上半年房屋買賣糾紛案數量同比增(zeng)長40%
隨著10月(yue)底“京八條”新政的公布，對于樓市(shi)尤其是二(er)手房市(shi)場的調(diao)控作用已經顯現，由(you)此(ci)引發的(de)二手房買(mai)賣(mai)糾紛也有(you)增多的(de)趨勢。數(shu)據顯(xian)示，今年(nian)上(shang)半年(nian)房屋買(mai)賣(mai)糾紛同比增長近40%。北(bei)京市西(xi)城法院針對日(ri)常審判(pan)中出現的(de)十類常見(jian)“風險(xian)房”進行了法律風險(xian)提示。
提示一(yi)
慎選*押房(fang)
2015年，韓先(xian)生購買了張女(nv)士的一處房(fang)屋，該房(fang)是張女(nv)士通過按揭方式購得，后*押給銀行(xing)借款。韓先生遂約定(ding)張女士(shi)在簽(qian)訂合同后(hou)10個(ge)工作日內辦(ban)理提前還款。韓(han)先(xian)生支(zhi)付購(gou)房款后(hou)，張女士(shi)卻遲遲不辦(ban)理解押，期間因其他糾紛房屋被法(fa)(fa)院查封，導致無法(fa)(fa)繼續交(jiao)易(yi)。韓(han)先(xian)生訴至法(fa)(fa)院，要求對(dui)方(fang)支(zhi)付違約金。
法官(guan)提醒如果在解除*押的過程中賣房人不解*押，將影響合同繼續履行。因此購買房屋要謹慎購買*押房。如非要購買一定要妥善簽訂合同，督促賣房人解押。
提示二
防范*債房
2013年陳老太(tai)*押房(fang)產向人借錢(qian)，委托萬女士代辦(ban)相(xiang)關事(shi)宜。后陳老太未(wei)能償(chang)還借款，萬女士將房屋低(di)價(jia)出售給(gei)常先生。陳老太訴至法院，要求撤(che)銷(xiao)與常先生的買(mai)賣(mai)合(he)同。法院認為該房存在(zai)交易價(jia)格明(ming)顯(xian)過低(di)等眾多疑點，合(he)同顯(xian)失公(gong)平(ping)，判決(jue)撤(che)銷(xiao)了合(he)同。
法官提醒用房屋買賣做幌，變相以房*債，當借款人無力還款就將房屋低價轉賣的情況時有發生。買房人在遇到低價房時不要急于交易，需審核出售人的所有權情況。
提示(shi)三
巧(qiao)簽共(gong)有房
2010年景先(xian)生將房屋(wu)出售給(gei)馬先(xian)生，合(he)同簽訂后馬先(xian)生支付了定金。不久景先生妻(qi)子(zi)告知馬(ma)先(xian)(xian)(xian)生房屋是夫(fu)妻(qi)共同(tong)財產，丈夫(fu)未征得同(tong)意擅自賣房合(he)(he)同(tong)無效，后景先(xian)(xian)(xian)生也(ye)不再履行(xing)合(he)(he)同(tong)。馬(ma)先(xian)(xian)(xian)生去世后，子(zi)女訴至法(fa)院要求景先(xian)(xian)(xian)生繼(ji)續履行(xing)合(he)(he)同(tong)。法(fa)院最終未支持(chi)馬(ma)先(xian)(xian)(xian)生子(zi)女的(de)訴求。
法官提醒夫妻對共同所有的財產有平等處理權，一方未經另一方同意，擅自處理共同財產無效，因此購房者買房時需了解售房人的家庭情況，如已婚需讓其配偶簽訂知情同意書，如賣方有意隱瞞婚姻狀況的話，則要特別警惕。
提示四
看清多(duo)戶房(fang)
2015年(nian)董(dong)女士將(jiang)房子賣給王女士，約定房主在所有(you)權轉移之日起10日內將(jiang)原有(you)全(quan)部戶口遷出，否則將支付(fu)總價10%的違(wei)(wei)約金。不過(guo)董女士繼子的戶(hu)(hu)口一直未(wei)遷(qian)，王女士訴至法院要求(qiu)對方支付(fu)違(wei)(wei)約金，并(bing)繼續履行遷(qian)出戶(hu)(hu)口的義務。最終法院支持(chi)了(le)該訴求(qiu)。
法官提醒雙方(fang)約定(ding)的逾期遷(qian)戶條款(kuan)合法有效(xiao)，法律(lv)予以保護(hu)。在交易實踐中，涉及戶口(kou)遷(qian)出問題可以通過約定(ding)違約后果的方(fang)式，來督促賣方(fang)積極履(lv)行戶口(kou)遷(qian)出義(yi)務。
提示五
驗明學區房(fang)
2009年(nian)馬先生(sheng)為孩(hai)子(zi)上學(xue)，通過(guo)中介以高于周邊房價16%的(de)價格買了(le)一套“學(xue)區(qu)房”。簽訂(ding)合同(tong)后，馬先(xian)(xian)生才得知購(gou)買(mai)的(de)(de)不屬于重點校(xiao)劃片房屋。馬先(xian)(xian)生訴至法院，要求(qiu)(qiu)中(zhong)(zhong)介(jie)賠償差(cha)價損(sun)(sun)失(shi)，并(bing)退還居(ju)間(jian)(jian)費。中(zhong)(zhong)介(jie)則稱，合(he)同(tong)中(zhong)(zhong)未(wei)約定購(gou)買(mai)的(de)(de)是學(xue)區房，故(gu)不同(tong)意訴訟請求(qiu)(qiu)。法院認(ren)為因合(he)同(tong)未(wei)作相(xiang)關約定，因此(ci)對馬先(xian)(xian)生主張差(cha)價損(sun)(sun)失(shi)的(de)(de)請求(qiu)(qiu)不予(yu)支持(chi)，但中(zhong)(zhong)介(jie)沒有盡到謹慎審查責任，判決中(zhong)(zhong)介(jie)退還居(ju)間(jian)(jian)費。
