3月1日起，《最高人民法(fa)院關于(yu)適用〈中華人民共和國物權(quan)法(fa)〉若干問題的解釋(一(yi))》(以下簡稱物權(quan)法(fa)解釋(一(yi)))正式開(kai)始實施，作為(wei)普(pu)通(tong)家庭財產中(zhong)最(zui)為(wei)(wei)重要的(de)(de)房(fang)屋，如果因為(wei)(wei)房(fang)屋權(quan)屬爭議(yi)而對(dui)房(fang)屋產權(quan)證(zheng)的(de)(de)登記(ji)有異議(yi)；或者在(zai)產權(quan)人不知(zhi)情的(de)(de)情況下，自(zi)己(ji)的(de)(de)房(fang)產證(zheng)遭篡改，那么到底是(shi)應該先(xian)進行(xing)民事(shi)訴訟(song)(song)，還是(shi)應該先(xian)打行(xing)政(zheng)官司呢?近日(ri)，記(ji)者采(cai)訪了北京市房(fang)山(shan)區(qu)人民法院民二庭法官孫(sun)靜波，聽法官為(wei)(wei)您詳解，房(fang)產證(zheng)出了問題，到底如何訴訟(song)(song)才能最(zui)有效地維(wei)護自(zi)己(ji)的(de)(de)合(he)法權(quan)利。
審(shen)查不嚴導(dao)致房(fang)產莫名(ming)過戶(hu)
李強有一個弟弟，兩人小(xiao)時候都和父(fu)母住(zhu)在(zai)父(fu)母的房(fang)子里，成年后，李(li)強(qiang)便搬離了(le)(le)家(jia)里，而(er)弟(di)弟(di)李(li)華(hua)始終(zhong)和父(fu)(fu)母(mu)共同居(ju)住。父(fu)(fu)母(mu)去世后，家(jia)里的(de)老房子(zi)面臨拆遷，李(li)強(qiang)認(ren)為，房子(zi)是父(fu)(fu)母(mu)的(de)遺產(chan)(chan)(chan)，自己和弟(di)弟(di)都有繼承權。可李(li)華(hua)卻突然拿出(chu)一份房產(chan)(chan)(chan)證(zheng)，上面記載的(de)房屋產(chan)(chan)(chan)權人(ren)(ren)已經變成了(le)(le)李(li)華(hua)的(de)名字，并對(dui)哥哥說:“這房子(zi)根(gen)本(ben)就(jiu)不是父(fu)(fu)母(mu)遺產(chan)(chan)(chan)，早(zao)就(jiu)是我(wo)的(de)個人(ren)(ren)財(cai)產(chan)(chan)(chan)了(le)(le)。”
看(kan)到房產證，李(li)強很氣憤，他(ta)認(ren)為根(gen)據父母生前工(gong)作單位出具的證明材料，房子(zi)的產(chan)權(quan)人應為父母(mu)，弟弟無權(quan)將(jiang)房(fang)(fang)屋登記(ji)在(zai)自己名(ming)下(xia)，相關登記(ji)機構(gou)在(zai)辦理產(chan)權(quan)證(zheng)的(de)過(guo)程中審查(cha)不嚴(yan)格。可是(shi)(shi)，明知(zhi)道房(fang)(fang)產(chan)證(zheng)有(you)問題，是(shi)(shi)該(gai)直接提起繼承糾紛(fen)之訴，確定遺(yi)產(chan)份額呢?還是(shi)(shi)先啟動(dong)一(yi)個行政(zheng)訴訟撤銷弟弟手(shou)上(shang)的(de)房(fang)(fang)產(chan)證(zheng)，而后再打繼承官司呢?
