對于買房(fang)人來說(shuo)，除了(le)要關注調(diao)控政策(ce)，還要全(quan)方(fang)位思考房(fang)子(zi)的價值。有些(xie)房(fang)子(zi)連房(fang)產(chan)證都(dou)辦(ban)不下來，又影(ying)響戶口、小孩上學，而且在市場上還很難轉(zhuan)手(shou)，你都(dou)知道嗎？
小產權房
一直以(yi)來，小產權房都徘徊(huai)在樓市(shi)灰色地帶。所(suo)謂小產權房(fang)(fang)，是指在(zai)農民集(ji)體土地上建設的房(fang)(fang)屋(wu)，未繳納土地出讓(rang)金等費用，因此售(shou)價遠比商品房(fang)(fang)便(bian)宜。
由(you)于小產權房(fang)沒有國家發的土地使用(yong)證(zheng)和預(yu)售許可(ke)證(zheng)，國土房(fang)管(guan)局也不(bu)會給購房(fang)合同備案(an)，所以不(bu)能辦理不(bu)動產權證(zheng)。目前，小(xiao)產(chan)權房的建造(zao)與交易均(jun)不合法，只有使用權而無所(suo)有權，因此(ci)小(xiao)產(chan)權房不受現行房地產(chan)法律法規的保護。
根據《國土資源部(bu)(bu)住房城鄉建設部(bu)(bu)關(guan)于房屋交易(yi)與(yu)不動產(chan)登記銜(xian)接有(you)關(guan)問題(ti)的通知》，其中強調(diao)“防(fang)止(zhi)小產(chan)權(quan)房通過不動產(chan)登記合法化”，這意味著小產(chan)權(quan)房“轉正”無望。
熱(re)點(dian)城市商住房
與住(zhu)宅(zhai)相比，商(shang)住(zhu)房有(you)以下特(te)點：商(shang)住(zhu)兩用房土地(di)出讓年限最長為50年；大多數商住(zhu)(zhu)(zhu)房(fang)是商水(shui)商電(dian)，水(shui)電(dian)等費(fei)(fei)用標準高(gao)于住(zhu)(zhu)(zhu)宅(zhai)；商住(zhu)(zhu)(zhu)房(fang)不(bu)能(neng)遷入戶口，不(bu)能(neng)享受學校、居(ju)委會等配套設施；商住(zhu)(zhu)(zhu)的(de)物(wu)業費(fei)(fei)、供暖費(fei)(fei)，要比住(zhu)(zhu)(zhu)宅(zhai)貴；商住(zhu)(zhu)(zhu)的(de)公攤(tan)面積比較大，且(qie)因(yin)為有居(ju)住(zhu)(zhu)(zhu)也有辦公，人員(yuan)混雜，居(ju)住(zhu)(zhu)(zhu)環(huan)境差(cha)。
今年年初，北京市住(zhu)建委等5部門聯合發布了(le)《關于進一步加強商(shang)業、辦(ban)公類項目(mu)管理的(de)(de)公告》，其(qi)中提到(dao)了(le)“商(shang)改住(zhu)”房(fang)子的(de)(de)限購問題。對于個人購(gou)房(fang)(fang)(fang)者(zhe)來說，之前不(bu)限購(gou)的(de)商(shang)(shang)住房(fang)(fang)(fang)，現在(zai)不(bu)僅限購(gou)，而且(qie)只能(neng)買二手(shou)商(shang)(shang)住房(fang)(fang)(fang)，此外，商(shang)(shang)住房(fang)(fang)(fang)購(gou)房(fang)(fang)(fang)人必須滿足在(zai)京無(wu)住房(fang)(fang)(fang)和(he)商(shang)(shang)辦(ban)類房(fang)(fang)(fang)產記錄，且(qie)在(zai)京已連續五年(nian)繳納社會保(bao)險或者(zhe)連續五年(nian)繳納個人所得稅(shui)。此外，即使(shi)有資格(ge)買商(shang)(shang)住房(fang)(fang)(fang)的(de)個人，也(ye)無(wu)法跟銀(yin)行申請(qing)房(fang)(fang)(fang)貸，必須全款。
特殊政策限制(zhi)的房子
還(huan)有其他一些特殊(shu)性質的房子(zi)，比(bi)如北京近日推出的(de)共(gong)有產(chan)(chan)權(quan)(quan)(quan)(quan)房(fang)，這種房(fang)子(zi)價格(ge)明顯會低于(yu)同(tong)地段、同(tong)品質的(de)普通商品房(fang)，但是(shi)只能購(gou)(gou)買相應的(de)份(fen)額，是(shi)通過實行政府與購(gou)(gou)房(fang)人按(an)份(fen)共(gong)有產(chan)(chan)權(quan)(quan)(quan)(quan)方式，政府將其持有的(de)部分產(chan)(chan)權(quan)(quan)(quan)(quan)的(de)“使用權(quan)(quan)(quan)(quan)”讓渡給首(shou)次購(gou)(gou)房(fang)人。這種房(fang)子(zi)好(hao)是(shi)好(hao)，畢竟價格(ge)低些。但是(shi)如果未滿(man)5年，是(shi)不允許轉(zhuan)(zhuan)讓房(fang)屋(wu)(wu)產(chan)(chan)權(quan)(quan)(quan)(quan)份(fen)額的(de)。如果滿(man)5年，則可以按(an)市場價格(ge)轉(zhuan)(zhuan)讓所購(gou)(gou)房(fang)屋(wu)(wu)產(chan)(chan)權(quan)(quan)(quan)(quan)份(fen)額，轉(zhuan)(zhuan)讓對象仍為符合購(gou)(gou)買共(gong)有產(chan)(chan)權(quan)(quan)(quan)(quan)房(fang)屋(wu)(wu)條件的(de)人。
房(fang)齡較大的(de)二手(shou)房(fang)
買二(er)手(shou)房(fang)時，很多(duo)人只注(zhu)意到戶型、地段等，卻(que)忽(hu)視了房(fang)齡(ling)這(zhe)個重要因(yin)素。其(qi)實(shi)，如果二(er)手(shou)房(fang)的房(fang)齡(ling)太老，會對辦理(li)貸款、房(fang)屋保值、土地使(shi)用(yong)年限等方面都(dou)產(chan)生影(ying)響。首先(xian)，房(fang)齡(ling)會影響二(er)手房(fang)的評估(gu)。而(er)買二(er)手房(fang)終能貸多少款，是由(you)評估(gu)值(zhi)決定的。評估(gu)機構在對(dui)(dui)房(fang)屋進行評估(gu)時，其中有(you)一項(xiang)就是土地使用年限。很多房(fang)齡(ling)大的房(fang)子，土地使用年限會相應縮短，這樣會影響對(dui)(dui)房(fang)屋的評估(gu)。
房齡越老，貸款的(de)年限(xian)就越短。土地使用年限是從開發商拿地開始算起的，房齡是從開發商建成房屋交房開始算起的，兩者相差時間甚至有超過10年的，也就是說房齡20年，有可能土地使用年限已超過30年。
（來源《銀川晚報(bao)》）