2月21日，中央(yang)公布了(le)一份重磅(bang)文件(jian)：《關于(yu)進一步加強城(cheng)市(shi)規劃建設(she)管理工作的若干意(yi)見(jian)(jian)》（以下簡稱《意(yi)見(jian)(jian)》）。其中“原(yuan)則上不再(zai)建設封(feng)閉住宅小(xiao)區(qu)(qu)，已建成的住宅小(xiao)區(qu)(qu)和單位大院要逐步打開”這句話引發(fa)熱議。已建成小(xiao)區(qu)(qu)誰(shui)有(you)權決定開放？今后沒有(you)封(feng)閉式小(xiao)區(qu)(qu)，是(shi)否意味著小(xiao)區(qu)(qu)不再(zai)有(you)物業？小(xiao)區(qu)(qu)開放后安全如何(he)保(bao)證(zheng)？小(xiao)區(qu)(qu)打開之后，有(you)沒有(you)什么配套(tao)措(cuo)施來保(bao)障大家的權利(li)？
打開小區是拍腦袋之舉(ju)？
對于中(zhong)央(yang)的(de)這份(fen)《意見》，有質疑者認為在執行的(de)過程中(zhong)會遇(yu)到(dao)很大阻力，這是(shi)不是(shi)拍腦袋(dai)之舉？為什(shen)么現在這個(ge)時候(hou)提(ti)出(chu)要拆除(chu)小區的(de)(de)圍墻？實際上，出(chu)臺這一(yi)文件的(de)(de)背景是經過37年發(fa)展，中國城(cheng)市日新月(yue)異(yi)，但問題也不少，尤其是各(ge)種“城(cheng)市病(bing)”，必須得治，刻(ke)不容緩(huan)。
城市(shi)規劃專(zhuan)家說(shuo)，以北(bei)京為例，北(bei)京(jing)的(de)道路寬度并(bing)不(bu)比(bi)其他(ta)國際(ji)大(da)城市窄(zhai)，甚至(zhi)要(yao)更寬，但(dan)擁堵的很(hen)大(da)一個原因是城市支路等毛細血管不(bu)通暢，道路微循環不(bu)好。
國家發改委(wei)綜合運輸研究所宏觀(guan)城市交(jiao)通室主任程(cheng)世東表示，西方國家城(cheng)市發(fa)展(zhan)一直是小(xiao)街區，路(lu)網密，不(bu)會(hui)像我們一些城(cheng)市經常出現交通毛細血管堵塞的(de)(de)情(qing)況。封閉式的(de)(de)小(xiao)區不(bu)僅割裂了路(lu)網交通，而且從多個(ge)方面影(ying)響(xiang)了城(cheng)市生活。專家說，大部分生活性的(de)(de)街道上(shang)應該有步行空間、綠帶、休憩場所等(deng)，會(hui)讓人很舒服(fu)。而如(ru)果走在一條(tiao)街上(shang)，旁邊只(zhi)是圍墻(qiang)，你(ni)就會(hui)覺(jue)得這條(tiao)路(lu)很長(chang)。
從這個角(jiao)度(du)講，打(da)開小區(qu)的決(jue)定恰(qia)逢其時，并非拍腦(nao)袋(dai)之舉，因為在(zai)中央看來，封閉小區是(shi)造成(cheng)當前(qian)“城市病”的(de)一(yi)大(da)病因。
打開(kai)小區違反(fan)《物權(quan)法》？
既然打(da)開(kai)小區是為了解決“城(cheng)市(shi)(shi)病”，讓城(cheng)市(shi)(shi)更加(jia)宜居，那(nei)么誰(shui)有權打(da)開(kai)小區？北京(jing)市房協(xie)秘書長陳志認為，對于已有(you)小(xiao)區是(shi)否開放(fang)，應充分尊重(zhong)小(xiao)區土地的(de)使用權人(ren)——業主的(de)權利(li)。
陳(chen)志說，一個小區使(shi)用的(de)(de)土(tu)地，無論(lun)是(shi)小區內(nei)建設(she)道路、綠(lv)地，還(huan)是(shi)建設(she)住宅(zhai)樓的(de)(de)土(tu)地，都先是(shi)開發商從政(zheng)府手中獲得使(shi)用權(quan)，建設(she)完(wan)成后出(chu)售給業主(zhu)，而小區使(shi)用的(de)(de)土(tu)地也被劃分到每個購房的(de)(de)業主(zhu)頭上。同時，《物權法(fa)》中規定，小(xiao)(xiao)區(qu)(qu)道(dao)路如(ru)果(guo)沒有(you)明確規定屬于市政道(dao)路的(de)，產權屬于全(quan)體業(ye)(ye)主(zhu)。因此(ci)，對于已有(you)的(de)小(xiao)(xiao)區(qu)(qu)來說，是否(fou)開(kai)放，應該由(you)業(ye)(ye)主(zhu)共同決定。
