商用地(di)產40年后歸誰(shui)
近年(nian)來,隨著(zhu)不少商(shang)業立項的樓盤(pan)也紛紛以住宅名(ming)義對外銷售(shou)(即商(shang)住兩(liang)用房(fang)),購置商(shang)業性(xing)用房用于居(ju)住,逐漸成(cheng)為一種常見的社(she)會現象(xiang)。在北京、上海(hai)等(deng)城市,由于限購政(zheng)策和價格(ge),大量(liang)剛需人(ren)群同樣(yang)選擇(ze)購買(mai)商(shang)業性(xing)用房用于自住。
但根(gen)據相關規定,商用房產權年(nian)限(xian)為40年(nian),低于普通住宅(zhai)的70年(nian)產權,因此許多商用房業(ye)主芒刺在背。有(you)法(fa)律(lv)界人(ren)(ren)士表示:“物權(quan)法給了(le)住宅明確的說法,但商(shang)業用(yong)地上(shang)的房屋尚存爭議。”40年后,商(shang)業地產的使用(yong)權(quan)歸誰(shui)?會不會被國家(jia)收回?這成為不少人(ren)(ren)關注的問題。
購買(mai)了商住兩用(yong)房的業主小(xiao)東發(fa)現,商住兩用(yong)房的二手房價格(ge)滑坡之快超乎他的預計(ji)。以(yi)北京市大興(xing)區(qu)(qu)某小區(qu)(qu)為例,根據北京鏈家地(di)產銷售(shou)人員艾紅(化名)介紹:“去年春節之(zhi)后,這(zhe)邊的商(shang)住房價格大幅下降,到現在每平方米(mi)的價格已經快和2009年業主(zhu)購買一手房時的價格持平了,相對(dui)而言,普通住宅要(yao)穩定一些。”
“主要還是因為產權問題,住宅是70年,商住房是40年。”艾紅說。產權(quan)期(qi)限問題(ti),直(zhi)接影響了(le)“商(shang)住(zhu)兩(liang)用(yong)”項目的房價。據了(le)解,除核心(xin)區外,北(bei)京不少“商(shang)住(zhu)兩(liang)用(yong)房”二(er)手房價格均低于(yu)同(tong)地段(duan)住(zhu)宅。
根(gen)據亞豪房地產經紀公司提供的(de)數據,據不完全統計,北京市目(mu)前有20多個“商(shang)住(zhu)兩(liang)用”項目(mu)在售(shou),每月成交量均在二三百套,市場處于穩定狀態。而(er)在上海(hai)、廣(guang)州、成都(dou)、沈陽(yang)等諸多城市,都(dou)能看到此類項目的(de)身影,它們(men)被冠以“酒店式公(gong)寓(yu)”、“Loft公(gong)寓(yu)”等名(ming)義對外(wai)銷售。但毫(hao)無例外(wai),這些“商(shang)住(zhu)兩(liang)用”項目并不擁(yong)有普通(tong)商(shang)品住(zhu)宅的(de)70年產權(quan)。
“我國2007年出臺(tai)的(de)物(wu)權(quan)法第一百四十九條規定,住宅建設(she)用(yong)地使用(yong)權(quan)期間屆滿的(de),自動(dong)續期;非住(zhu)宅建(jian)設用(yong)地使用(yong)權期間屆(jie)滿后的(de)續期,并無自動(dong)續期的(de)規(gui)定。”中唐律師事務所房地產律師徐斌說。
不僅(jin)小東(dong)這樣的商住(zhu)房業(ye)主,我國(guo)所(suo)有非住(zhu)宅地產持有者,都要面對土(tu)地使用(yong)權到期帶來的問題。以國家(jia)統計局3月(yue)11日發布(bu)的(de)(de)《2015年(nian)(nian)1～2月(yue)份全(quan)國(guo)房地產(chan)開(kai)發和(he)銷售(shou)情況》為例,2015年(nian)(nian)1～2月(yue)份,全(quan)國(guo)房地產(chan)開(kai)發投資(zi)(zi)(zi)8786億(yi)(yi)元,其中非住宅投資(zi)(zi)(zi)2864億(yi)(yi)元,占(zhan)(zhan)房地產(chan)開(kai)發投資(zi)(zi)(zi)比重的(de)(de)32.6%;非住宅房屋(wu)(wu)施(shi)工面積(ji)(ji)172220萬平方米(mi),占(zhan)(zhan)房屋(wu)(wu)施(shi)工面積(ji)(ji)的(de)(de)30.2%。
