日前，國務院總理李克(ke)強在答記者(zhe)問(wen)時提(ti)出，支持(chi)自住性住房和改善性住房需求，促進(jin)房地產市(shi)場長期平(ping)穩健康(kang)發展。而(er)后時(shi)隔不久，3月30日(ri)央行、住(zhu)建(jian)部、銀監會聯合下發通(tong)(tong)知(zhi)：對擁有一套住(zhu)房(fang)且相應購(gou)房(fang)貸款(kuan)未(wei)結清(qing)的(de)(de)居民家庭購(gou)二套房(fang)，最低(di)首(shou)付(fu)款(kuan)比例(li)調(diao)整為不低(di)于40%；使用(yong)住(zhu)房(fang)公積(ji)金(jin)貸款(kuan)購(gou)買首(shou)套普(pu)(pu)通(tong)(tong)自住(zhu)房(fang)，最低(di)首(shou)付(fu)20%；擁有一套住(zhu)房(fang)并已結清(qing)貸款(kuan)的(de)(de)家庭，再次申請住(zhu)房(fang)公積(ji)金(jin)購(gou)房(fang)，最低(di)首(shou)付(fu)30%。同日(ri)，財(cai)政部也下發通(tong)(tong)知(zhi)：個(ge)人將購(gou)買不足2年(nian)(nian)的(de)(de)住(zhu)房(fang)對外(wai)銷售的(de)(de)，全額征收(shou)(shou)營(ying)業(ye)稅(shui)(shui)；個(ge)人將購(gou)買2年(nian)(nian)以上（含2年(nian)(nian)）的(de)(de)非普(pu)(pu)通(tong)(tong)住(zhu)房(fang)對外(wai)銷售的(de)(de)，按照其銷售收(shou)(shou)入減去購(gou)買房(fang)屋的(de)(de)價款(kuan)后的(de)(de)差額征收(shou)(shou)營(ying)業(ye)稅(shui)(shui)；個(ge)人將購(gou)買2年(nian)(nian)以上（含2年(nian)(nian)）的(de)(de)普(pu)(pu)通(tong)(tong)住(zhu)房(fang)對外(wai)銷售的(de)(de)，免征營(ying)業(ye)稅(shui)(shui)，從而(er)宣告了營(ying)業(ye)稅(shui)(shui)“五改二”政策的(de)(de)落地。
購置二套(tao)型改善
二套房首付比例(li)下調至(zhi)(zhi)40%乃(nai)至(zhi)(zhi)30%，帶(dai)來(lai)的最大利好在于改(gai)善性需求置業的門檻得到大幅的降低。以一套200萬元(yuan)的(de)住房進行計算(suan)，如果按調(diao)整前的(de)政策(ce)，首付款需要120萬元(yuan)，而按照調(diao)整的(de)政策(ce)計算(suan)，首付款則只需要80萬元(yuan)，即少付40萬元(yuan)。
明源(yuan)地(di)產研究院認為(wei)，門檻的降低，勢必帶來(lai)改善性購房需求的積極釋放。尤其是商業房貸放松(song)力度超預期(qi)，寬松(song)程度回到2010年4月(yue)“國十(shi)條”之前。改善性(xing)需求(qiu)已經成為近幾年的(de)主(zhu)要剛需，首付(fu)從60%降低到40%，對(dui)整(zheng)(zheng)個市(shi)場來說，大(da)約(yue)可以增加10%至15%的(de)有效購買需求(qiu)。預計(ji)整(zheng)(zheng)個市(shi)場的(de)成交量在4月(yue)份會迎(ying)來快速上漲，創(chuang)造(zao)2014年以來的(de)成交高(gao)峰(feng)，一二(er)線(xian)城(cheng)(cheng)市(shi)的(de)房價極(ji)有可能(neng)上漲。而對(dui)于大(da)量的(de)三(san)四線(xian)城(cheng)(cheng)市(shi)來說，人(ren)口(kou)基數不(bu)足決定了改善需求(qiu)不(bu)會有大(da)量的(de)反彈。
記者在(zai)售樓處采訪時看(kan)(kan)到，自新政實施以來(lai)，前(qian)(qian)來(lai)看(kan)(kan)房的置業者比(bi)之前(qian)(qian)多了(le)不(bu)少。一位姓孫的置業(ye)者(zhe)告(gao)訴記者(zhe)，自己(ji)關(guan)注的(de)房源面(mian)積(ji)(ji)大多(duo)是140平(ping)至150多(duo)平(ping)方米的(de)大戶(hu)型，屬于改善性住房，“因為戶(hu)型面(mian)積(ji)(ji)較大，總房款較高，就算(suan)是貸(dai)款，一下子能拿(na)出(chu)六(liu)成首付的(de)畢竟壓力太(tai)大，因此之(zhi)前也就將改善的(de)意愿暫時放下。但(dan)新(xin)政出(chu)臺之(zhi)后(hou)，二套(tao)房的(de)首付門檻降低(di)了(le)，我們又開始動起了(le)購(gou)置(zhi)二套(tao)房子的(de)念頭。”
