為遏制投資性購房(fang)，平穩房(fang)價，近年來各地相繼出臺各項限購措施(shi)，甚至(zhi)打出限購政策組合拳。2017年3月，北京市(shi)出(chu)臺(tai)《關(guan)于進(jin)一步(bu)加強商業、辦公類項目管理的公告》，“商改住(zhu)”項目遭遇(yu)史(shi)上(shang)最嚴(yan)限購(gou)(gou)，部(bu)分買受人(ren)由此喪(sang)失購(gou)(gou)買資格或購(gou)(gou)買能(neng)(neng)力受限，導致(zhi)合同無(wu)法(fa)繼續(xu)履行。在(zai)此情況下，買受人(ren)要求(qiu)退(tui)還購(gou)(gou)房定金和居間(jian)費，能(neng)(neng)否得到支持？近期，位于樓市(shi)熱(re)點地(di)區的房山法(fa)院結合“限購(gou)(gou)令”出(chu)臺(tai)后的轄區內審理的相(xiang)關(guan)案件，以案說法(fa)，對(dui)相(xiang)關(guan)判(pan)例及其(qi)判(pan)決依據進(jin)行解讀。
糾紛案例(li)
喪失購房資格(ge)
買受(shou)人(ren)要求退還購房定金
2017年3月12日，馬某與(yu)孫某簽訂房(fang)屋買賣合同，馬某以總價185萬元購買孫某位(wei)于房(fang)山區長政(zheng)南街(jie)2號(hao)院內辦公(gong)房(fang)屋一套。馬某于簽(qian)訂合同(tong)當日給(gei)付孫某定金10萬元。合同(tong)簽(qian)訂后，孫某辦(ban)理(li)了涉案房屋(wu)的還款(kuan)(kuan)解押手續，銀行(xing)于2017年3月24日出具(ju)《貸(dai)款(kuan)(kuan)結清證明(ming)》。
2017年3月26日北(bei)京市相關部門聯合(he)發布京建發（2017）第112號(hao)《關于進(jin)一步加強商業、辦公類項(xiang)目管理的公告》，要求個人購買(mai)辦公類項(xiang)目應當(dang)符合(he)下列要求：1、名(ming)下(xia)在(zai)京無住房(fang)和商辦(ban)類房(fang)產信息；2、在(zai)申請(qing)購買(mai)之(zhi)日起(qi)(qi)，在(zai)京已連續(xu)五(wu)年繳納社會保險或者連續(xu)五(wu)年繳納個人(ren)所得稅。而(er)馬某名(ming)下(xia)已有(you)一(yi)套(tao)住房(fang)，不(bu)符合購買(mai)“商辦(ban)類”項目(mu)的(de)購房(fang)資格。馬某起(qi)(qi)訴要求解除雙方(fang)簽(qian)訂的(de)房(fang)屋買(mai)賣合同(tong)，并返還10萬元定金。
孫某(mou)不同(tong)意解(jie)除合同(tong)，認為馬某(mou)雖然名下有(you)房，但完(wan)全可以通過自(zi)行努力(li)克(ke)服，如(ru)出售名下現(xian)有(you)住房使自(zi)己具備購房資格，從而繼續(xu)履行合同(tong)。再者，孫(sun)某(mou)認為自(zi)己也承受了(le)很大(da)損失，即使解(jie)除(chu)合同也不(bu)能(neng)全(quan)部返還定金。他自(zi)己籌錢還了(le)銀行貸款(kuan)(kuan)，現(xian)在(zai)這套房屋(wu)賣不(bu)了(le)，他購買的另一(yi)套房屋(wu)首付款(kuan)(kuan)就沒(mei)辦法交付，還需(xu)要支付大(da)筆違約(yue)金。
法(fa)院認(ren)為，該公告(gao)的(de)出(chu)臺使(shi)馬某喪失(shi)購房(fang)資格(ge)，進而導致馬某與孫某簽(qian)訂的(de)房(fang)屋買賣(mai)合(he)同(tong)(tong)無法(fa)繼續履行，雙方(fang)簽(qian)訂的(de)合(he)同(tong)(tong)目(mu)的(de)無法(fa)實現，應解除(chu)合(he)同(tong)(tong)。該公告的(de)(de)出臺(tai)系(xi)不可歸(gui)責于當事(shi)人的(de)(de)事(shi)由(you)，而且雙(shuang)方(fang)(fang)對解除合(he)同都沒(mei)有(you)過錯(cuo)，所以孫某應該退(tui)還(huan)馬(ma)某定金10萬元(yuan)。孫某沒(mei)有(you)舉證證明(ming)自(zi)己的(de)(de)實(shi)際損失情況，所以對其同意部分退(tui)還(huan)首付(fu)款的(de)(de)意見，法院未采(cai)納。法院最終判決解除雙(shuang)方(fang)(fang)簽訂的(de)(de)房屋買(mai)賣合(he)同，孫某返(fan)還(huan)馬(ma)某購房定金10萬元(yuan)。
