進入新年(nian)，針對樓(lou)市的(de)調控依(yi)舊嚴厲。去(qu)年(nian)12月(yue)21日，北京(jing)(jing)住建委在網站上掛(gua)出了《關于〈北京(jing)(jing)市(shi)存量房屋買賣合同〉及(ji)相關經紀服務合同示范文本公開征(zheng)求意見的通(tong)知》（以下簡(jian)稱(cheng)通(tong)知），并有(you)望在今年正式執行。
這(zhe)個通(tong)知(zhi)的厲害之處(chu)在于：修訂(ding)后的(de)買賣合同將(jiang)(jiang)自行(xing)成(cheng)交(jiao)版和(he)經紀成(cheng)交(jiao)版合二(er)為一，并(bing)明(ming)確房(fang)屋成(cheng)交(jiao)價(jia)(jia)格(ge)(ge)將(jiang)(jiang)按照實際成(cheng)交(jiao)價(jia)(jia)格(ge)(ge)來進(jin)行(xing)網簽及納(na)稅，房(fang)屋的(de)成(cheng)交(jiao)網簽價(jia)(jia)格(ge)(ge)將(jiang)(jiang)把以往(wang)的(de)房(fang)屋價(jia)(jia)格(ge)(ge)和(he)裝修價(jia)(jia)格(ge)(ge)合并(bing)在一起。因此如果開始執行(xing)新通知，就(jiu)意味(wei)著(zhu)“陰陽合同”這一潛規則將(jiang)(jiang)退出(chu)歷史(shi)舞臺，北京二(er)手房(fang)網簽價(jia)(jia)格(ge)(ge)將(jiang)(jiang)大幅度提高，同時個(ge)人(ren)需(xu)要繳(jiao)納(na)的(de)個(ge)稅及增值稅也會大幅度提高。
正因為(wei)如此，除非滿五年(nian)且唯一的二手房受影(ying)響較小(xiao)外，其余二手房交易都(dou)可能(neng)面臨(lin)明顯(xian)上調的稅費(fei)。一旦新政策開始實(shi)施，北(bei)京二手(shou)房(fang)市場將(jiang)發生翻天覆(fu)地的變化。甚(shen)至有中介聲稱這個政策如果(guo)原樣(yang)通過執行(xing)，將(jiang)是一(yi)場地震，去年初(chu)所有政策的疊加(jia)都(dou)沒(mei)有這個狠。
新政還未(wei)執行，中介開始催買(mai)房
“姐(jie)，二(er)手(shou)房(fang)(fang)可能要(yao)出新政(zheng)策(ce)了，您要(yao)是心儀哪套房(fang)(fang)子(zi)盡早下手(shou)，新政(zheng)策(ce)一(yi)旦落地實(shi)行，稅費增加不說(shuo)，貸(dai)款(kuan)(kuan)也會(hui)降成(cheng)，首付款(kuan)(kuan)都快趕上全款(kuan)(kuan)了，買房(fang)(fang)壓(ya)力就(jiu)更大(da)了。”近期，不斷有(you)中介(jie)游說正(zheng)在猶(you)豫的王(wang)女士盡快買房，理由(you)就是(shi)(shi)二手(shou)房新政策(ce)可能(neng)實施，買房門檻將提高(gao)。自從去(qu)年(nian)11月份開始在北四(si)環(huan)附(fu)近看房以(yi)來，王(wang)女士始終沒(mei)有(you)出(chu)手(shou)，不是(shi)(shi)價格沒(mei)談(tan)攏(long)，就是(shi)(shi)戶(hu)型看不上。
