“細則出來后，十幾(ji)個(ge)財務(wu)總監(jian)打電話來咨詢，問題主要是營業(ye)稅(shui)(shui)改(gai)增值稅(shui)(shui)（營改(gai)增）后企業(ye)稅(shui)(shui)負會(hui)(hui)如何變(bian)化，也有人詢問個人二手房交易改(gai)征增值稅(shui)(shui)后稅(shui)(shui)負會(hui)(hui)否(fou)增加。”普(pu)華永道中國中區流(liu)轉稅(shui)(shui)業(ye)務主管合伙人李軍告訴記者。
3月24日下午，財政部網站發布了《關于全面推開營業稅改征增值稅試點的通知》（下稱《通知》），近100頁約4萬字的(de)《通知》，明確了(le)(le)將建筑(zhu)業(ye)、房地(di)產業(ye)、金融(rong)業(ye)和生活服(fu)務業(ye)等全(quan)部營業(ye)稅納(na)稅人納(na)入試點范(fan)圍具(ju)體實(shi)施細則，引(yin)起了(le)(le)幾千(qian)萬(wan)企業(ye)的注意。
在經濟下行(xing)壓力下，政(zheng)府承諾全(quan)面推開(kai)營(ying)改增試點后，所有行(xing)業稅負只減(jian)不增，預計減稅(shui)5000多億元，而這份《通知》正(zheng)是兌(dui)現這一承諾，也回答了企業和百姓(xing)心(xin)中的疑問。
比如，新增不動產所含增值稅可以在兩年內抵扣(kou)；老百姓轉(zhuan)讓(rang)個人住房(fang)營(ying)改增(zeng)后(hou)稅負略減；房(fang)地產(chan)企業雖貸(dai)款利息不(bu)能抵扣，但計算銷售(shou)額時土地價款可扣除，建筑業和房(fang)地產(chan)新老項目劃分也終于清晰，金融業的營(ying)業稅優惠政策基(ji)本(ben)平移至增(zeng)值稅。
新增不動產兩年抵扣超預期
新(xin)增不(bu)動產抵扣不(bu)僅僅涉及將被(bei)納入試點的(de)上述四(si)大行業近1000萬戶納稅人，也(ye)涉(she)及近600萬戶已經納入營改(gai)增(zeng)試點范圍的納稅人，以及更多(duo)的原有(you)增(zeng)值稅納稅人，這使得《通知(zhi)》中新增(zeng)不動(dong)產抵扣成為焦點。
一位知情(qing)人(ren)士曾對本報透露(lu)，新(xin)增不(bu)動(dong)產(chan)抵扣減(jian)(jian)稅規(gui)模占到此次營(ying)改(gai)增減(jian)(jian)稅規(gui)模約60%，也就(jiu)是減(jian)(jian)稅規(gui)模超過3000億元(yuan)。
根(gen)據《通(tong)知》附件2的《營業稅改(gai)征(zheng)增值稅試點(dian)有(you)關事(shi)項的規定》，適用一般(ban)計稅方法的試點(dian)納稅人，2016年(nian)(nian)5月1日后取(qu)得并在(zai)會計制度(du)上按固定資產(chan)核算(suan)的不動產(chan)或者(zhe)2016年(nian)(nian)5月1日后取(qu)得的不動產(chan)在(zai)建(jian)工程，其進項(xiang)稅(shui)額應自取(qu)得之日起分2年(nian)(nian)從銷項(xiang)稅(shui)額中抵(di)扣，第一年(nian)(nian)抵(di)扣比例為60%，第二年(nian)(nian)抵(di)扣比例為40%。
李軍告訴記者，在去年討論的營改(gai)增方案中，新增不動產分(fen)期抵(di)扣考慮了多(duo)個時(shi)間，其中(zhong)最(zui)(zui)短(duan)時(shi)間是2年(nian)。最(zui)(zui)終出(chu)臺(tai)方案(an)選擇2年(nian)內可以(yi)抵(di)扣，這超(chao)出(chu)市(shi)場預期，而且第一年(nian)抵(di)扣比例(li)為60%，也顯示(shi)政府給企業減稅的決心(xin)。
