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現在，大(da)多數(shu)置(zhi)業者買(mai)房都會選(xuan)擇貸款(kuan)，但貸款(kuan)的門道也不少，如果(guo)你打算貸款(kuan)買(mai)房，不妨先了解下(xia)這(zhe)些貸款(kuan)要素吧！
要素一(yi)貸款(kuan)年限
銀行對房貸最長年(nian)限有要求，通常是不超(chao)過30年(nian)，但(dan)是今年(nian)(nian)信貸(dai)(dai)政策(ce)收緊，有銀行縮短(duan)了(le)貸(dai)(dai)款(kuan)最(zui)長(chang)(chang)年(nian)(nian)限(xian)(xian)，比如(ru)北(bei)京，將貸(dai)(dai)款(kuan)最(zui)長(chang)(chang)年(nian)(nian)限(xian)(xian)縮短(duan)到25年(nian)(nian)，要知(zhi)道，貸(dai)(dai)款(kuan)期限(xian)(xian)長(chang)(chang)，付(fu)出的總(zong)利(li)息就多，期限(xian)(xian)短(duan)，每月(yue)房貸(dai)(dai)月(yue)供多壓(ya)力大，假如(ru)貸(dai)(dai)款(kuan)200萬元，在基準利(li)率的前提(ti)下，期限(xian)(xian)25年(nian)(nian)比30年(nian)(nian)每月(yue)房貸(dai)(dai)月(yue)供多出近千元，所以在房價(jia)較(jiao)高的城市，貸(dai)(dai)款(kuan)最(zui)長(chang)(chang)期限(xian)(xian)的變(bian)化對經濟能(neng)力有限(xian)(xian)的購房人影(ying)響較(jiao)大。
要素二貸(dai)款人年齡
申請房貸時，貸款人(ren)年齡也是(shi)影(ying)響貸款年限的重要因素。有些銀行(xing)要(yao)求貸(dai)款(kuan)(kuan)人(ren)年(nian)(nian)齡(ling)(ling)+貸(dai)款(kuan)(kuan)期限(xian)，不得超過個人(ren)及其配偶法定退(tui)休年(nian)(nian)齡(ling)(ling)；而有些銀行(xing)則是(shi)要(yao)求貸(dai)款(kuan)(kuan)人(ren)年(nian)(nian)齡(ling)(ling)+貸(dai)款(kuan)(kuan)期限(xian)，須小于70年(nian)(nian)。每(mei)個銀行(xing)規定的(de)貸(dai)款(kuan)(kuan)年(nian)(nian)限(xian)都是(shi)不一樣的(de)，具(ju)體也要(yao)看銀行(xing)的(de)規定。貸(dai)款(kuan)(kuan)年(nian)(nian)限(xian)與貸(dai)款(kuan)(kuan)人(ren)年(nian)(nian)齡(ling)(ling)的(de)關系是(shi)：貸(dai)款(kuan)(kuan)年(nian)(nian)限(xian)=法定退(tui)休年(nian)(nian)齡(ling)(ling)-貸(dai)款(kuan)(kuan)人(ren)實際年(nian)(nian)齡(ling)(ling)，年(nian)(nian)齡(ling)(ling)越小，貸(dai)款(kuan)(kuan)年(nian)(nian)限(xian)越長。
要素三房屋性(xing)質
通(tong)常來講，購買商(shang)業用(yong)房(fang)(fang)和商(shang)辦兩用(yong)房(fang)(fang)的，貸款年限(xian)最(zui)長不超(chao)過(guo)10年；私有產權轉讓房(fang)(fang)、拍賣房(fang)(fang)最(zui)長貸款期限(xian)為20年。民用性(xing)質的(de)(de)新房(fang)(fang)和(he)二(er)手(shou)房(fang)(fang)，貸款(kuan)(kuan)年限最長(chang)為30年，但新房(fang)(fang)的(de)(de)貸款(kuan)(kuan)年限通常(chang)比二(er)手(shou)房(fang)(fang)長(chang)，主要是(shi)因為二(er)手(shou)房(fang)(fang)的(de)(de)貸款(kuan)(kuan)年限會受到房(fang)(fang)齡(ling)的(de)(de)限制(zhi)。不過需要注意的(de)(de)是(shi)，今年北京限制(zhi)商辦房(fang)(fang)交易，直接停止了向商辦房(fang)(fang)發放貸款(kuan)(kuan)。
要(yao)素四還款能力
還款能力同樣影響(xiang)著貸款年限，銀行審查借款人收(shou)入時，要確定收(shou)入足以償還月供(gong)，房(fang)貸月供(gong)與收(shou)入的(de)關系為：月供(gong)≤月收(shou)入×50%。