王女士告訴記者，“這不(bu)(bu)，元旦假期里，中介又連續給我發(fa)了(le)好幾個房(fang)(fang)源，問我愿不(bu)(bu)愿意(yi)元旦當天(tian)約在(zai)一(yi)起看看房(fang)(fang)。我(wo)看發來的房源并(bing)沒(mei)有價(jia)格上的松動，戶(hu)型也不(bu)是很(hen)滿意，就回絕(jue)了。但(dan)中介經紀人開(kai)始給(gei)我講住建(jian)委在(zai)去年12月21日，公示(shi)了一(yi)個(ge)新《通知》，以(yi)后(hou)要(yao)杜絕(jue)所有陰(yin)陽合同，這樣的話(hua)，二(er)手房交易要(yao)繳的稅就多(duo)了，如(ru)果(guo)不(bu)是滿五年且唯一(yi)的住房，稅費可(ke)能多(duo)出幾十萬元(yuan)。最后(hou)不(bu)忘并提醒(xing)我，如(ru)果(guo)盡快下(xia)手，可(ke)以(yi)幫著(zhu)我趕在(zai)政策(ce)落實前網簽，會省(sheng)下(xia)一(yi)大筆稅費。”
王(wang)女士表示，聽中介經紀人(ren)這么一說，她確實動(dong)搖了(le)，元旦當天(tian)就(jiu)跟著看了(le)5套房子，但最后還是不太(tai)滿意，就(jiu)暫(zan)時(shi)擱(ge)置了(le)。
無獨(du)有偶，不(bu)僅是買房人著(zhu)急了(le)，滿五年且(qie)唯一的二手房正在變得更加搶手。周先生今年已經快60歲了，一(yi)直游(you)說年邁的(de)(de)(de)(de)母親(qin)(qin)搬過(guo)來和他(ta)(ta)一(yi)起住，母親(qin)(qin)名下(xia)還(huan)有(you)一(yi)套(tao)南(nan)北通透的(de)(de)(de)(de)兩室一(yi)廳老(lao)公房(fang)，打(da)算賣(mai)了用來養老(lao)。周(zhou)(zhou)先(xian)(xian)生最后為(wei)這套(tao)75平(ping)方(fang)米的(de)(de)(de)(de)二手(shou)房(fang)報價(jia)650萬(wan)(wan)(wan)元，單價(jia)達到了8.6萬(wan)(wan)(wan)元/平(ping)方(fang)米，遠高于(yu)周(zhou)(zhou)邊8萬(wan)(wan)(wan)元左(zuo)右的(de)(de)(de)(de)均價(jia)，也(ye)正因為(wei)價(jia)格的(de)(de)(de)(de)因素，導致(zhi)房(fang)子掛了快一(yi)個月(yue)也(ye)沒能成(cheng)交。但(dan)在近期，周(zhou)(zhou)先(xian)(xian)生發(fa)現來看房(fang)的(de)(de)(de)(de)人(ren)明(ming)顯多了，也(ye)有(you)更多人(ren)愿意坐下(xia)來和他(ta)(ta)談(tan)談(tan)價(jia)格了。后來他(ta)(ta)才聽中介經紀(ji)人(ren)透露，由于(yu)新《通知》的(de)(de)(de)(de)公示，未(wei)來一(yi)旦落地實施(shi)，他(ta)(ta)這套(tao)滿五年且唯(wei)一(yi)的(de)(de)(de)(de)房(fang)子因為(wei)受影響相對較小，就(jiu)會變得十分搶手(shou)。另外，他(ta)(ta)這套(tao)還(huan)是老(lao)公房(fang)，交易時(shi)只需要繳1%的(de)(de)(de)(de)契稅和1萬(wan)(wan)(wan)元出(chu)頭的(de)(de)(de)(de)土地出(chu)讓金。在堵(du)死陰(yin)陽合同的(de)(de)(de)(de)預期下(xia)，這套(tao)老(lao)公房(fang)相比其他(ta)(ta)商品房(fang)能在稅費上(shang)省上(shang)幾十萬(wan)(wan)(wan)元。
短期倒(dao)賣房產將面(mian)臨(lin)巨額稅(shui)費
