jie)與購房(fang)者直接進行交(jiao)易(yi)(yi)(yi)。專家認為，這一(yi)方面是賣房(fang)客(ke)戶有違誠信(xin)的表(biao)現，另一(yi)方面也(ye)增大了(le)交(jiao)易(yi)(yi)(yi)的風險，有時反而還會降低交(jiao)易(yi)(yi)(yi)的效率(lv)。所以，最(zui)好(hao)找較具(ju)規模、信(xin)譽較好(hao)的中(zhong)介(jie)公司代理房(fang)屋交(jiao)易(yi)(yi)(yi)。
4.不簽“到手價(jia)”。許多客戶(hu)在委(wei)托賣(mai)房(fang)時嫌合(he)同上各款(kuan)項細則太過(guo)麻煩，要(yao)求只簽(qian)(qian)一(yi)個(ge)(ge)“到(dao)手(shou)價”，即直接到(dao)手(shou)的(de)錢有多少簽(qian)(qian)多少。二(er)手(shou)房(fang)交易(yi)過(guo)程(cheng)(cheng)中，除房(fang)屋本身(shen)的(de)房(fang)款(kuan)外，還涉及(ji)契稅、交易(yi)手(shou)續費、中介費等費用。如果只簽(qian)(qian)一(yi)個(ge)(ge)“到(dao)手(shou)價”，必然給中介留下很大的(de)操作空間(jian)。碰到(dao)一(yi)些不法中介的(de)話，等于制造了“暗箱操作”的(de)溫(wen)床(chuang)。因而，簽(qian)(qian)約過(guo)程(cheng)(cheng)中，一(yi)定要(yao)把各款(kuan)項弄清(qing)楚，千萬不要(yao)只簽(qian)(qian)一(yi)個(ge)(ge)“到(dao)手(shou)價”。
5. 注意買方的(de)資格和購買能(neng)力。如果(guo)是(shi)賣一買(mai)一的(de)置業者(zhe)，應盡量(liang)先把賣掉的(de)房子處理好(hao)，以免被動。
（來源：華(hua)商網(wang)）