物權法，作為老百姓最關心的法律之一，在實施近十年后，終于有了第一個司法解釋。昨天，最高(gao)法(fa)院(yuan)發布的《關于適用〈中華人民(min)共和國物權法(fa)〉若(ruo)干問題的解(jie)釋(shi)（一）》（下稱“司法(fa)解(jie)釋(shi)”）正式實(shi)施。
該司法解釋的出(chu)臺將為老百姓(xing)的房子(zi)、車子(zi)等財產帶來哪些(xie)影響？為此，記(ji)者(zhe)采訪了(le)上海財經大學法學院教授朱(zhu)曉喆。
“拆圍墻”引發(fa)關注
就在《物權法(fa)》司(si)法(fa)解釋(shi)實施前夕，中共中央、國務院(yuan)發(fa)布的(de)《關于進(jin)一步加強城(cheng)市規劃建設(she)管理工作的(de)若干(gan)意見》中提(ti)出:“新(xin)建住(zhu)(zhu)宅要推(tui)廣(guang)街區(qu)制(zhi),原則上不再建設(she)封閉(bi)住(zhu)(zhu)宅小區(qu)。已建成的(de)住(zhu)(zhu)宅小區(qu)和單(dan)位大(da)院(yuan)要逐步打開。”
一石激(ji)起千層(ceng)浪，網上(shang)一時掀(xian)起了“拆(chai)圍墻”之說的(de)熱議。朱曉喆認為，“已(yi)經建好的圍墻(qiang)不可能說拆(chai)就拆(chai)，這(zhe)其實(shi)是一種過度解讀。”
他表示，現在居(ju)民取得的(de)《房(fang)地(di)產權證》，是房(fang)產和(he)地(di)產的(de)總稱，指土(tu)地及(ji)土(tu)地上(shang)的建筑(zhu)(zhu)物、構筑(zhu)(zhu)物。在居民(min)單(dan)套房(fang)屋(wu)的建筑(zhu)(zhu)面(mian)積(ji)(ji)中，既包含套內(nei)面(mian)積(ji)(ji)，也包括公攤面(mian)積(ji)(ji)，因(yin)此從(cong)《物權法》角(jiao)度分析(xi)，圍墻不可能說拆就拆。
值得注意的是，在(zai)最高院近日舉(ju)行(xing)的新聞發(fa)布會上，最高(gao)人民(min)法院民(min)一庭(ting)庭(ting)長(chang)程(cheng)新(xin)文也回(hui)應(ying)了備(bei)受關注的開(kai)放(fang)封(feng)閉小區話題。
他表示，“目前，黨中央、國務院提出的這一意見屬于黨和國家政策的層面，涉及包括業主在內的有關主體的權益保障問題，還有一個通過立法實現法治(zhi)化(hua)的過程(cheng)。作為人民法院，我(wo)們將密切關注，并(bing)積(ji)極應對。”
根據《物權法》規定，建筑(zhu)(zhu)區(qu)(qu)劃內的(de)道路，屬(shu)于業(ye)主(zhu)共有，但(dan)屬(shu)于城鎮(zhen)公(gong)共道路的(de)除外。建筑(zhu)(zhu)區(qu)(qu)劃內的(de)綠地，屬(shu)于業(ye)主(zhu)共有，但(dan)屬(shu)于城鎮(zhen)公(gong)共綠地或者明示屬(shu)于個(ge)人的(de)除外。建筑(zhu)(zhu)區(qu)(qu)劃內的(de)其(qi)他公(gong)共場所、公(gong)用設施和物業(ye)服務(wu)用房，屬(shu)于業(ye)主(zhu)共有。
預(yu)售(shou)房子后(hou)房產(chan)商想(xiang)“改嫁”怎么(me)辦(ban)？
消費者(zhe)已經(jing)通過(guo)預售購買房(fang)屋(wu)，由于房(fang)價(jia)上(shang)漲(zhang)，但開發(fa)商(shang)想“改嫁”怎么辦？
盡管《物權法》中規定(ding)，預告登(deng)記(ji)后，未經(jing)預告登(deng)記(ji)的(de)權利人同意，處分該不動產的(de)，不發生物權效(xiao)力。但在實踐中，仍存在不當擴大(da)預(yu)告登(deng)記(ji)的(de)(de)模糊認識。為(wei)(wei)此(ci)，新司(si)法(fa)解釋對《物權(quan)(quan)(quan)法(fa)》所(suo)稱的(de)(de)不發生(sheng)物權(quan)(quan)(quan)效力的(de)(de)“處(chu)分行為(wei)(wei)”進行了限縮性解釋，即將其(qi)限于未經預(yu)告登(deng)記(ji)的(de)(de)權(quan)(quan)(quan)利(li)人同意而轉移(yi)不動(dong)產所(suo)有權(quan)(quan)(quan)，或(huo)者設定(ding)建設用地使(shi)用權(quan)(quan)(quan)、地役權(quan)(quan)(quan)、抵押權(quan)(quan)(quan)等其(qi)他物權(quan)(quan)(quan)的(de)(de)在法(fa)律(lv)上危及或(huo)者妨礙(ai)債權(quan)(quan)(quan)如期(qi)實現的(de)(de)行為(wei)(wei)。也就是說，只要買房人預(yu)告登(deng)記(ji)了，開發商私自把已出(chu)售的(de)(de)住房再次出(chu)售或(huo)者進行抵押，是無效的(de)(de)！
“當然，也要(yao)防(fang)止(zhi)過度擴大適用面的(de)情(qing)況。” 朱曉喆(zhe)表示，比如在二手房中，買賣雙方(fang)還沒(mei)有完成產權交易、是否可以(yi)出(chu)租的問(wen)題，只要不(bu)改(gai)變(bian)權利的所有權，并不(bu)禁止出(chu)租，避免打擊(ji)面過大。
他也介紹，在司法解釋中還有許多(duo)對老(lao)百姓(xing)有利的(de)“福利”。比如(ru)，房屋登記等發(fa)生錯(cuo)(cuo)誤怎么辦？過去往往要先(xian)走行政訴訟(song)渠(qu)道，再(zai)通過法(fa)院打民(min)事(shi)官司確權(quan)(quan)，費事(shi)費力(li)。現在不必再(zai)走行政訴訟(song)渠(qu)道，根(gen)據(ju)法(fa)院確權(quan)(quan)便可直(zhi)接更正錯(cuo)(cuo)誤。
小王背著(zhu)老爸，把(ba)房子(zi)賣給小張(zhang)，小王老爸知(zhi)道后追討，買賣是(shi)否有(you)效？對此，司法解釋對人們關注的善意取得等問題也作出了明確規定。明確了“善意”認定的基本標準，以及由誰承擔舉證責任等具體操作原則。 （來源：《新民晚報》）