那么(me)，這個新《通知》到底是如何(he)規定的(de)，能(neng)有這么(me)大魔力，對買賣雙(shuang)方都(dou)產生了影(ying)響。事實上，北京二手房(fang)(fang)交(jiao)易中一(yi)(yi)直有(you)個(ge)不成(cheng)文的(de)(de)(de)潛(qian)規(gui)則。在(zai)達(da)(da)(da)成(cheng)交(jiao)易時會出現兩個(ge)合(he)同(tong)(tong)，其中一(yi)(yi)個(ge)是買(mai)賣雙方達(da)(da)(da)成(cheng)的(de)(de)(de)存(cun)量(liang)房(fang)(fang)屋買(mai)賣合(he)同(tong)(tong)，這個(ge)合(he)同(tong)(tong)里有(you)兩個(ge)價(jia)(jia)(jia)格(ge)(ge)，一(yi)(yi)個(ge)是房(fang)(fang)屋成(cheng)交(jiao)價(jia)(jia)(jia)格(ge)(ge)，一(yi)(yi)個(ge)是家電家具(ju)裝(zhuang)修(xiu)的(de)(de)(de)價(jia)(jia)(jia)格(ge)(ge)。這兩個(ge)價(jia)(jia)(jia)格(ge)(ge)加起來就(jiu)是房(fang)(fang)屋的(de)(de)(de)實際成(cheng)交(jiao)價(jia)(jia)(jia)格(ge)(ge)。而另一(yi)(yi)個(ge)合(he)同(tong)(tong)是在(zai)住(zhu)建委的(de)(de)(de)存(cun)量(liang)房(fang)(fang)交(jiao)易服務平臺錄(lu)入的(de)(de)(de)存(cun)量(liang)房(fang)(fang)買(mai)賣合(he)同(tong)(tong)，第(di)二個(ge)合(he)同(tong)(tong)的(de)(de)(de)房(fang)(fang)屋成(cheng)交(jiao)價(jia)(jia)(jia)格(ge)(ge)是刨除了家電、家具(ju)、裝(zhuang)飾的(de)(de)(de)價(jia)(jia)(jia)格(ge)(ge)的(de)(de)(de)合(he)同(tong)(tong)，合(he)同(tong)(tong)顯示(shi)的(de)(de)(de)成(cheng)交(jiao)金額遠低于實際成(cheng)交(jiao)金額，能(neng)達(da)(da)(da)到規(gui)避稅費的(de)(de)(de)作用(yong)，這也(ye)就(jiu)是我們(men)通常說的(de)(de)(de)網簽(qian)合(he)同(tong)(tong)。
而網簽合同就是(shi)二手房交易中繳納稅費的參照，因此(ci)如果一旦執行新《通(tong)知(zhi)》，就意味著(zhu)房屋的成交網(wang)簽價格(ge)將把以往(wang)的房屋價格(ge)和裝修價格(ge)合(he)并(bing)在一起，北(bei)京二手房網(wang)簽價格(ge)將大幅(fu)度提(ti)高(gao)，同時需要繳納(na)的個稅及增值稅也(ye)會大幅(fu)度提(ti)高(gao)。
由于新《通知》涉及(ji)中介(jie)自(zi)身的(de)利(li)益，因此接受采訪的(de)多位(wei)中介(jie)公司人員都(dou)堅(jian)持不愿透露姓名。其中一位某(mou)中介公司(si)總(zong)部人員向記者透露(lu)，陰(yin)陽合同一直(zhi)是(shi)二(er)手(shou)房交(jiao)易的(de)灰色地帶，這次北京的(de)樓市調控基調就是(shi)將(jiang)(jiang)(jiang)不正規的(de)正規化，所以陰(yin)陽合同被砍是(shi)很(hen)可能由征求意見變(bian)為實際落實的(de)。一旦《通知》落實，主要(yao)(yao)有兩個影響，第一，原(yuan)來不包含裝修價(jia)格(ge)的(de)二(er)手(shou)房房價(jia)，符合普通住宅的(de)價(jia)格(ge)要(yao)(yao)求，而隨著網簽價(jia)的(de)提高，很(hen)可都變(bian)成了非普通住宅，增值稅將(jiang)(jiang)(jiang)難以避(bi)免。第二(er)，隨著網簽價(jia)的(de)大幅度(du)提高，只要(yao)(yao)不是(shi)滿(man)五年且唯(wei)一的(de)房源，個稅也將(jiang)(jiang)(jiang)會成為市場最大的(de)障(zhang)礙。