李強(qiang)的困惑，張(zhang)女士也同樣面臨(lin)著(zhu)。張(zhang)(zhang)女(nv)士(shi)(shi)夫(fu)婦共同(tong)購買(mai)了(le)(le)一套(tao)商(shang)品(pin)房(fang)(fang)，登記(ji)(ji)(ji)(ji)的(de)(de)產(chan)(chan)(chan)權人(ren)是(shi)張(zhang)(zhang)女(nv)士(shi)(shi)夫(fu)婦倆。讓(rang)張(zhang)(zhang)女(nv)士(shi)(shi)沒想(xiang)到的(de)(de)是(shi)，自(zi)己(ji)的(de)(de)獨生兒子(zi)(zi)小(xiao)高(gao)竟然(ran)私刻假(jia)公(gong)章，偽造了(le)(le)一份繼(ji)承(cheng)公(gong)證(zheng)文(wen)(wen)書，稱張(zhang)(zhang)女(nv)士(shi)(shi)夫(fu)婦均已去世，留有商(shang)品(pin)房(fang)(fang)一套(tao)，因此身為獨生子(zi)(zi)的(de)(de)自(zi)己(ji)是(shi)唯一合法繼(ji)承(cheng)人(ren)。拿著這(zhe)份偽造的(de)(de)公(gong)證(zheng)書，小(xiao)高(gao)到當地產(chan)(chan)(chan)權登記(ji)(ji)(ji)(ji)機構(gou)以遺產(chan)(chan)(chan)繼(ji)承(cheng)的(de)(de)方(fang)式(shi)辦理了(le)(le)房(fang)(fang)屋(wu)產(chan)(chan)(chan)權登記(ji)(ji)(ji)(ji)變更手續，房(fang)(fang)屋(wu)的(de)(de)產(chan)(chan)(chan)權人(ren)就這(zhe)樣變成了(le)(le)小(xiao)高(gao)。張(zhang)(zhang)女(nv)士(shi)(shi)夫(fu)婦得(de)知此事，立刻與(yu)公(gong)證(zheng)機關核實，公(gong)證(zheng)機關隨即(ji)出具了(le)(le)一份證(zheng)明文(wen)(wen)件，證(zheng)實小(xiao)高(gao)向產(chan)(chan)(chan)權登記(ji)(ji)(ji)(ji)機構(gou)提交的(de)(de)繼(ji)承(cheng)公(gong)證(zheng)文(wen)(wen)書為虛假(jia)文(wen)(wen)書。張(zhang)(zhang)女(nv)士(shi)(shi)夫(fu)婦據此要求產(chan)(chan)(chan)權登記(ji)(ji)(ji)(ji)機構(gou)將自(zi)己(ji)房(fang)(fang)子(zi)(zi)的(de)(de)產(chan)(chan)(chan)權人(ren)變回來，但遲(chi)(chi)遲(chi)(chi)未(wei)能得(de)到辦理。
此時，張女士夫婦面臨的問題在于:是直(zhi)接提起(qi)一個(ge)行政(zheng)訴(su)訟，要求產權登(deng)記機構辦理(li)涉案(an)房屋產權變更登(deng)記，還是先到法(fa)院打一個(ge)民事官司，確認自己(ji)健在并為(wei)該訴(su)爭房屋的所(suo)有權人，而(er)后再提起(qi)行政(zheng)訴(su)訟?
房屋(wu)權屬有(you)爭議打(da)民事官司(si)
對于李強和張女士的煩惱，孫靜波法官解釋說，其(qi)實他們面臨的是(shi)(shi)同(tong)一個(ge)問(wen)題(ti):當包(bao)括房產證在內的不動產權證發生爭議時，當事(shi)人應通過行政訴訟(song)還是(shi)(shi)民事(shi)訴訟(song)行使自己的權利。根據(ju)(ju)我(wo)國(guo)物權法(fa)的(de)規定，不(bu)動(dong)產物權的(de)設立、變(bian)更、轉讓和(he)消滅經依法(fa)登記才發(fa)生法(fa)律效(xiao)力，法(fa)律另有規定的(de)除外；不(bu)動(dong)產登記簿是物權歸屬和(he)內容的(de)根據(ju)(ju)；不(bu)動(dong)產權屬證書(shu)是權利人(ren)享有該不(bu)動(dong)產物權的(de)證明(ming)。
這(zhe)就意味著，產權登(deng)記是不動產物(wu)權變動的生效要件(jian)，而登(deng)記行(xing)為是由行(xing)政機構依職權作出的。目(mu)前(qian)，產權(quan)(quan)登記的審查(cha)主要還是(shi)對(dui)相(xiang)對(dui)人(ren)提交(jiao)的書面材料(liao)進行形式(shi)審查(cha)，所以不(bu)能排除登記內容與真實(shi)的權(quan)(quan)利歸屬存在偏(pian)差的情(qing)形。當這種情(qing)況出現時，真正(zheng)權(quan)(quan)利人(ren)的權(quan)(quan)利如何保(bao)護呢?
