二手房(fang)市(shi)場(chang)火爆，可(ke)你真的準備(bei)好買(mai)房(fang)、賣房(fang)了嗎？北京市房(fang)(fang)山法院(yuan)法官日前通過實際(ji)案(an)例，從(cong)心理(li)價位、戶口(kou)、購房(fang)(fang)資質三(san)個方(fang)面(mian)，給市民支招如何(he)穩(wen)妥買賣二手房(fang)(fang)。
房價猛漲拒過戶 法院(yuan)判(pan)決履約(yue)
李莉與(yu)王老太(tai)簽訂了一份房屋買賣(mai)協(xie)議，約定(ding)王老太(tai)將其(qi)名下的一套房屋轉讓給李莉，李莉一次(ci)性付(fu)清(qing)全部購房款(kuan)110萬元(yuan)(yuan)。李莉支(zhi)付(fu)了(le)(le)全部購房款(kuan)后(hou)，王老太發現(xian)小區房屋(wu)出(chu)現(xian)大幅漲價，覺得(de)自己賣虧了(le)(le)，遂拒不配合(he)李莉辦理房屋(wu)過(guo)戶(hu)手(shou)續，要求李莉再加10萬元(yuan)(yuan)房款(kuan)。雙方協商不成，李莉把王老太訴至法院(yuan)，要求其協助辦理過(guo)戶(hu)。
法院審理后認為(wei)，雙方簽訂的房屋買賣協議合法有效，對雙方當事人(ren)均有約束(shu)力。李莉按約(yue)支付了全部購房款，但王(wang)老太(tai)拒絕辦理房屋產權、土(tu)地使用權過戶(hu)手續，這(zhe)一(yi)不(bu)作為(wei)行為(wei)屬違約(yue)，應承(cheng)擔違約(yue)責任。最(zui)終，法院判決王(wang)老太(tai)于十日內協助(zhu)李莉辦理過戶(hu)手續。
■法官說(shuo)法：房屋買賣做好心理預期
因房價(jia)上(shang)漲而出現的違約糾(jiu)紛特(te)別常見。法官提醒，買(mai)賣雙(shuang)方(fang)(fang)簽訂的房(fang)屋買(mai)賣合(he)同(tong)在不(bu)違(wei)反法(fa)(fa)律、強(qiang)制性(xing)法(fa)(fa)規(gui)時，一般都是合(he)法(fa)(fa)有效的，雙(shuang)方(fang)(fang)都應該按約(yue)(yue)履行(xing)，否則(ze)就是違(wei)約(yue)(yue)，違(wei)約(yue)(yue)方(fang)(fang)不(bu)僅要履行(xing)合(he)同(tong)，可能還(huan)需(xu)要支付(fu)違(wei)約(yue)(yue)金(jin)(jin)。一般而言，買(mai)方(fang)(fang)違(wei)約(yue)(yue)，賣方(fang)(fang)無需(xu)返(fan)還(huan)定金(jin)(jin)；賣方(fang)(fang)違(wei)約(yue)(yue)，則(ze)需(xu)雙(shuang)倍返(fan)還(huan)定金(jin)(jin)。因此(ci)，在房(fang)屋買(mai)賣前，雙(shuang)方(fang)(fang)一定要做價格上的心理預(yu)期(qi)，一旦簽訂合(he)同(tong)，“隨市加價”或(huo)“隨市減價”的要求，都不(bu)會得到法(fa)(fa)院(yuan)支持。
房主不遷戶口 購房人獲賠20萬元
李(li)洋通(tong)過中(zhong)介(jie)，購買(mai)了王鑫(xin)位于郊區的一套兩居室。在(zai)過戶當天，二人又簽訂了《補充協議》，約(yue)定王鑫從房(fang)屋(wu)(wu)產權登記(ji)過戶之(zhi)日起半年(nian)內，將其戶口(kou)(kou)(kou)遷出，如到期仍未遷出，每延誤一日，應(ying)向李(li)洋(yang)支付房(fang)價款(kuan)萬分之(zhi)五的違(wei)約(yue)金。然而(er)，過戶之(zhi)后，王鑫因自身原因，遲遲沒有將戶口(kou)(kou)(kou)遷出。開(kai)始(shi)李(li)洋(yang)也沒有在意，然而(er)2014年(nian)，因工作(zuo)調動，李(li)洋(yang)考慮轉(zhuan)賣房(fang)屋(wu)(wu)，但因戶口(kou)(kou)(kou)問題導(dao)致始(shi)終無法和買家(jia)談妥。為(wei)此，李(li)洋(yang)把(ba)王鑫訴至(zhi)法院，索要(yao)違(wei)約(yue)金。