該業內人士透露，保(bao)守估算，預計執行前后(hou)，購置二(er)手房需要繳納的(de)稅費可能將相差5-10倍(bei)左右(you)。
由(you)于稅費(fei)很(hen)可能發(fa)生變(bian)化，有(you)大型中介公司已經停止了為(wei)購(gou)房人做(zuo)預算稅費(fei)。像鏈家網近期就悄然下架了(le)稅(shui)(shui)(shui)費(fei)(fei)精算(suan)的(de)服務。據了(le)解，稅(shui)(shui)(shui)費(fei)(fei)精算(suan)曾是鏈家(jia)(jia)為了(le)吸引購房人(ren)做的(de)承諾：在交易(yi)雙方簽約(yue)后繳(jiao)稅(shui)(shui)(shui)前，依據客觀(guan)條件(jian)為其(qi)計算(suan)稅(shui)(shui)(shui)費(fei)(fei)，并(bing)出具《稅(shui)(shui)(shui)費(fei)(fei)清單(dan)》。北(bei)京鏈家(jia)(jia)地產(chan)承諾，在計稅(shui)(shui)(shui)條件(jian)不變的(de)情況下，交易(yi)雙方最終向稅(shui)(shui)(shui)務機(ji)關(guan)繳(jiao)納(na)的(de)稅(shui)(shui)(shui)費(fei)(fei)與《稅(shui)(shui)(shui)費(fei)(fei)清單(dan)》所載相比，正(zheng)負誤差(cha)不超過(guo)百分(fen)之五；否則，北(bei)京鏈家(jia)(jia)地產(chan)將(jiang)全額賠(pei)付超過(guo)百分(fen)之五部分(fen)的(de)稅(shui)(shui)(shui)費(fei)(fei)。這原本是鏈家(jia)(jia)服務的(de)一項(xiang)保(bao)障措施(shi)，但鏈家(jia)(jia)門店經紀人(ren)向記者證實，由于計稅(shui)(shui)(shui)條件(jian)可能發生改變，鏈家(jia)(jia)已(yi)經暫時停(ting)止了(le)這項(xiang)服務。
如(ru)果把政策(ce)的(de)影響數字化，可(ke)以通(tong)過一個極端的(de)例子來(lai)標明(ming)新政策(ce)落實(shi)前后的(de)影響。假設一套不(bu)滿兩(liang)(liang)年(nian)的(de)二手房再交(jiao)易時(shi)，稅(shui)費(fei)支出變化最(zui)明顯。如果這套五(wu)環內二手房原值300萬(wan)元(yuan)(yuan)(yuan)(yuan)(yuan)，目前出售價(jia)格為(wei)600萬(wan)元(yuan)(yuan)(yuan)(yuan)(yuan)，按照(zhao)以往的(de)陰陽(yang)合同(tong)的(de)方式，網(wang)(wang)(wang)簽(qian)價(jia)不(bu)會(hui)超過468萬(wan)元(yuan)(yuan)(yuan)(yuan)(yuan)，因為(wei)這是關(guan)于(yu)五(wu)環內普通住宅和(he)非(fei)普通住宅的(de)認定標(biao)準線。但新政策落實后，網(wang)(wang)(wang)簽(qian)價(jia)不(bu)再能人為(wei)做低，必須是600萬(wan)元(yuan)(yuan)(yuan)(yuan)(yuan)。