根據國(guo)家統(tong)計局提供的數據,在(zai)這3成的比例中,辦(ban)公(gong)樓和(he)商業營業用房(fang)的施(shi)(shi)工(gong)面(mian)積占了非住(zhu)宅房(fang)屋施(shi)(shi)工(gong)面(mian)積的59%。“可以預計,未來將(jiang)有(you)更(geng)多持有(you)非住宅地產的業主面臨(lin)土地使(shi)用權(quan)到(dao)期的困擾。”徐斌表示(shi)。
據了解,深圳是我(wo)國最(zui)早實行土(tu)地有償(chang)使用制度試點(dian)的城(cheng)市,如果以1987年(nian)(nian)(nian)(nian)12月1日深(shen)圳公(gong)開拍(pai)賣出讓國(guo)有土(tu)地(di)算起,今(jin)年(nian)(nian)(nian)(nian)已經是(shi)第28個(ge)年(nian)(nian)(nian)(nian)頭。2000年(nian)(nian)(nian)(nian)以來(lai),隨(sui)著(zhu)第一(yi)批行政劃撥(bo)土(tu)地(di)的陸續到期(qi)(qi)(qi),為了解決到期(qi)(qi)(qi)物業的問題(ti),2004年(nian)(nian)(nian)(nian)頒發的《深(shen)圳到期(qi)(qi)(qi)房產(chan)續期(qi)(qi)(qi)若干規定(ding)(ding)》規定(ding)(ding),到期(qi)(qi)(qi)房地(di)產(chan),業主需繼續使(shi)用(yong)(yong)(yong)該土(tu)地(di)的,在(zai)不改變用(yong)(yong)(yong)途的情況下(xia),按有償使(shi)用(yong)(yong)(yong)土(tu)地(di)的原(yuan)則,延長(chang)土(tu)地(di)使(shi)用(yong)(yong)(yong)年(nian)(nian)(nian)(nian)期(qi)(qi)(qi),在(zai)剩余(yu)年(nian)(nian)(nian)(nian)期(qi)(qi)(qi)(國(guo)家(jia)規定(ding)(ding)的最(zui)長(chang)使(shi)用(yong)(yong)(yong)年(nian)(nian)(nian)(nian)期(qi)(qi)(qi)減去已使(shi)用(yong)(yong)(yong)年(nian)(nian)(nian)(nian)期(qi)(qi)(qi))范(fan)圍內約定(ding)(ding)年(nian)(nian)(nian)(nian)期(qi)(qi)(qi)的,補繳地(di)價(jia)數額為公(gong)告基(ji)準地(di)價(jia)的35%,并按約定(ding)(ding)年(nian)(nian)(nian)(nian)期(qi)(qi)(qi)一(yi)次(ci)性支付。
北京大學房(fang)地(di)產法研究中(zhong)心主任(ren)樓建波認為(wei),當時這批土地(di)出(chu)讓的時間較早,就沒(mei)有按(an)照標準去執行。“主要還是(shi)房屋(wu)產權(quan)到(dao)期(qi)的(de)問題還沒有在全國(guo)(guo)范(fan)圍內大量出(chu)(chu)現。”樓(lou)建波說(shuo),“處理這樣的(de)問題一個是(shi)要讓(rang)續期(qi)費用群眾承受得起,另外一方面土地畢竟是(shi)國(guo)(guo)有資產,不(bu)能白白流失,最好還是(shi)本著(zhu)‘一事一辦’的(de)原則來解決。再過二(er)三十年,房屋(wu)產權(quan)到(dao)期(qi)現象比較普(pu)遍了,國(guo)(guo)家(jia)肯定會出(chu)(chu)臺統一的(de)政策。”
中國政法大學法學院教授(shou)符啟林表示:“物權法已經明(ming)確(que)了(le)住宅(zhai)用地到期后(hou)自動(dong)續(xu)期,但對于商(shang)業用地等,現(xian)在的政策還沒有明(ming)確(que)”。上海聯業律師事(shi)務(wu)所主(zhu)任王展持(chi)有(you)相(xiang)同的看法(fa),“對(dui)(dui)于非(fei)(fei)住宅(zhai)地產,物權法(fa)沒有(you)作這方面的規(gui)定,是否續費、如何(he)續費,都處于不確定的狀態(tai)”。而記者(zhe)采訪到(dao)的其(qi)他業(ye)內人士(shi)和專家均表示,對(dui)(dui)于非(fei)(fei)住宅(zhai)用(yong)地的續期問題,目前的相(xiang)關法(fa)律條例尚不明確。
如果續期問(wen)題“有法(fa)可依”,那“法(fa)”在哪里?
