在不(bu)同(tong)的(de)(de)時期，國家政策對房與(yu)貸(dai)(dai)(dai)的(de)(de)關系會進行不(bu)同(tong)的(de)(de)調整，通過認(ren)(ren)房與(yu)認(ren)(ren)貸(dai)(dai)(dai)的(de)(de)三種(zhong)組(zu)合，即認(ren)(ren)房認(ren)(ren)貸(dai)(dai)(dai)、認(ren)(ren)房不(bu)認(ren)(ren)貸(dai)(dai)(dai)、認(ren)(ren)貸(dai)(dai)(dai)不(bu)認(ren)(ren)房來調整房屋擁有數(shu)量與(yu)貸(dai)(dai)(dai)款的(de)(de)關系，維護房地產(chan)市場的(de)(de)平衡(heng)發展。那么在這(zhe)三種(zhong)情況下，到底會對購房與(yu)貸(dai)(dai)(dai)款產(chan)生什么影響(xiang)呢(ni)？
1認房(fang)又認貸
了(le)解房貸(dai)關系變化對買房貸(dai)款的(de)影響，首先需要知道(dao)認房與(yu)認貸(dai)的(de)含義(yi)。
認房指的是(shi)，購房者要買房(fang)(fang)貸款時，通過在(zai)當(dang)地房(fang)(fang)屋登(deng)記系統中查(cha)詢相關登(deng)記信息(xi)，如果名下有房(fang)(fang)，則此次買房(fang)(fang)將被定(ding)位為二套房(fang)(fang)。
認貸(dai)指(zhi)的是購房(fang)者買房(fang)貸(dai)款時，在(zai)銀(yin)行的征信系統里查詢到(dao)該買主曾經有過一次貸(dai)(dai)款買房的記錄，那么此(ci)次買房將被定位為二套房，而不考慮貸(dai)(dai)款是否還清，按(an)二套房貸(dai)(dai)款利(li)率執(zhi)行貸(dai)(dai)款政策。
認(ren)房(fang)又認(ren)貸是三種情況中對購房(fang)者來說最不利的一種情況，當(dang)市(shi)場執行該政策時(shi)，買房(fang)貸款將變(bian)得異常(chang)艱難。具體(ti)是指貸(dai)款人在買(mai)房(fang)時(shi)，通過(guo)當地(di)的房(fang)屋(wu)登記系統(tong)和貸(dai)款銀行的征信系統(tong)查詢到貸(dai)款買(mai)房(fang)者名下有一套(tao)房(fang)或者有貸(dai)款記錄，都將被認(ren)定為非第一套(tao)房(fang)，按照(zhao)二套(tao)房(fang)的首付比例和貸(dai)款利率來執(zhi)行。
關(guan)于在認房又認貸(dai)的情況下，如(ru)果貸(dai)款還清或(huo)者房屋賣掉該(gai)如(ru)何界定呢？不同的城(cheng)市有不同的標準，有的城(cheng)市仍按二(er)套房計(ji)算，有的城(cheng)市折中處理(li)，貸款利率高于(yu)首套，低于(yu)二(er)套，要具體情況具體分析。
2認(ren)(ren)房不認(ren)(ren)貸
認(ren)(ren)房不認(ren)(ren)貸的重點在“房”上(shang)。當購房者二(er)次(ci)買房(fang)時，通過查詢當地(di)房(fang)屋登(deng)記(ji)系統，只要(yao)查詢到購(gou)房(fang)者名(ming)下(xia)有房(fang)，無論貸(dai)款(kuan)是否(fou)還清，都將按(an)(an)二(er)套(tao)房(fang)計算，如果名(ming)下(xia)無房(fang)或者買房(fang)后又賣掉，造成名(ming)下(xia)無房(fang)，則按(an)(an)首套(tao)房(fang)認定。
在這個查(cha)詢房(fang)源(yuan)信息(xi)的(de)過程(cheng)中，不(bu)考慮該購房(fang)者的(de)銀行貸(dai)(dai)款記錄，也不(bu)考慮貸(dai)(dai)款是(shi)否還清，一切以“房(fang)”為(wei)核心(xin)。
3認(ren)貸不(bu)認(ren)房
認貸(dai)不(bu)認房(fang)(fang)的(de)重點在(zai)“貸(dai)”上(shang)，這(zhe)種情況下的(de)認定標準是(shi)不(bu)以家庭擁有(you)的(de)房(fang)(fang)屋數量(liang)為計算標準的(de)，而是(shi)以是(shi)否有(you)貸(dai)款記錄(lu)、貸(dai)款記錄(lu)是(shi)否還清來(lai)認定的(de)。只(zhi)要有貸款未還(huan)清(qing)，再次購(gou)房(fang)都(dou)將按(an)二套房(fang)或以上來認定。如果之前(qian)沒有購(gou)房(fang)貸(dai)款記錄或者購(gou)買房(fang)子的貸(dai)款已經還(huan)清(qing)，沒有了貸(dai)款記錄，無論(lun)你有幾套房(fang)，此次貸(dai)款都(dou)會按(an)首套房(fang)貸(dai)款利率和(he)首付比例來執行。
認(ren)貸不認(ren)房(fang)的情(qing)況下(xia)，二套房(fang)的認(ren)定(ding)有三(san)種(zhong)情(qing)況：
⑴貸款買過一套房，貸款未結(jie)清，再次貸款買房，認為二套。
⑵個人名下有兩(liang)套房(fang)貸(dai)記錄，一套已(yi)還清(qing)，一套未還清(qing)，再貸(dai)款買房(fang)按二套房(fang)的貸(dai)款利率執行。
⑶夫妻兩人，一方(fang)婚前(qian)買房(fang)使用(yong)商業貸款(kuan)(kuan)(kuan)，另(ling)一方(fang)婚前(qian)購房(fang)使用(yong)公積金貸款(kuan)(kuan)(kuan)，婚后兩人想要再次貸款(kuan)(kuan)(kuan)買房(fang)，如(ru)果婚前(qian)的貸款(kuan)(kuan)(kuan)已還清(qing)(qing)，則根據銀(yin)行的條件具體(ti)調整貸款(kuan)(kuan)(kuan)利率，如(ru)果貸款(kuan)(kuan)(kuan)未還清(qing)(qing)，則按二(er)套(tao)房(fang)計算。如(ru)果婚前(qian)兩人都是(shi)商業貸款(kuan)(kuan)(kuan)且都未還清(qing)(qing)，則按三套(tao)計算。 （來源《銀(yin)川晚報》）