法官說法
限(xian)購(gou)政策出臺前(qian)，商住房(fang)不列入(ru)家(jia)庭房(fang)產考核(he)范圍。非京(jing)籍家庭，無論(lun)是否(fou)符合納稅(shui)和社保(bao)條件均可購(gou)買(mai)，而且商(shang)住房(fang)(fang)價格較普通住房(fang)(fang)價格低廉，所(suo)以商(shang)住房(fang)(fang)成為眾多在京(jing)無購(gou)房(fang)(fang)資格者或投(tou)資者的(de)重要選擇。“商(shang)辦(ban)類”項目限購(gou)政(zheng)策出臺，房(fang)(fang)屋買(mai)賣雙方的(de)利益(yi)會受很大影(ying)響。
一些(xie)買房人因新政實(shi)施喪(sang)失(shi)購(gou)房資格(ge)或者(zhe)無法辦(ban)理購(gou)房貸款(kuan)，要(yao)求解除(chu)合同、由出賣人返還已付購(gou)房款(kuan)和定(ding)金(jin)。但(dan)客(ke)觀上也(ye)存(cun)在著(zhu)因限(xian)購(gou)政策調(diao)整商住(zhu)房(fang)(fang)市場，導(dao)致買(mai)房(fang)(fang)人對房(fang)(fang)屋升值空(kong)間(jian)不(bu)樂觀，買(mai)房(fang)(fang)人以其不(bu)能辦理貸款要求(qiu)解除合同從而擺脫風險的(de)情況。
對因房屋新政(zheng)導致合同(tong)(tong)(tong)履行發生困難的，應解除合同(tong)(tong)(tong)，并由賣房人(ren)退還定(ding)金和(he)已付購房款(kuan)，同(tong)(tong)(tong)時由雙(shuang)方共(gong)同(tong)(tong)(tong)承擔損失(shi)。如(ru)果買房(fang)(fang)人(ren)(ren)在新政(zheng)出臺后另行(xing)(xing)買房(fang)(fang)喪失(shi)購房(fang)(fang)資格，以(yi)達到(dao)不(bu)履(lv)行(xing)(xing)商住(zhu)房(fang)(fang)買賣(mai)合同(tong)的目的，應綜(zong)合對合同(tong)不(bu)能(neng)履(lv)行(xing)(xing)的主觀過錯程度，由其承(cheng)擔相應的違(wei)約(yue)責任。買房(fang)(fang)人(ren)(ren)雖然不(bu)能(neng)辦(ban)理購房(fang)(fang)貸款，但如(ru)賣(mai)房(fang)(fang)人(ren)(ren)能(neng)夠(gou)證明(ming)買房(fang)(fang)人(ren)(ren)有充分的履(lv)約(yue)能(neng)力，買房(fang)(fang)人(ren)(ren)以(yi)限購政(zheng)策出臺不(bu)能(neng)辦(ban)理貸款主張解除(chu)合同(tong)不(bu)能(neng)成立，買房(fang)(fang)人(ren)(ren)應繼續履(lv)行(xing)(xing)合同(tong)，否則構成違(wei)約(yue)并(bing)應承(cheng)擔違(wei)約(yue)責任。
糾紛案例
買賣合同(tong)已解除
買(mai)受人要(yao)求退還(huan)居間費
2017年3月18日，趙(zhao)某(mou)、賈某(mou)與北京(jing)某(mou)房地產經(jing)紀有(you)限公司(si)（居(ju)間(jian)方(fang)(fang)）簽訂《存量房屋(wu)買(mai)賣(mai)居(ju)間(jian)合同(tong)》，約定出(chu)賣(mai)方(fang)(fang)與買(mai)受方(fang)(fang)同(tong)意居(ju)間(jian)方(fang)(fang)就房屋(wu)買(mai)賣(mai)事宜提供(gong)有(you)償居(ju)間(jian)服務。在簽(qian)訂(ding)合同(tong)前(qian)，居(ju)間(jian)方(fang)已經多次向買(mai)賣雙方(fang)提供(gong)居(ju)間(jian)服務，最終(zhong)買(mai)賣雙方(fang)簽(qian)訂(ding)合同(tong)，趙某(mou)購買(mai)賈某(mou)位于房(fang)(fang)山(shan)區長陽鎮起(qi)步區5號地某(mou)商業辦公樓5層3單元(yuan)房(fang)(fang)產一套，房(fang)(fang)屋總價(jia)款197萬(wan)元(yuan)，趙某(mou)擬申(shen)請貸款110萬(wan)元(yuan)。
