隨著房地(di)產信貸、稅費的(de)政策(ce)“組合拳(quan)”落地(di)，關(guan)于住房銀行的(de)話題也再(zai)一次被提起。
日前(qian)，一篇由(you)住建部公積金(jin)監管司司長(chang)張(zhang)其(qi)光等人撰文稱，我(wo)國設立國家住房銀行條件已基(ji)本成熟。
一(yi)(yi)石(shi)驚起(qi)千(qian)層(ceng)浪，這一(yi)(yi)觀點將(jiang)沉寂(ji)多(duo)年(nian)的MBS(住房抵(di)押貸款證(zheng)券(quan))也鉤出了水面，使得住房信貸資產證(zheng)券(quan)化(hua)的話題被再(zai)度(du)熱(re)議。
釋放住房(fang)需求(qiu)
張其光等(deng)人在文章中指出，目(mu)前(qian)，設(she)立國(guo)家(jia)住房銀(yin)行條件已基本成熟，改革(ge)依(yi)據充分，資(zi)金規模巨(ju)大。文(wen)章列舉了一系列數據：截至2014年底，全(quan)國(guo)住(zhu)房(fang)(fang)公積(ji)金(jin)3.7萬億元(yuan)，住(zhu)房(fang)(fang)維修資(zi)金(jin)約(yue)5000億元(yuan)。目前，全(quan)國(guo)共(gong)有管理中心342個，業務網(wang)點2651個，從業人(ren)員(yuan)3.8萬人(ren)。
該文(wen)章(zhang)坦言，今(jin)年我國(guo)房地(di)產市場(chang)進入深度調整時(shi)期(qi)，與(yu)2008年(nian)和2011年(nian)那兩輪調(diao)整(zheng)不同，這輪調(diao)整(zheng)是在沒有行政干預情況(kuang)下的市場(chang)自(zi)行校正，我(wo)國房地(di)產市場(chang)已經(jing)發生結構(gou)性(xing)變化(hua)，從供給(gei)約束轉化(hua)為需求約束。
文章指出，如不能有效增(zeng)加住房需求，房地產(chan)下行趨(qu)勢將難以遏(e)制，需(xu)加快(kuai)改(gai)革住(zhu)(zhu)房(fang)公積金(jin)制度，將各(ge)地住(zhu)(zhu)房(fang)公積金(jin)管理中心(xin)整(zheng)合為(wei)國(guo)家(jia)住(zhu)(zhu)房(fang)銀行，向(xiang)繳存住(zhu)(zhu)房(fang)公積金(jin)職(zhi)工提供低息住(zhu)(zhu)房(fang)貸(dai)款，增加中低收入家(jia)庭住(zhu)(zhu)房(fang)消費需求。
對此，民生證券宏觀分析師李奇霖分析，住(zhu)房(fang)剛需人口減少，改(gai)善型需求得不(bu)到釋放，庫(ku)存高(gao)，使(shi)房地產面臨巨大的下行壓力，而(er)房地產既關系(xi)到(dao)經濟增(zeng)長(chang)，又關系(xi)到(dao)化解金(jin)融(rong)風險，這構成了討論國家(jia)住房銀(yin)行的基(ji)本背景。
李奇霖認為(wei)，目前(qian)住房按揭主要是商(shang)貸(dai)，改變這一局面、解決房地產問(wen)題，方案之(zhi)一是直接設立住房銀(yin)行(xing)，用存量公積金和(he)發(fa)債支持按揭(jie)貸款，其次是資(zi)產證券化。
信貸資產(chan)證(zheng)券(quan)化是指將原(yuan)本(ben)不流通(tong)的金(jin)融資產(chan)，轉換成(cheng)為可流通(tong)的資本(ben)市(shi)場證(zheng)券(quan)的過程。資產證(zheng)券(quan)(quan)化(hua)產品劃分為資產支持證券(quan)(quan)(ABS)和(he)住房抵(di)押貸(dai)款證券(quan)(quan)(即MBS)，前者(zhe)的基礎(chu)資產是(shi)除(chu)住房抵(di)押貸(dai)款以外(wai)的其他資產，后(hou)者(zhe)的基礎(chu)資產是(shi)住房抵(di)押貸(dai)款。
實(shi)際(ji)上，去(qu)年9月30日(ri)公布的央(yang)行、銀監(jian)會(hui)文(wen)件(俗(su)稱“央(yang)四(si)條”)就曾提出，鼓勵銀行業金(jin)融機構通過發(fa)(fa)行MBS、發(fa)(fa)行期限較長的專項金(jin)融債券等，用于增加首套和(he)改(gai)善型普通自住房貸款投放，同時，開展房地產投資信托基金(REITs)試(shi)點(dian)。
央行數據顯示，截至2014年6月底，我國(guo)個人購房貸款余額10.74萬億元，作為MBS潛在的(de)存量(liang)資產(chan)，一(yi)旦我國MBS啟動，將可以撬動超過10萬億元的(de)龐大沉積資產(chan)，使之進入房貸渠(qu)道。
“過去(qu)的住房金融市場(chang)主要是依附傳(chuan)統金融市場(chang)運作的，獨立性不大(da)，專業度不高，如果未(wei)來出現國(guo)家住房(fang)(fang)銀(yin)行這樣一類(lei)機構，或標志著中國(guo)住房(fang)(fang)金(jin)融改革(ge)進入了一個新階段。” 上海易居房(fang)(fang)地(di)產(chan)研(yan)究(jiu)院研(yan)究(jiu)員嚴躍進對記者表示，未來對于住房(fang)(fang)公積金(jin)管理中心的(de)網點化發(fa)展(zhan)，使(shi)得住房(fang)(fang)金(jin)融資源的(de)運(yun)作具備高(gao)效(xiao)性，這對于解決住房(fang)(fang)問題、提(ti)高(gao)住房(fang)(fang)交易都有利(li)好。
模式待考(kao)?