北京(jing)大學(xue)法學(xue)院房地產法研(yan)究中(zhong)心(xin)主任(ren)樓建波(bo)說，《意見》中(zhong)提到的(de)已(yi)建成的(de)住宅小區和單位大院要逐步(bu)打(da)開，用(yong)了“逐步(bu)”一(yi)詞。他認為可(ke)以選(xuan)擇住宅小(xiao)區(qu)土地使用權70年到期時再變更，或小(xiao)區(qu)住宅樓(lou)已(yi)經無(wu)法居住需重建時再變更。
最高人民法院民一庭庭長程新文23日上午在回答“拆小區圍墻是(shi)否違背物權(quan)法(fa)”的提問時(shi)表示，黨中央(yang)、國(guo)(guo)務院提出(chu)的這(zhe)一《意見(jian)》屬(shu)于黨和國(guo)(guo)家政策層面的問題，涉及包括(kuo)業主(zhu)在內有關主(zhu)體的權(quan)益(yi)保障(zhang)，還(huan)有一個通過立法(fa)實現法(fa)治化的過程。這(zhe)也(ye)就是說(shuo)，具體如何執行還(huan)需(xu)要(yao)通過立法(fa)來落實。
開放使用小區道路如何補償？
如果(guo)業主(zhu)同意打(da)開(kai)小區(qu)，將(jiang)小區(qu)道路(lu)變為公(gong)共道路(lu)，會(hui)有(you)補償嗎？中國政法(fa)大學教授王衛國認(ren)為，從法(fa)律上講，政(zheng)府要(yao)(yao)協商推進，比如與小區業(ye)主大會進行(xing)必要(yao)(yao)協商，還要(yao)(yao)進行(xing)補(bu)償。同時要(yao)(yao)區別對待，不能一刀切，在一些(xie)地方(fang)道路非常稀缺的情況(kuang)下(xia)，要(yao)(yao)與小區業(ye)主等各方(fang)進行(xing)協調；對于有些(xie)小區根(gen)本不存在這方(fang)面的需(xu)求(qiu)，圍墻打(da)開(kai)對于緩解交通沒有實質(zhi)性的意義，反而增加(jia)了(le)安全隱患，就應保(bao)證小區內道路的生活功(gong)能，以及業(ye)主寧(ning)靜(jing)和(he)安全的需(xu)求(qiu)。
王(wang)衛國說，開放使用(yong)小區道路(lu)如何補(bu)償關鍵是(shi)看土(tu)地使用(yong)權。劃撥土地(di)(di)使(shi)(shi)用(yong)(yong)權(quan)(quan)是無償(chang)取得的(de)(de)，這個(ge)使(shi)(shi)用(yong)(yong)權(quan)(quan)政府可隨時(shi)收(shou)回(hui)，只(zhi)要(yao)適當(dang)補償(chang)即(ji)可；對于出讓(rang)(rang)土(tu)地(di)(di)使(shi)(shi)用(yong)(yong)權(quan)(quan)，政府強(qiang)制收(shou)回(hui)時(shi)必須是出于公共利益的(de)(de)需要(yao)，收(shou)回(hui)中還需要(yao)論證，并進(jin)(jin)行補償(chang)。補償(chang)包括退(tui)回(hui)土(tu)地(di)(di)使(shi)(shi)用(yong)(yong)權(quan)(quan)剩余年限的(de)(de)土(tu)地(di)(di)出讓(rang)(rang)金、給小(xiao)區居(ju)民帶(dai)來(lai)不便的(de)(de)補償(chang)、道路建設成本，以及由此(ci)給居(ju)民帶(dai)來(lai)不便進(jin)(jin)行的(de)(de)補救措施，包括如噪音、污染(ran)等一(yi)系列問題(ti)，都要(yao)統(tong)籌(chou)進(jin)(jin)行。
街區(qu)化后小區(qu)物(wu)業(ye)將被取消？