合(he)同約定居間(jian)方的權利義務(wu)為：1、提供房(fang)(fang)地(di)(di)(di)產(chan)信息(xi)、房(fang)(fang)地(di)(di)(di)產(chan)交(jiao)易咨詢服(fu)務和(he)交(jiao)易機(ji)會；2、提供買受(shou)(shou)方(fang)(fang)、出賣(mai)人(ren)雙(shuang)(shuang)方(fang)(fang)實地(di)(di)(di)看(kan)房(fang)(fang)服(fu)務；3、轉達買賣(mai)雙(shuang)(shuang)方(fang)(fang)的立約(yue)意向(xiang)等有關事項；4、提供訂約(yue)媒介服(fu)務，代擬(ni)房(fang)(fang)屋(wu)買賣(mai)合(he)同；5、負責見證(zheng)買賣(mai)雙(shuang)(shuang)方(fang)(fang)簽訂存量(liang)房(fang)(fang)屋(wu)買賣(mai)合(he)同；6、保(bao)存存量(liang)房(fang)(fang)屋(wu)買賣(mai)合(he)同一份(fen)，負責對合(he)同條款進行(xing)解(jie)釋；7、受(shou)(shou)托代為保(bao)管買受(shou)(shou)方(fang)(fang)所(suo)付(fu)(fu)定金及相關費(fei)用；8、受(shou)(shou)托代為保(bao)管出賣(mai)方(fang)(fang)房(fang)(fang)屋(wu)產(chan)權證(zheng)及原購房(fang)(fang)協議等資料(liao)；9、擬(ni)算(suan)稅費(fei)金額(e)僅供買賣(mai)雙(shuang)(shuang)方(fang)(fang)參考。合(he)同簽訂后，趙某向(xiang)中介公司(si)支(zhi)付(fu)(fu)了(le)3萬元居間費(fei)。
2017年3月26日北京市出臺(tai)《關于進(jin)一(yi)步加強商業、辦公類項(xiang)目管理的公告》，規定商業銀(yin)行(xing)暫停對(dui)個人購買商辦類項目的個人購房貸(dai)款。趙某(mou)因不能辦理貸(dai)款無法(fa)繼續履行(xing)合同(tong)。趙某(mou)與(yu)賈某(mou)私下協商，雙(shuang)方(fang)一致同(tong)意解(jie)除房屋買賣合同(tong)。
后趙某到中介(jie)公司(si)要(yao)求退還居間費，雙方協商未果。趙某(mou)(mou)訴至法院，要(yao)求解除(chu)《存量房屋(wu)買賣(mai)居(ju)間(jian)合同》，并要(yao)求中(zhong)介(jie)(jie)公司退還居(ju)間(jian)服(fu)務費(fei)3萬元。中(zhong)介(jie)(jie)公司不同意其訴訟請求，認為(wei)趙某(mou)(mou)與(yu)(yu)賈(jia)某(mou)(mou)經(jing)(jing)中(zhong)介(jie)(jie)公司居(ju)間(jian)服(fu)務已經(jing)(jing)簽訂了(le)房屋(wu)買賣(mai)合同，其已經(jing)(jing)完成了(le)居(ju)間(jian)義務。雖然(ran)趙某(mou)(mou)與(yu)(yu)賈(jia)某(mou)(mou)之間(jian)的(de)房屋(wu)買賣(mai)合同已經(jing)(jing)解除(chu)，但居(ju)間(jian)服(fu)務合同并未(wei)解除(chu)。如(ru)果有(you)違(wei)約方(fang)(fang)的(de)話，由違(wei)約方(fang)(fang)支(zhi)付居(ju)間(jian)費(fei)，如(ru)果沒有(you)違(wei)約方(fang)(fang)，買賣(mai)雙方(fang)(fang)也需要(yao)支(zhi)付必(bi)要(yao)的(de)費(fei)用。