物權(quan)法解釋(一)第(di)一條(tiao)和第(di)二條(tiao)給(gei)出(chu)了明確的(de)答(da)案:因不(bu)動(dong)產(chan)(chan)物權(quan)的(de)歸屬(shu)，以及作為不(bu)動(dong)產(chan)(chan)物權(quan)登記基礎的(de)買(mai)賣、贈(zeng)與、抵押(ya)等產(chan)(chan)生爭(zheng)議，當事(shi)人提起(qi)民事(shi)訴訟(song)的(de)，應當依(yi)法受(shou)理；當事人已(yi)經在行政訴(su)訟中(zhong)申請一(yi)并解決(jue)上述民(min)事爭議(yi)，且人民(min)法院一(yi)并審理的(de)除外；當事人有證據證明(ming)不(bu)動產(chan)登記簿的(de)記載與真實權(quan)利(li)狀態(tai)不(bu)符(fu)、其(qi)為該不(bu)動產(chan)物權(quan)的(de)真實權(quan)利(li)人，請求確(que)認(ren)其(qi)享有物權(quan)的(de)，應予支(zhi)持(chi)。
根據這項規(gui)定，如果當事人想要(yao)確認的是爭議的不動(dong)產(chan)歸誰所有，或者(zhe)不(bu)動產的(de)權(quan)利(li)是基于(yu)什么原(yuan)因產生、變更(geng)、消(xiao)滅的(de)，就應該提起民事(shi)訴訟。李(li)強與弟(di)弟(di)之(zhi)間的(de)糾紛就屬于(yu)這種(zhong)類型。
政府登記錯誤應提行政訴訟
李強和弟弟對房屋(wu)權屬的爭議屬于平等(deng)民事主體(ti)之間的爭議，雖然(ran)弟弟拿(na)出了一份房(fang)產證(zheng)，但(dan)李先生(sheng)仍然(ran)可以在民事訴訟中，通過提交(jiao)相反(fan)的(de)證(zheng)據推翻上述房(fang)產證(zheng)，請求法(fa)院查(cha)明房子真正的權利人到底是誰(shui)。然(ran)后，再以此為基(ji)礎，確定能否繼承以及繼承份額。
張(zhang)女士面臨的則不是(shi)這種(zhong)情況。張(zhang)女(nv)士(shi)夫(fu)婦與自己的(de)兒(er)子小(xiao)高對房屋(wu)的(de)權(quan)(quan)屬并不存(cun)在爭(zheng)議，且公證(zheng)機(ji)(ji)關已經(jing)證(zheng)明了登(deng)記(ji)機(ji)(ji)構據以辦理(li)產權(quan)(quan)變更(geng)登(deng)記(ji)的(de)公證(zheng)文書是虛假(jia)文書，在這種情(qing)況下(xia)，登(deng)記(ji)機(ji)(ji)構沒有(you)及時更(geng)正自己錯(cuo)誤的(de)登(deng)記(ji)行(xing)為，張女(nv)士就(jiu)可(ke)以直接通過行(xing)政訴(su)訟(song)，請求撤銷小(xiao)高的(de)產權(quan)(quan)登(deng)記(ji)證(zheng)書，將(jiang)房子權(quan)(quan)屬變更(geng)回自己名下(xia)，不需要先打一個確(que)權(quan)(quan)訴(su)訟(song)了。
“也就是(shi)說，如果當(dang)事人的(de)目的(de)僅僅是(shi)要確認不(bu)動產的(de)產權登記行為本身違法，例如登記(ji)(ji)(ji)機構無正(zheng)當(dang)(dang)理(li)由(you)拒絕辦(ban)(ban)理(li)登記(ji)(ji)(ji)、登記(ji)(ji)(ji)內容與對應證明(ming)材料不相符、依據被認(ren)定為(wei)無效或違(wei)法的(de)證明(ming)材料辦(ban)(ban)理(li)的(de)登記(ji)(ji)(ji)等，就應當(dang)(dang)提(ti)起行政訴訟。”孫靜波說，物(wu)權法解釋(一(yi))對于房屋權屬(shu)登記(ji)(ji)(ji)爭(zheng)議的(de)規定，簡而言之就是:房屋有(you)權屬(shu)爭(zheng)議，打民事(shi)官司；權屬(shu)無爭(zheng)議，只是認(ren)為(wei)登記(ji)(ji)(ji)行為(wei)違(wei)法，打行政官司。
（來源：《法制日報》）