買房貸款的時候，有的人(ren)可以(yi)獲得最高(gao)額度(du)，有的人(ren)貸款額度(du)卻被“縮水”，這(zhe)究(jiu)竟是(shi)為什么？銀行房貸額度(du)是如何確定？買房(fang)貸款額度(du)不(bu)夠怎么辦(ban)？下(xia)面(mian)為(wei)大(da)家詳細解(jie)答(da)房(fang)貸額度(du)取決于哪些因素？
1---房(fang)貸首付比
申請銀行(xing)貸款額度，受貸款首付比(bi)例的影響，通常不能超(chao)過房(fang)屋總價減(jian)去首付款之差(cha)。
舉個例子：
總價100萬的房子，首付20%，
可貸額度=100萬(wan)-100X20%=80萬(wan)
首付(fu)比例會根據樓市的(de)(de)狀況進(jin)行(xing)(xing)調整，限購城(cheng)市和非限購城(cheng)市會不(bu)(bu)同，同一(yi)地(di)區(qu)不(bu)(bu)同銀行(xing)(xing)也(ye)有(you)可能(neng)不(bu)(bu)同，建議購房者要(yao)全面了解購房地(di)銀行(xing)(xing)房貸(dai)政策，選(xuan)擇最合適的(de)(de)銀行(xing)(xing)申(shen)請貸(dai)款。
2---借(jie)款(kuan)人還款(kuan)能力
這(zhe)里(li)說的(de)還(huan)款(kuan)能力，主要是指(zhi)貸款(kuan)人的(de)月收(shou)入，因為月收入最直觀的體現了借款人的還貸能力，貸款額度與月收入之間的關系可參照下面的公式： 月(yue)收入≥房貸(dai)月(yue)供X2
3---房屋房齡(ling)
銀行(xing)發放貸(dai)(dai)款時，會考察貸(dai)(dai)款房(fang)屋(wu)的房(fang)齡(ling)，通常要(yao)求(qiu)是(shi)20-25年(nian)，比較(jiao)寬松的會(hui)要求(qiu)30年(nian)，較(jiao)為嚴格的只有15年(nian)或10年(nian)，房(fang)(fang)齡(ling)大的二手房(fang)(fang)貸(dai)(dai)款額度可(ke)能會(hui)被(bei)降低(di)，遇到(dao)嚴格的銀行(xing)干脆(cui)被(bei)拒貸(dai)(dai)，可(ke)以說房(fang)(fang)齡(ling)越短，越容易獲得貸(dai)(dai)款，且額度也比房(fang)(fang)齡(ling)較(jiao)大的高(gao)。
4---個人征信
個人(ren)征信(xin)可以說是銀行考量借款人的重要標準之一，征信良好是獲得優惠利率和貸款的前提條件，有銀行會考(kao)察借款(kuan)人2年內(nei)的信(xin)(xin)用(yong)卡征信(xin)(xin)記錄，和5年內(nei)的貸款(kuan)征信(xin)(xin)記錄，有的銀(yin)行(xing)會看更長時(shi)期(qi)內(nei)的征信(xin)(xin)，要求會有差(cha)異(yi)，連續3次、累計6次逾期(qi)的嚴重征信(xin)(xin)不良(liang)情況有可能造成貸款(kuan)被拒。
5---保障能(neng)力情況
有銀行同時(shi)會考查借款(kuan)人的(de)醫療保(bao)險(xian)(xian)、養老(lao)保(bao)險(xian)(xian)、意外傷害險(xian)(xian)、住房(fang)公積金等(deng)繳納(na)情(qing)況，因為這些都可已(yi)從側面(mian)體現了(le)借款(kuan)人的還款(kuan)能(neng)力，其中(zhong)比較看重的是(shi)醫療保險、養老保險。
選擇合適的銀行很重(zhong)要
1---貸款成數和(he)利率
目前，各銀行對于二手房(fang)貸(dai)款政(zheng)策是首套住房(fang)首付三(san)成、基(ji)準利(li)率(lv);第二套房(fang)首付五成、利(li)率(lv)上浮10%的政(zheng)策。首(shou)次使用公(gong)積(ji)金貸款，首付二成(cheng)，最多(duo)可貸120萬五年以(yi)上(shang)的公(gong)積(ji)金貸款利率(lv)均按照3.25%來執行(xing)。
2---建成年代與貸款年限
銀行審批貸(dai)款過程中，通常會把房產證上的建成年代作為影響借款人申請貸款年限的主要條件，一些銀行目(mu)前的(de)政策是“房齡+貸款年(nian)限<50年(nian)”。
3--還款(kuan)方式的選擇(ze)
銀(yin)行還款方式主(zhu)要分(fen)為等額本(ben)息和等額本(ben)金(jin)兩(liang)種(zhong)方式。前者適合教師、公務員等收(shou)入(ru)穩定的工薪階層;后者適(shi)合前(qian)期(qi)能夠(gou)承擔較大(da)還款壓力的貸款人群。
批下來的額度不(bu)夠(gou)買房(fang)怎么解(jie)決？
1.因為征信等因素，貸款(kuan)額度被降低(di)，怎(zen)么辦？
支招：可以咨詢其他銀行，在房貸政策較為寬松的銀行申請，是有可能(neng)獲得期望(wang)額度的。若是(shi)購買新房(fang)，可(ke)以向與樓盤合作的銀(yin)行申請貸款(kuan)，還可(ke)以獲得優惠利率(lv)。
2.收入沒有(you)達(da)到(dao)銀行要求，不能獲得足額(e)貸款，怎么辦(ban)？
支招(zhao)：可以考慮申請接力貸款。假如小明(ming)(ming)月(yue)收(shou)入(ru)(ru)較(jiao)低，但是他(ta)的父親還沒有退休，且收(shou)入(ru)(ru)較(jiao)高，小明(ming)(ming)可(ke)以作(zuo)為(wei)所購房(fang)屋的所有權(quan)人，與父親做(zuo)為(wei)共同借款人申請房(fang)貸，銀行會根據父子兩人收(shou)入(ru)(ru)之(zhi)和作(zuo)為(wei)基礎計算月(yue)還款額，從(cong)而增加貸款額度，下面為(wei)月(yue)收(shou)入(ru)(ru)與月(yue)還款額之(zhi)間的比例(li)關系:
小明月收入(ru)+父親月收入(ru)>=每月還(huan)款(kuan)額X2
3.所(suo)有貸款渠道都試過了，還是不夠，怎(zen)么辦(ban)？
如果批準下來的房貸(dai)額(e)(e)度比預期額(e)(e)度少不(bu)了多(duo)少，又(you)不(bu)想申請其他(ta)貸(dai)款(kuan)的話，可以(yi)考慮(lv)向親戚朋友借錢補(bu)齊差額(e)(e)。
提示(shi)：各(ge)位在買房(fang)的(de)時候(hou)務必結合(he)自(zi)身經濟情況(kuang)申請(qing)貸款，不要因為還房(fang)貸而影響(xiang)了(le)生活質量(liang)，畢(bi)竟當房(fang)奴(nu)生活不易啊！ （來(lai)源：融360）