法院(yuan)認(ren)為(wei)，因(yin)限購政策出臺趙某(mou)(mou)不(bu)能辦理貸款(kuan)，如果繼續履行合(he)同，趙某(mou)(mou)需要全款(kuan)給付(fu)，這已遠(yuan)超(chao)趙某(mou)(mou)簽訂合(he)同之初(chu)的預期(qi)，并超(chao)出趙某(mou)(mou)的支付(fu)能力。趙某與賈某之(zhi)間(jian)(jian)的(de)房屋買賣合(he)(he)同已(yi)無(wu)法(fa)履行并已(yi)解(jie)除。所以，居(ju)間(jian)(jian)服務(wu)合(he)(he)同的(de)合(he)(he)同目的(de)無(wu)法(fa)實(shi)現，也無(wu)法(fa)繼續(xu)履行，應解(jie)除三方(fang)簽訂的(de)居(ju)間(jian)(jian)服務(wu)合(he)(he)同。
買賣雙方及中介公司對合同(tong)的解除都(dou)沒有過(guo)錯，并且中(zhong)介(jie)公(gong)司已經向趙(zhao)某履行了促成(cheng)訂(ding)立(li)房(fang)屋買賣合同(tong)的義務，但沒(mei)有完成(cheng)協(xie)助辦(ban)理過戶手續(xu)、辦(ban)理網上簽約手續(xu)等合同(tong)義務。所以根(gen)據公(gong)平原則，中(zhong)介(jie)公(gong)司應(ying)該退還部分居(ju)間費。根(gen)據合同(tong)的約定(ding)及具(ju)體履行情況(kuang)，酌定(ding)中(zhong)介(jie)公(gong)司退還趙(zhao)某居(ju)間費2.5萬元。
法官說法
當前房屋(wu)買賣大多是(shi)通過房屋(wu)中介(jie)機(ji)構提供居間服(fu)務完成的(de)。居間(jian)(jian)服務合同(tong)應明確(que)約(yue)(yue)(yue)定買(mai)賣(mai)雙(shuang)方(fang)(fang)及居間(jian)(jian)方(fang)(fang)的(de)權利義務、居間(jian)(jian)費數額、居間(jian)(jian)費承擔方(fang)(fang)。買(mai)賣(mai)雙(shuang)方(fang)(fang)在合同(tong)履行過程中若(ruo)有約(yue)(yue)(yue)定的(de)違約(yue)(yue)(yue)行為，一般(ban)由違約(yue)(yue)(yue)方(fang)(fang)負擔居間(jian)(jian)費。
新政出臺導致(zhi)房屋買賣合同無法履行，合同應予解除(chu)。對(dui)此(ci)，買(mai)(mai)賣雙方(fang)均無過錯，且(qie)需(xu)互擔損失(shi)。房(fang)屋買(mai)(mai)賣合(he)同解除，居(ju)(ju)(ju)間(jian)(jian)(jian)服務(wu)(wu)合(he)同亦無法繼續履行。根據公平(ping)原則，房(fang)屋中介(jie)機構應在扣除從(cong)事居(ju)(ju)(ju)間(jian)(jian)(jian)活動支出的合(he)理費(fei)用(yong)后返還居(ju)(ju)(ju)間(jian)(jian)(jian)服務(wu)(wu)費(fei)。關(guan)于(yu)支出費(fei)用(yong)的范(fan)圍，應參考(kao)居(ju)(ju)(ju)間(jian)(jian)(jian)服務(wu)(wu)合(he)同的履行階段(duan)以及中介(jie)機構在居(ju)(ju)(ju)間(jian)(jian)(jian)服務(wu)(wu)中實際(ji)支出的人力(li)(li)、物力(li)(li)、財力(li)(li)等具體(ti)情況(kuang)綜合(he)考(kao)量。
因房(fang)(fang)屋中(zhong)介機構未及時(shi)履(lv)行受托義(yi)務，導致房(fang)(fang)屋買賣雙方因新(xin)政出臺無法繼續履(lv)行合同，房(fang)(fang)屋中(zhong)介機構應根(gen)據其過錯程度承擔相應的(de)賠(pei)償(chang)責(ze)任。
房山法(fa)(fa)院的(de)法(fa)(fa)官也提醒廣大市民，在房地(di)產熱的(de)今天(tian)，房屋買賣(mai)糾紛不斷，除了面臨政(zheng)策風險外，更多的(de)是(shi)緣于相關人員法(fa)(fa)律常識的(de)缺乏，面對狀況不知所措。類似的涉及房屋的常見糾紛還有房屋出租違約、租金賠償等不同問題。法官也提醒廣大市民，在具體維權過程中，要注意證據的收集、訴訟程序等，要通過法律途徑理智維權。 （來源《北京晨報》)