法(fa)院審理后認為，雙方簽訂的《補充協議》合法(fa)有(you)效，王鑫應當支付違約金。但(dan)雙方(fang)協定(ding)的違約金標準過高(gao)。最終，法(fa)院酌定(ding)王鑫支(zhi)付李洋(yang)違約金20萬元。
■法官說(shuo)法：別(bie)拿戶口(kou)不當(dang)事
二手房買賣過程中，賣方未按(an)約將戶口遷移，導致雙方對簿公堂的案件時有(you)發生。“戶(hu)口(kou)(kou)(kou)對于(yu)子女讀書、就醫、入托等非常重(zhong)要(yao)(yao)，因(yin)此(ci)，戶(hu)口(kou)(kou)(kou)遷移問(wen)題應引起買(mai)(mai)賣雙方(fang)的重(zhong)視。”法官(guan)提(ti)醒(xing)，在(zai)二手房買(mai)(mai)賣中(zhong)(zhong)，為了避免損失，督(du)促賣方(fang)盡快遷出戶(hu)口(kou)(kou)(kou)，買(mai)(mai)方(fang)最(zui)好能像案(an)例(li)中(zhong)(zhong)的李(li)洋(yang)一樣，在(zai)合同中(zhong)(zhong)約定違約金，據此(ci)主張自(zi)(zi)己(ji)的權(quan)利。同時，也(ye)提(ti)醒(xing)賣方(fang)，在(zai)賣房之前，要(yao)(yao)想(xiang)好戶(hu)口(kou)(kou)(kou)的遷入地，便(bian)于(yu)自(zi)(zi)己(ji)在(zai)過戶(hu)之后盡快將戶(hu)口(kou)(kou)(kou)遷出，避免不(bu)必要(yao)(yao)的損失。
無(wu)購房資質簽合同 買家(jia)擔(dan)責(ze)四成
來京工作已有八年(nian)的王偉打算在房山區購買一套二手(shou)房，但(dan)他(ta)有個顧慮，雖然來京工作已有8年(nian)，但(dan)中(zhong)(zhong)間有大半(ban)年(nian)時間，自(zi)己到了(le)(le)(le)河北(bei)工作，社保中(zhong)(zhong)斷了(le)(le)(le)半(ban)年(nian)多。“不(bu)影響(xiang)！”中(zhong)(zhong)介(jie)(jie)(jie)打包票。于是，王偉和賣家簽訂了(le)(le)(le)購房合同(tong)并交(jiao)了(le)(le)(le)5萬元定金，支付了(le)(le)(le)2.4萬元中(zhong)(zhong)介(jie)(jie)(jie)費(fei)。后來，中(zhong)(zhong)介(jie)(jie)(jie)公司(si)向住建委提交(jiao)王偉的購房資(zi)質，未能(neng)通過，導致(zhi)王偉按(an)合同(tong)要(yao)賠償(chang)賣家2.8萬余元損失。王偉把(ba)中(zhong)(zhong)介(jie)(jie)(jie)訴至法院，要(yao)求(qiu)其返還中(zhong)(zhong)介(jie)(jie)(jie)費(fei)并賠償(chang)各項損失。
法院審理認(ren)為，中介公(gong)司理應知悉北(bei)京市住(zhu)房(fang)限購政策，然(ran)而(er)，其并未(wei)盡到告知和審核義(yi)務，造成(cheng)原告損失，存(cun)在過錯(cuo)。但(dan)是，北(bei)京限購(gou)政策已出臺兩年(nian)多，作為(wei)有意購房(fang)(fang)者，應對房(fang)(fang)地(di)產風險及各種履行(xing)障礙有明確的預見和判斷，因此，王偉(wei)貿然簽(qian)訂購房(fang)(fang)合(he)同及購房(fang)(fang)承(cheng)諾(nuo)書(shu)，其在締約過程中(zhong)也(ye)存在一定過錯。據(ju)此，法(fa)院(yuan)根(gen)據(ju)雙方過錯大小(xiao)，判決中(zhong)介公司承(cheng)擔60%的責(ze)任，王偉(wei)自己(ji)承(cheng)擔40%的損失(shi)。
■法官說(shuo)法：買房政策要了解
為(wei)了抑(yi)制房價猛(meng)漲(zhang)，包(bao)括北京(jing)在內的(de)許多大城市(shi)，對于(yu)樓市(shi)都有不同的(de)“限購”政策。以北京為例，北京本地人限購兩套房，外地人在京名下無房，有在京5年社保或納稅證明的，可買一套住宅，且只能買一套。并且，在京5年社保或納稅證明應該是連續的、不間斷的。買房前，務必要了解當地“限購”政策，確定自己是否具備買房資質，不要盲目相信中介的一面之詞。 （來源：《北京日報》）