根據我(wo)國1994年出臺(tai)的《城市房地產管理(li)法》第(di)二十(shi)一(yi)條規(gui)定:“土地使(shi)(shi)用權(quan)出讓(rang)合(he)同約定的(de)(de)使(shi)(shi)用年(nian)限屆(jie)滿,土地使(shi)(shi)用者需(xu)要繼(ji)續(xu)(xu)使(shi)(shi)用土地的(de)(de),應(ying)當至遲于屆(jie)滿前一年(nian)申請續(xu)(xu)期(qi),除根(gen)據(ju)社會公(gong)共利益需(xu)要收回(hui)該幅土地的(de)(de),應(ying)當予(yu)以批準。經批準準予(yu)續(xu)(xu)期(qi)的(de)(de),應(ying)當重新簽(qian)訂(ding)土地使(shi)(shi)用權(quan)出讓(rang)合(he)同,依照規定支(zhi)付土地使(shi)(shi)用權(quan)出讓(rang)金。”
對于“社會公(gong)共利(li)益”這一(yi)提法(fa),不同(tong)專家(jia)學者(zhe)看法(fa)不一(yi)。有學者認為“公共利益本身就是個存在爭議的范疇。在是否續期上,政府仍然握(wo)有(you)更大的行(xing)政自由”。
“這一點也是我最擔(dan)心(xin)的,當我年老時(shi),是否居有(you)其(qi)所,取決(jue)于政府打沒(mei)打這塊地的主(zhu)意。”小東說,“我花光了(le)父母所有積(ji)蓄,背上10年的(de)債務,難(nan)道最終結果卻是自(zi)(zi)己的(de)房子在30多年后,不一定(ding)歸(gui)自(zi)(zi)己所有?”
但也(ye)有專家表示不必(bi)過于緊張(zhang)。樓建波認為:“只要不違反一(yi)般(ban)的(de)(de)公共利益(yi),非住宅用地申請續(xu)期(qi)應該是可以批(pi)準的(de)(de)。”
即便(bian)國家批準(zhun)(zhun)了(le)續(xu)期,對于(yu)采用何種方式續(xu)期,新的年限(xian)怎么制定,續(xu)期費用的標準(zhun)(zhun)如何,各方也存有爭議。有專家認為,“根據現有法律來看(kan),很可能(neng)會(hui)由業主繳納土地使用金”;王展則(ze)表(biao)示,“不排除以后也像住宅(zhai)一樣(yang)自(zi)動(dong)續期(qi),而且有可能(neng)不用繳費”。
他進一(yi)步解釋:“購房(fang)者買(mai)房(fang)子的時候已經一(yi)次性(xing)支(zhi)付了(le)一(yi)大(da)筆錢,這筆錢里面(mian)不(bu)僅包括(kuo)房子的價格,還包括(kuo)了開發商繳納(na)的土(tu)地(di)出(chu)讓金。如果土(tu)地(di)使用權到期后,再按照土(tu)地(di)出(chu)讓標準(zhun)向業主收取一筆費用,多少顯得不(bu)太合理。”
“我(wo)覺(jue)得在立法(fa)方(fang)面,政府(fu)應(ying)該本著積(ji)極慎重(zhong)的態度來推進。就目(mu)前(qian)來看(kan),的(de)確有(you)必要(yao)將非住(zhu)宅用地如何續期等具體問題(ti)寫進法律,不能老是處(chu)于不確定的(de)狀(zhuang)態。”王展說。 （來源：《中國青(qing)年報(bao)》）