我們(men)假設賣家不(bu)滿兩(liang)(liang)年(nian)，買家為(wei)首套，房屋面(mian)積(ji)小于(yu)90平方米，那么稅(shui)費(fei)的(de)影(ying)響如下：網(wang)(wang)(wang)簽(qian)價(jia)468萬(wan)元(yuan)(yuan)(yuan)(yuan)(yuan)的(de)話，契(qi)稅(shui)為(wei)468×1%=4.68萬(wan)元(yuan)(yuan)(yuan)(yuan)(yuan)；個(ge)(ge)人所(suo)得稅(shui)為(wei)（600-468）×20%=26.4萬(wan)元(yuan)(yuan)(yuan)(yuan)(yuan)；增(zeng)值稅(shui)則是468×5.6%=26.2萬(wan)元(yuan)(yuan)(yuan)(yuan)(yuan)，稅(shui)費(fei)合計52萬(wan)元(yuan)(yuan)(yuan)(yuan)(yuan)左右。如果網(wang)(wang)(wang)簽(qian)價(jia)按照(zhao)真實簽(qian)約的(de)600萬(wan)元(yuan)(yuan)(yuan)(yuan)(yuan)計算：契(qi)稅(shui)為(wei)600×1%=6萬(wan)元(yuan)(yuan)(yuan)(yuan)(yuan)，個(ge)(ge)人所(suo)得稅(shui)為(wei)（600-300）×20%=60萬(wan)元(yuan)(yuan)(yuan)(yuan)(yuan)，增(zeng)值稅(shui)則為(wei)600×5.6%=33.6萬(wan)元(yuan)(yuan)(yuan)(yuan)(yuan)，稅(shui)費(fei)合計99.6萬(wan)元(yuan)(yuan)(yuan)(yuan)(yuan)左右。兩(liang)(liang)者相差(cha)近48萬(wan)元(yuan)(yuan)(yuan)(yuan)(yuan)。
不(bu)難發現，一套(tao)短期內反(fan)復買賣的(de)(de)二手房，在(zai)新《通(tong)知》執行前后，需要繳納的(de)(de)稅費與之前完全可以稱得上(shang)天差地別，而這種高(gao)稅(shui)收也將導致更多二手房放棄短期炒作，滿五年后再上市交易將成為(wei)唯一可行的出路。
據一位不愿(yuan)透露姓名的中介人(ren)士透露，提高二(er)手(shou)房網簽價格，除了規范二(er)手(shou)房交易以外，本質上還是打擊短期炒(chao)(chao)房的行為，也是對房住(zhu)不炒(chao)(chao)的正面回應。如果一套二手房(fang)不滿五(wu)年且不是唯(wei)(wei)一住宅，再交易時(shi)無疑(yi)稅費將大幅(fu)提升。此次新版(ban)二手房(fang)合(he)同的更新，最大的稅點依然是個(ge)稅，只有滿五(wu)年且唯(wei)(wei)一的房(fang)源才能免征(zheng)個(ge)稅。即(ji)便是改善需求(qiu)，五(wu)年后出售才可(ke)以有效降低(di)個(ge)稅征(zheng)繳額度(du)，否則買(mai)家將會承擔較之以前高出數倍的稅費。
業內建議(yi)提高普(pu)通住(zhu)宅認定(ding)標準
雖然(ran)針(zhen)對二手房的新《通(tong)(tong)知》本意(yi)是(shi)禁止短期炒(chao)房，但在二手房交易中，普(pu)通(tong)(tong)住宅(zhai)和非普(pu)通(tong)(tong)住宅(zhai)關(guan)于(yu)印花稅(shui)和增(zeng)值稅(shui)的繳(jiao)納比例是(shi)不同的。很多陰陽合同(tong)的本(ben)意是為了(le)做低網簽價格，除了(le)少繳(jiao)納個稅(shui)以(yi)外，還可以(yi)讓房產以(yi)普通(tong)住(zhu)宅(zhai)的身份少繳(jiao)增值稅(shui)。一旦陰(yin)陽合同(tong)被禁止，相(xiang)當多的二手(shou)房將“被豪宅(zhai)化”。