法官提醒(xing)購買學區房的買房人，一定要提前向相關部門核實相關政策及入學指標使用情況，其次要將購買學區房這一特殊目的寫入合同。
提示六
慎選央(yang)產房
2015年李先生將一套央產(chan)房(fang)賣給(gei)小何(he)，約定過戶時間為合(he)同(tong)簽訂之日起120日內(nei)。后因(yin)購(gou)房(fang)指標限制，小何花(hua)掉(diao)一定時(shi)間賣掉(diao)名下一套房(fang)屋。不過(guo)在房(fang)源核驗(yan)中，因房(fang)屋未辦(ban)理(li)央產房(fang)上市手(shou)續被(bei)退(tui)回。等李(li)先生(sheng)走完手(shou)續后(hou)，已超(chao)過(guo)約(yue)(yue)定過(guo)戶時(shi)間。李(li)先生(sheng)訴至(zhi)法(fa)院，要求小何支(zhi)付違(wei)(wei)約(yue)(yue)金1萬元(yuan)。小何則認為責任在李(li)先生(sheng)。法(fa)院認定，雙(shuang)方均有責任，并結合具(ju)體情節(jie)判令小何償(chang)付李(li)先生(sheng)違(wei)(wei)約(yue)(yue)金8000元(yuan)。
法官提(ti)醒買方購買房屋需了解房屋來源、性質及是否滿足上市交易的條件。賣方則應當在房屋出售前完善相關上市手續，從而保證雙方簽訂的合同能夠順利履行。
提示七
警惕代(dai)理房(fang)
2010年旅居國外(wai)的(de)周女(nv)士委(wei)(wei)托孫先(xian)生代為出售一(yi)處房屋，委(wei)(wei)托范圍為賣房手續的(de)前期事宜。后孫先生(sheng)通過中介(jie)將房賣給(gei)趙先生(sheng)。周女士回(hui)國后(hou)，認為房屋(wu)成(cheng)交(jiao)價過低，拒絕履行合同。趙先生(sheng)訴至法(fa)院，要求孫先生(sheng)雙倍(bei)返還(huan)其(qi)定金，中介(jie)退還(huan)居間費等。法(fa)院認定孫先生(sheng)越(yue)權(quan)代理，中介(jie)有重大過錯(cuo)，趙先生(sheng)因未審核(he)代理權(quan)限，也負(fu)一定責任。
法官(guan)提醒(xing)實踐中經常出現委托人代簽合同的現象，遇此種情形，購房人一定要提高警惕，要求其提供委托書，同時出示房產證原件及業主身份證明等，防范代理人無權代理，或因房價上漲業主以不知情為由拒不賣房。
提示八
慎選在租(zu)房(fang)
2013年李先(xian)生將(jiang)房(fang)子(zi)租給(gei)梅(mei)先(xian)生，期(qi)間又將(jiang)房(fang)子(zi)賣給(gei)楊先(xian)生。后梅先生以李(li)先生出(chu)(chu)售房屋侵(qin)犯其(qi)優(you)先購買權為(wei)由訴(su)至法院(yuan)，要(yao)求李(li)先生賠償(chang)10萬元(yuan)。法院(yuan)認為(wei)，有證據表明梅先生知曉房屋出(chu)(chu)售一事，故駁回(hui)其(qi)起訴(su)。
法官(guan)提醒不少二手房出售時處于出租狀態，為避免糾紛，買房人最好要求租戶出具放棄優先購買權的聲明書等材料。
提示(shi)九
了解拍賣房
2008年一公司(si)倒(dao)閉(bi)后資產(chan)*償給銀行，其中包(bao)括一處(chu)房屋。銀行將(jiang)房(fang)屋(wu)(wu)委托拍賣(mai)公(gong)司拍賣(mai)，岳先生(sheng)付(fu)款后獲(huo)得(de)該房(fang)屋(wu)(wu)。但(dan)在過(guo)戶(hu)時因原(yuan)房(fang)屋(wu)(wu)產權公(gong)司已(yi)注(zhu)銷(xiao)，故岳先生(sheng)起訴至法院要求拍賣(mai)公(gong)司協(xie)助其過(guo)戶(hu)。
法官(guan)提醒拍賣房往往涉及債務問題，可能被多次*押，購買這類房屋有可能面臨債權人追討。此外還要關注房屋的產權問題，有無實際居住人及戶口有無遷出，還要查看房屋是否存在未繳清的水電費、物業費用等情況。
提(ti)示十
應對漲價房
2015年程(cheng)女(nv)士將房(fang)屋賣給沈(shen)先(xian)生(sheng)，合同履(lv)行過程(cheng)中沈(shen)先(xian)生(sheng)支付(fu)了定金和首(shou)付(fu)款，后程女士(shi)發(fa)出解(jie)除合同(tong)通知，沈先生認為(wei)對方是因房價大漲不想賣了，故訴至(zhi)法院要求(qiu)對方繼(ji)續(xu)履行(xing)合同(tong)。
法官提醒因房價上漲而違約的情況頻發，買房人應對通常有兩個選擇，一是要求繼續履行合同，二是解除合同并賠償損失。但無論何種訴求，首先要確定買賣雙方已簽訂購房合同，其次要自身嚴格履約并及時固定賣方違約的證據。 （來源：《北京晨報》）