記者(zhe)在(zai)采訪時(shi)還發(fa)現，一直以來(lai)，改(gai)善性置業在(zai)市場(chang)影響力(li)中(zhong)次于剛(gang)性需求。然而，這一(yi)現(xian)象從(cong)去年開始(shi)出現(xian)“換(huan)位(wei)”，部分高端(duan)改善(shan)性(xing)(xing)置業已經(jing)出現(xian)了蓋過剛需的(de)勢頭。究其(qi)原因，主(zhu)要是改善(shan)性(xing)(xing)高端(duan)住宅(zhai)項(xiang)目(mu)不論(lun)從(cong)產品(pin)質(zhi)(zhi)量還是服(fu)務(wu)(wu)上都(dou)更(geng)加注重品(pin)質(zhi)(zhi)。面對更(geng)多人(ren)群的(de)務(wu)(wu)實需求，各類(lei)改善(shan)性(xing)(xing)項(xiang)目(mu)改變了以往的(de)概念炒(chao)作，轉而將更(geng)實用的(de)產品(pin)和(he)完善(shan)的(de)物業服(fu)務(wu)(wu)體(ti)系推向(xiang)市場，其(qi)品(pin)質(zhi)(zhi)的(de)完善(shan)讓(rang)高端(duan)改善(shan)性(xing)(xing)產品(pin)銷量穩步(bu)前進。
重新購置型改善
除了購置第二套(tao)(tao)為改(gai)善性住(zhu)房的(de)置業者外(wai)，也有相當比例的(de)置業者是在將目(mu)前(qian)居住(zhu)的(de)住(zhu)房賣掉之后(hou)，再購置一套(tao)(tao)房產作(zuo)為改(gai)善的(de)。在這方面(mian)，新(xin)政(zheng)的(de)推(tui)出無疑(yi)加快了他們改(gai)善的(de)速度。
記(ji)者(zhe)在采訪時發現，目(mu)前(qian)房地產市場(chang)面臨(lin)一個(ge)結構性的矛盾，年輕人對購(gou)房普遍具有剛性需求，但購(gou)買力卻相對不夠；而改善性置業者(zhe)有(you)購置第(di)二套房的(de)打算，但首付(fu)比例又太高。此(ci)次新政的(de)實施無(wu)疑(yi)將會(hui)刺激改善性購房促(cu)需求的(de)提(ti)前釋放，促(cu)使他們賣掉(diao)手中的(de)小戶型(xing)，購買大戶型(xing)。
按照最新的規定(ding)，從3月31日(ri)起，個人轉讓普通(tong)住房(fang)營業稅免征年(nian)限由5年(nian)降低為2年(nian)購買2年(nian)以上（含2年(nian)）的非普通(tong)住房(fang)對(dui)外(wai)銷(xiao)售的，按照其(qi)銷售收入減去購買(mai)房(fang)屋(wu)的(de)(de)(de)(de)價款(kuan)后的(de)(de)(de)(de)差額(e)征(zheng)收營(ying)(ying)業(ye)(ye)稅(shui)(shui)，非(fei)普通住宅差額(e)征(zheng)收營(ying)(ying)業(ye)(ye)稅(shui)(shui)的(de)(de)(de)(de)年(nian)限(xian)也(ye)是5年(nian)。按(an)照此(ci)次新政(zheng)來看(kan)，2010年(nian)至2013年(nian)之間成(cheng)交的(de)(de)(de)(de)商(shang)品房(fang)應該(gai)是受影響最大(da)(da)的(de)(de)(de)(de)。這(zhe)是因為之前(qian)這(zhe)些項目在二(er)(er)手(shou)房(fang)市場成(cheng)交時，按(an)調(diao)整前(qian)政(zheng)策都要按(an)相應的(de)(de)(de)(de)規定繳(jiao)納營(ying)(ying)業(ye)(ye)稅(shui)(shui)，而(er)現在則可以免征(zheng)或者差額(e)征(zheng)收。在二(er)(er)手(shou)房(fang)交易(yi)(yi)(yi)成(cheng)本中(zhong)，由于營(ying)(ying)業(ye)(ye)稅(shui)(shui)占據了納稅(shui)(shui)的(de)(de)(de)(de)較大(da)(da)比例(li)，從而(er)直(zhi)接(jie)制(zhi)約了二(er)(er)手(shou)房(fang)的(de)(de)(de)(de)交易(yi)(yi)(yi)，尤其(qi)是在一手(shou)房(fang)市場不斷優惠促銷(xiao)的(de)(de)(de)(de)局(ju)面下(xia)，甚至出現了一二(er)(er)手(shou)房(fang)的(de)(de)(de)(de)價格(ge)倒掛(gua)的(de)(de)(de)(de)情形。營(ying)(ying)業(ye)(ye)稅(shui)(shui)免征(zheng)門檻由此(ci)前(qian)的(de)(de)(de)(de)5年(nian)變成(cheng)2年(nian)，等于鼓(gu)勵手(shou)里(li)持有(you)房(fang)產(chan)的(de)(de)(de)(de)居民拋售房(fang)產(chan)，稅(shui)(shui)收的(de)(de)(de)(de)減少將使得(de)樓房(fang)的(de)(de)(de)(de)流動(dong)性得(de)到增強，從而(er)提(ti)高樓市交易(yi)(yi)(yi)的(de)(de)(de)(de)活躍度(du)。