據(ju)記者了解，目前北(bei)京執行的(de)普(pu)通住宅標(biao)準是(shi)2014年9月30日公布，2014年10月8日起(qi)正式實施(shi)的(de)。全市住房平(ping)均交易價格按照2013年度的單價每(mei)建筑平(ping)方米(mi)2.2萬元、套總(zong)價260萬元確定(ding)。區(qu)域調整系數為五環內1.5，五至六環之間1.2，六環以外0.9。
依據此通知，北京普通住宅(zhai)標(biao)準，除建筑(zhu)容積率在(zai)1.0（含(han)）以上、單(dan)(dan)套(tao)建筑面(mian)積在(zai)140平方(fang)米（含(han)）以下兩條硬性標準外，價(jia)格紅線設置在(zai)了五(wu)環(huan)(huan)內為(wei)(wei)單(dan)(dan)價(jia)低(di)于39600元(yuan)/平方(fang)米、總價(jia)低(di)于468萬(wan)元(yuan)；五(wu)環(huan)(huan)到六環(huan)(huan)為(wei)(wei)單(dan)(dan)價(jia)低(di)于31680元(yuan)/平方(fang)米、總價(jia)低(di)于374.4萬(wan)元(yuan)；六環(huan)(huan)外為(wei)(wei)單(dan)(dan)價(jia)低(di)于23760元(yuan)/平方(fang)米、總價(jia)低(di)于280.8萬(wan)元(yuan)。
自此之后，普通住宅標準再未調整過。而三年半后的(de)今天，隨著房價的(de)提升，北京(jing)住(zhu)宅的(de)平均交易單(dan)價已經從22000元(yuan)提升到(dao)了(le)38433元(yuan)/平方米（地(di)產(chan)營銷人(ren)數據，僅供(gong)參考）。這(zhe)就(jiu)導致能夠享受到(dao)普通住房稅收優(you)惠的購房家庭比(bi)重已(yi)經嚴重縮減。另外，由于評估價(jia)也會參考(kao)普通住宅(zhai)標準(zhun)，評估價(jia)直(zhi)接(jie)關系到(dao)貸款(kuan)額度，因此較(jiao)低(di)的普通住宅(zhai)標準(zhun)也會導致貸款(kuan)較(jiao)少，首付更多。
“我建議調(diao)控應(ying)該(gai)以組合拳出擊，比(bi)如提高區域(yu)指(zhi)導價，如(ru)果執(zhi)行原(yuan)有(you)的區域(yu)指導價再加上禁止陰(yin)陽合同(tong)，就(jiu)形成(cheng)了對(dui)購房人兩頭堵的態(tai)勢，缺乏(fa)公平性。”一位業內人士透露(lu)，這也(ye)會逼著(zhu)中介(jie)和購房人找政(zheng)策漏洞，政(zheng)策的執行效(xiao)果反(fan)而有(you)可能打折扣。
其實據記者了解，中介(jie)為(wei)了應付新《通知》執行，除了催促在途單完成交易外，也已經開始做功課，甚至已經有相(xiang)關“避稅(shui)攻略”出臺。由于(yu)北京(jing)的大型中介機構本身比較規(gui)(gui)范，政府監管嚴(yan)格(ge)，同(tong)時(shi)也都(dou)提供第三(san)方資金監管服務，買(mai)賣(mai)雙方完全可以通過單獨簽署裝(zhuang)修(xiu)及(ji)附(fu)屬設施購買(mai)合同(tong)，把這部分資金監管交給第三(san)方的(de)方法(fa)規(gui)(gui)避在主合同(tong)中出現，同(tong)時(shi)又實現物價轉移(yi)。
因此(ci)，業(ye)內人士建(jian)議(yi)，嚴禁(jin)陰(yin)陽合同(tong)，打擊(ji)短期炒房的(de)同(tong)時，應該適當調整區域指導價(jia)，既能體(ti)現交易(yi)公平，也能有效防(fang)止鉆政策漏(lou)洞等情況(kuang)的(de)發生。 （來(lai)源《北京青(qing)年報》）