如果沒有了小區內的道路和綠(lv)地，那是否還需要物業？是否還要交物業費？
北京大(da)學法(fa)學院房地產法(fa)研究中心主任樓建波表示，物業負責(ze)小(xiao)區(qu)的(de)公共(gong)設施和共(gong)有部位的(de)維護。一(yi)棟樓內的(de)樓道、電梯、二次供水等都是(shi)公(gong)共部位和(he)共有(you)(you)設施(shi)，也是(shi)需要(yao)維護(hu)的(de)，所以將來(lai)也會劃定公(gong)共部位和(he)共有(you)(you)設施(shi)，只是(shi)按照屆時的(de)規劃來(lai)確(que)定。
樓(lou)建波說，物(wu)業公司不會(hui)消(xiao)失，業主(zhu)們仍然需要它(ta)來(lai)提供服(fu)務(wu)，只是服(fu)務(wu)形式(shi)有所變(bian)化，如過(guo)去是小(xiao)區(qu)門口由保(bao)(bao)安(an)值守，將來(lai)物業的保(bao)(bao)安(an)則(ze)可能在樓門口來(lai)值守，而開放后的道路上則(ze)由警察來(lai)巡邏。
圍(wei)墻(qiang)打開怎么保障小區安全(quan)？
推行街區制后，很(hen)多(duo)人擔心，以(yi)后小區的物(wu)業如何管理？小區的安(an)全隱(yin)患是(shi)不是(shi)會(hui)增加(jia)？中國(guo)人(ren)民公安(an)大學治(zhi)安(an)學院教(jiao)授王(wang)太(tai)元(yuan)認為，小區的(de)(de)治(zhi)安(an)并不僅僅是(shi)靠封閉(bi)來(lai)解(jie)決(jue)，封閉(bi)也不能解(jie)決(jue)安(an)全問題(ti)，要靠管理和防范等(deng)(deng)多個(ge)方(fang)面，如(ru)加(jia)強(qiang)巡(xun)邏(luo)、守(shou)護等(deng)(deng)多種措施加(jia)強(qiang)治(zhi)安(an)。實行(xing)街區制，也不意味著治(zhi)安(an)就會(hui)有問題(ti)。比(bi)如(ru)南方(fang)一些城市的(de)(de)騎(qi)樓，就是(shi)典型的(de)(de)街區制，居民們往來(lai)密切，鄰里(li)關(guan)系融(rong)洽，并沒(mei)有因此而(er)出現(xian)治(zhi)安(an)惡(e)化的(de)(de)問題(ti)。
小區打開后，通行車輛多了，噪音(yin)問題如何解(jie)決，是(shi)否會擾(rao)民？王太元(yuan)認為，首先要看擾民到什么程度(du)，通(tong)過調查研究，判(pan)斷通(tong)行之后(hou)是否安裝(zhuang)隔音墻，對于不同的問題。包括噪音，涉及的問題都要制(zhi)定具體的、有針對性的措施進(jin)行解決，不能一刀切(qie)。
學區房劃分是(shi)否會受街區影響？
現在很多人買房(fang)，都(dou)會考慮所屬(shu)(shu)小區(qu)(qu)的房(fang)子(zi)是(shi)否屬(shu)(shu)于學(xue)區(qu)(qu)房(fang)，小區(qu)(qu)打開了，學(xue)區(qu)(qu)房(fang)還會存在嗎？對此，中國教育科學研究院(yuan)研究員儲朝暉分析(xi)說：“街(jie)道(dao)和小(xiao)區(qu)(qu)，是(shi)過去(qu)學區(qu)(qu)如(ru)何劃分主要考慮(lv)的(de)一(yi)個重要因素。未來小(xiao)區(qu)(qu)打開(kai)后，如(ru)果(guo)不改變街(jie)道(dao)的(de)管轄，應該(gai)不會有太大的(de)直接影響，如(ru)果(guo)打開(kai)后改變街(jie)區(qu)(qu)的(de)管轄，可能會影響到學區(qu)(qu)房。”
儲朝暉認為(wei)，作為(wei)城市(shi)社區管(guan)理，從長期發展來看，從(cong)公共(gong)資(zi)源提供上應(ying)該注重公平、均衡，公共(gong)服務職能應(ying)由政府(fu)整(zheng)體考慮，而不(bu)是根(gen)據社區和周圍單位(wei)部門過多(duo)掛鉤。
; （綜合央視、新華(hua)社(she)、《人(ren)民日報》報道）