新增(zeng)不動產(chan)允許抵扣后，到底能給企業帶來多大(da)好處？李軍舉例稱(cheng)，比如一家企(qi)業(ye)(ye)新購入價值1億元(yuan)(yuan)的(de)辦公樓(lou)(lou)，若(ruo)采用營(ying)(ying)業(ye)(ye)稅(shui)，這(zhe)1億元(yuan)(yuan)成本(ben)中就包(bao)含(han)了(le)9500萬元(yuan)(yuan)的(de)不含(han)稅(shui)價格和營(ying)(ying)業(ye)(ye)稅(shui)500萬元(yuan)(yuan)。若(ruo)在其他條件不變的(de)情況下，采用增(zeng)(zeng)值稅(shui)，這(zhe)棟購入的(de)辦公樓(lou)(lou)可(ke)以納入進項抵扣(kou)范圍，即企(qi)業(ye)(ye)共支付了(le)9500萬元(yuan)(yuan)的(de)不含(han)稅(shui)價和增(zeng)(zeng)值稅(shui)1045萬元(yuan)(yuan)，而這(zhe)1045萬元(yuan)(yuan)增(zeng)(zeng)值稅(shui)是可(ke)以分兩年納入進項抵扣(kou)，因(yin)此營(ying)(ying)改增(zeng)(zeng)后，這(zhe)家企(qi)業(ye)(ye)購買辦公樓(lou)(lou)稅(shui)負會降低500萬元(yuan)(yuan)。這(zhe)將鼓勵企(qi)業(ye)(ye)投(tou)資(zi)不動產擴大(da)經營(ying)(ying)規模，也利好商業(ye)(ye)地產，有利于樓(lou)(lou)市去(qu)庫存。
《通知(zhi)》稱，所謂(wei)取得不動產，包括(kuo)以(yi)直接(jie)購買(mai)、接(jie)受捐贈(zeng)、接(jie)受投(tou)資入股、自(zi)建(jian)以及抵債(zhai)等各種形式取得不動產，不包括房地(di)產開(kai)發企(qi)業自(zi)行開(kai)發的房地(di)產項目。融資租入的不動產以及在(zai)施工(gong)現場修建(jian)的臨時(shi)建(jian)筑物(wu)、構筑物(wu)，其進項稅額不適用上述分2年(nian)抵扣的規定(ding)。
二手房改征增值稅稅負略降
李軍發現，個人(ren)轉讓住(zhu)房營(ying)(ying)改增后，營(ying)(ying)業稅優(you)惠政策平(ping)移到增值(zhi)稅，而且由于計(ji)稅(shui)方法不(bu)同，二手房(fang)改征增值稅(shui)后稅(shui)負還略(lve)有下降。
《通(tong)知(zhi)》附(fu)件3《營業(ye)稅改征(zheng)增值稅試點過渡(du)政(zheng)策的規定(ding)》稱，個人將購買(mai)不(bu)足2年的(de)(de)(de)住(zhu)房對(dui)外(wai)銷售的(de)(de)(de)，按照5%的(de)(de)(de)征(zheng)(zheng)收率全額(e)繳(jiao)納增值(zhi)稅；個人(ren)將購買(mai)2年以(yi)上(shang)(shang)（含2年）的(de)(de)(de)住(zhu)房對(dui)外(wai)銷售的(de)(de)(de)，免(mian)征(zheng)(zheng)增值(zhi)稅。上(shang)(shang)述政策適用(yong)于北京市、上(shang)(shang)海市、廣州(zhou)市和深圳市之外(wai)的(de)(de)(de)地區。