此次國家住房銀行被(bei)住建部官員明確提出，讓人們(men)對MBS心生遐想。但這并不(bu)意味著MBS具(ju)備立即大規(gui)模放行的條件(jian)。
去年(nian)10月(yue)曾有媒體援引(yin)交通銀行首(shou)席經濟學家(jia)連平觀點(dian)稱(cheng)，要盤活存(cun)量市(shi)場，需要有配(pei)套措施，以解決規模(mo)(mo)問題，住房貸款資產(chan)證券化(hua)是(shi)個趨(qu)勢，監管(guan)層和貨幣當局愿意(yi)推(tui)動，但其(qi)市場機制、運作(zuo)模(mo)(mo)式還有待觀察(cha)。
對于國家(jia)住房銀行這一(yi)設想(xiang)，中國銀行國際金(jin)融研究所研究員(yuan)高玉偉昨日對記者稱，金融市場化的方向不會改(gai)變，也不應改變，以后仍(reng)要(yao)主要(yao)通過市場來解決住(zhu)房問題(ti)，商業(ye)銀(yin)行在房地產(chan)開發貸(dai)款、住(zhu)房按揭(jie)貸(dai)款上，有著豐富的(de)業務經(jing)驗(yan)和(he)良(liang)好的(de)風控體系，能夠發揮支持(chi)住(zhu)房建設和(he)住(zhu)房消費的(de)主渠道(dao)作用。
與(yu)此同(tong)時，高玉(yu)偉提到，政府仍應加強住(zhu)房(fang)保障(zhang)力度，讓(rang)低(di)收入群體住(zhu)有所(suo)居，通過(guo)財(cai)政(zheng)(zheng)撥款、政(zheng)(zheng)策性銀(yin)行(xing)(xing)(xing)如國開行(xing)(xing)(xing)的住(zhu)宅金(jin)融事業(ye)部等為(wei)保障房(fang)建(jian)設、棚戶區(qu)改造提供(gong)資金(jin)支持，如有(you)需(xu)要，新設住(zhu)房(fang)保障銀(yin)行(xing)(xing)(xing)也未嘗不(bu)是可選項之一，但設立形(xing)式、資本金(jin)來源、業(ye)務范圍、與現有(you)商業(ye)銀(yin)行(xing)(xing)(xing)和(he)政(zheng)(zheng)策性銀(yin)行(xing)(xing)(xing)關系(xi)以及如何監管(guan)和(he)防范風(feng)險(xian)，都需(xu)要進行(xing)(xing)(xing)深入審慎的研究。
還有(you)說(shuo)法稱(cheng)，住(zhu)房銀行不應該(gai)是簡單的(de)(de)公積金(jin)管理中心的(de)(de)改造版本，而(er)應該(gai)有(you)一些新的(de)(de)任務(wu)。嚴(yan)躍進(jin)對記者(zhe)提到，未來住(zhu)房銀(yin)(yin)行(xing)在公積(ji)金(jin)資源運作(zuo)的基礎上(shang)，如(ru)何實(shi)現隨存隨取(qu)、異(yi)地存取(qu)、設(she)置不同的住(zhu)房金(jin)融產品，如(ru)何以類似MBS鼓勵(li)各類投資者(zhe)圍繞此類住(zhu)房銀(yin)(yin)行(xing)機構(gou)而展開投資，后續值得金(jin)融監管部門探索。
（來源(yuan)：北青網）