對于營業稅(shui)免征年(nian)限的做法，以(yi)前(qian)也出(chu)(chu)現過為了穩定房地產市場，政府(fu)出(chu)(chu)臺同樣政策的舉措。從(cong)實際(ji)情(qing)況來看，此舉對促進二手(shou)房市場(chang)的(de)(de)交易(yi)，都(dou)能(neng)夠(gou)起到很大的(de)(de)作用，同時(shi)，也間接(jie)地促進一手(shou)房市場(chang)上改善性需求(qiu)的(de)(de)入市。
天津南開大(da)學(xue)房地產金融與法律研究中心主任徐保滿此前(qian)在接受記(ji)者采(cai)訪時表(biao)示(shi)，由于當前(qian)房地產市(shi)場積累了(le)更多需求，所以需要對(dui)市(shi)場有所釋放。這無非是將供求(qiu)關系作為調整，特別是改善性(xing)需求(qiu)的，我(wo)們也要(yao)把它看做(zuo)是剛需(xu)，也就是說(shuo)自(zi)主(zhu)性(xing)和(he)改善(shan)性(xing)現在都呈(cheng)現出剛需(xu)的狀態。
相關(guan)鏈接
近(jin)期出臺的樓市政策
大面積松綁限購
2014年(nian)，樓市的(de)遇冷經歷了前(qian)所(suo)未(wei)有的(de)低(di)迷。到了下半(ban)年(nian)，地(di)方政府紛紛出手救市，實施了(le)3年多(duo)的(de)樓(lou)市“限(xian)購令”在多(duo)地(di)以(yi)各(ge)種形式退出歷史舞臺，成為第(di)一(yi)波救市潮。到目前為止(zhi)，全國(guo)46個限(xian)購城市中(zhong)，僅剩北京、上(shang)海、廣州、深圳、三亞還沒有解除限(xian)購。
房貸(dai)新政(zheng)和降(jiang)息政(zheng)策
2014年(nian)的“9·30”房(fang)貸(dai)新政出臺，松綁房(fang)貸(dai)、降(jiang)息、降(jiang)準被(bei)視為(wei)第二波(bo)救市(shi)政策。幾個(ge)月內央行兩次(ci)降息(xi)(xi)、一次(ci)降準(zhun)，目(mu)前(qian)五年期以上(shang)的商業貸(dai)款利(li)(li)率是5.9%，是11年來最(zui)低的貸(dai)款利(li)(li)率。業界分析，目(mu)前(qian)已(yi)進(jin)入降息(xi)(xi)通道，未來還(huan)有降息(xi)(xi)降準(zhun)的可能。
多地實施公(gong)積(ji)金新(xin)政
繼“9·30”央行(xing)新(xin)政發布之后(hou)，去年(nian)10月(yue)9日，住建部、財(cai)政部及央行(xing)三部委(wei)聯(lian)合發布《關于(yu)發展住房公積金(jin)個人(ren)住房貸款(kuan)業務的通知》，主要包括降(jiang)低(di)公(gong)(gong)(gong)積金(jin) 貸(dai)(dai)款(kuan)門檻(jian)(jian)、提高公(gong)(gong)(gong)積金(jin)貸(dai)(dai)款(kuan)額度(du)以及推進公(gong)(gong)(gong)積金(jin)異地貸(dai)(dai)款(kuan)等方面內容。其后的一(yi)個多月時(shi)間(jian)里，已(yi)有超(chao)過(guo)32個省市陸續出臺了公(gong)(gong)(gong)積金(jin)貸(dai)(dai)款(kuan)調整細 則，主要體現在(zai)降(jiang)門檻(jian)(jian)、提額度(du)、認貸(dai)(dai)不認房以及實現異地貸(dai)(dai)款(kuan)這(zhe)幾(ji)方面。
國土部(bu)住建部(bu)“新政”落地
3月25日(ri)，國土資源部、住建部聯合下發(fa)《關于優化2015年住房及用(yong)地(di)(di)供應(ying)結構促進(jin)房地(di)(di)產市場平穩健康發展的通知》，要求2015年各(ge)地(di)(di)有(you)(you)供、有(you)(you)限(xian)， 合理安(an)排住房和其用(yong)地(di)(di)供應(ying)規模；優(you)化住房供應(ying)套型(xing)，促進(jin)用(yong)地(di)(di)結構調整；多措并舉(ju)，統籌保障性安(an)居工程建設；部門聯動，加大市場秩序(xu)和供應(ying)實(shi)施監(jian)督(du)力(li)度。
(來源：《今晚經濟周報》）