對(dui)北(bei)上廣深而言，與上述政策唯一區分在于(yu)個人將(jiang)購買(mai)2年以上（含2年）的(de)非普通住房對(dui)外(wai)銷(xiao)售的(de)，以銷售收入減去購買(mai)住房價款后(hou)的(de)差額(e)按照5%的(de)征(zheng)收率繳納增值稅(shui)(shui)，而普通住房則(ze)免(mian)征(zheng)增值稅(shui)(shui)。
李軍舉例說，如果一套(tao)房價款(kuan)是100萬(wan)元，本來繳納5%營業稅(shui)即5萬(wan)元。但(dan)現在計算繳(jiao)納增值(zhi)稅(shui)(shui)(shui)(shui)時，因為增值(zhi)稅(shui)(shui)(shui)(shui)的價(jia)外稅(shui)(shui)(shui)(shui)的屬性，即(ji)100萬(wan)元(yuan)(yuan)是含稅(shui)(shui)(shui)(shui)，所以計稅(shui)(shui)(shui)(shui)依據是100萬(wan)除以（1+5%），即(ji)約(yue)(yue)95萬(wan)元(yuan)(yuan)，再乘以征收率5%，即(ji)約(yue)(yue)4.76萬(wan)元(yuan)(yuan)。兩者相比，二(er)手房(fang)繳(jiao)納增值(zhi)稅(shui)(shui)(shui)(shui)比營業(ye)稅(shui)(shui)(shui)(shui)省了2000多(duo)元(yuan)(yuan)。
老合同老項目政(zheng)策明確
新(xin)老項目(mu)如(ru)何劃(hua)分(fen)是此次(ci)營改(gai)增中，企業關注的另(ling)一大焦(jiao)點(dian)問題。李軍(jun)表示，此次(ci)營改增對房地產、建筑業(ye)等采(cai)取了過渡性措施，有利于企業(ye)稅負平穩過渡。
比(bi)如，一般(ban)納稅人為建(jian)筑(zhu)工程老項目提供(gong)的建(jian)筑(zhu)服務(wu)，可以選(xuan)擇適(shi)用簡易計(ji)稅方(fang)法計(ji)稅。而建(jian)(jian)筑(zhu)(zhu)工(gong)(gong)(gong)程老項(xiang)目(mu)，是指《建(jian)(jian)筑(zhu)(zhu)工(gong)(gong)(gong)程施工(gong)(gong)(gong)許可證》注明的(de)(de)合(he)同開工(gong)(gong)(gong)日期在2016年4月30日前(qian)的(de)(de)建(jian)(jian)筑(zhu)(zhu)工(gong)(gong)(gong)程項(xiang)目(mu)；未取(qu)得《建(jian)(jian)筑(zhu)(zhu)工(gong)(gong)(gong)程施工(gong)(gong)(gong)許可證》的(de)(de)，建(jian)(jian)筑(zhu)(zhu)工(gong)(gong)(gong)程承包合(he)同注明的(de)(de)開工(gong)(gong)(gong)日期在2016年4月30日前(qian)的(de)(de)建(jian)(jian)筑(zhu)(zhu)工(gong)(gong)(gong)程項(xiang)目(mu)。
同(tong)樣，房地(di)產老項目，是指《建筑工(gong)程施(shi)工(gong)許可證》注明的(de)合同(tong)開工(gong)日期在2016年(nian)4月30日前(qian)的(de)房地(di)產項目。
李軍告訴本報記者，房地產業(ye)老項目采(cai)用的征收率與此前營業(ye)稅(shui)稅(shui)率相同，因(yin)此營(ying)改增后這類項目如選擇簡易(yi)征(zheng)收方式稅(shui)負不變。
他也(ye)提醒企業，盡管整體上(shang)看(kan)，《通知(zhi)》能確保所(suo)有行業稅(shui)負基本上(shang)只減不增，但是由于每個企業情況不同，仍需要根據營改增細則測算本企業稅負變化情況，以提前應對。 （來源：《第一財經日報》）