要素五(wu) 房屋房齡(ling)
除了上面幾個需要考慮的問題外，房屋房齡也是決定貸款年限的重要因素，尤其是二(er)手房。有銀行規(gui)定(ding)，貸款年(nian)限+房屋房齡不超(chao)過30年(nian)，有的(de)規(gui)定(ding)不超(chao)過40年(nian)，也(ye)有規(gui)定(ding)不超(chao)過50年(nian)的(de)。
舉個例(li)子：假如房子是(shi)2000年(nian)(nian)(nian)建成的，到今(jin)年(nian)(nian)(nian)房齡(ling)(ling)是(shi)17年(nian)(nian)(nian)，銀行規定(ding)的貸(dai)款(kuan)年(nian)(nian)(nian)限(xian)+房屋房齡(ling)(ling)不超(chao)過50年(nian)(nian)(nian)，那么貸(dai)款(kuan)年(nian)(nian)(nian)限(xian)=40-17=23年(nian)(nian)(nian)；如果此時貸(dai)款(kuan)人(ren)是(shi)40歲(sui)(sui)，法(fa)定(ding)退休(xiu)年(nian)(nian)(nian)齡(ling)(ling)為60歲(sui)(sui)，根據貸(dai)款(kuan)年(nian)(nian)(nian)限(xian)與貸(dai)款(kuan)人(ren)年(nian)(nian)(nian)齡(ling)(ling)的關(guan)系公式，貸(dai)款(kuan)年(nian)(nian)(nian)限(xian)=60-40=20年(nian)(nian)(nian)，那么最(zui)長貸(dai)款(kuan)年(nian)(nian)(nian)限(xian)就取(qu)20年(nian)(nian)(nian)這(zhe)個期限(xian)。
業內人士(shi)強調(diao)，貸(dai)款年限同時受到上面幾個因素(su)的(de)影響，在信貸(dai)政(zheng)策收緊(jin)的(de)情(qing)況下，銀行很有可能會(hui)相應調(diao)整最長年限期限。貸款年限長(chang)，支付的總利(li)息多(duo)，年(nian)限短(duan)，雖(sui)然總利(li)息減少，但每(mei)月房(fang)貸月供變多(duo)，每(mei)個(ge)人的自身(shen)狀況(kuang)不一樣，因此在申請貸款的時候，最好了解清楚(chu)貸款銀行的政(zheng)策規定，結合(he)自身(shen)的收入、年(nian)齡等情況(kuang)合(he)理確定貸款年(nian)限。
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常用3種貸款方式
商(shang)業貸款
又(you)稱個人住房(fang)貸款，是中國人民(min)(min)銀行(xing)(xing)批準設立的商業(ye)銀行(xing)(xing)和住房儲蓄銀行(xing)(xing)，為城鎮居民(min)(min)購買(mai)自用普通住房提(ti)供(gong)的貸(dai)款，執行(xing)(xing)法定貸(dai)款利率。是銀行(xing)(xing)用其信貸(dai)資金所發放的自營性貸(dai)款。
公(gong)積金貸款
公積(ji)金(jin)貸(dai)款是指(zhi)繳存(cun)住房公積(ji)金(jin)的職(zhi)工享受的貸(dai)款，國家(jia)規定(ding)，凡(fan)是(shi)繳存(cun)公積(ji)金的職工均可按公積(ji)金貸款(kuan)(kuan)的相關規定(ding)申請個人(ren)住(zhu)房公積(ji)金貸款(kuan)(kuan)。由各地住(zhu)房公積(ji)金管(guan)理中心委托(tuo)銀行(xing)發(fa)放。
組合貸款
符合個人(ren)住房(fang)商業性貸款條(tiao)件(jian)的(de)借款人(ren)又同時(shi)繳存(cun)住房(fang)公積金(jin)的(de)，在辦(ban)理個人(ren)(ren)住(zhu)(zhu)房商(shang)業貸款(kuan)(kuan)(kuan)的同時還(huan)可以申(shen)請個人(ren)(ren)住(zhu)(zhu)房公積金貸款(kuan)(kuan)(kuan)，即借款(kuan)(kuan)(kuan)人(ren)(ren)以所購本市城(cheng)鎮(zhen)自住(zhu)(zhu)住(zhu)(zhu)房（或其他銀(yin)行認(ren)可的擔保方式）作為抵押可同時向銀(yin)行申(shen)請個人(ren)(ren)住(zhu)(zhu)房公積金貸款(kuan)(kuan)(kuan)和個人(ren)(ren)住(zhu)(zhu)房商(shang)業性貸款(kuan)(kuan)(kuan)。 （來源：《銀(yin)川晚報(bao)》）