記者獲(huo)悉，住建部正在重新定義自住型房屋(wu)和改善型需求房屋(wu)，二套房有(you)望納入剛需范疇。這將是自3月30日決(jue)策部(bu)門出手(shou)調降購房貸款(kuan)首付(fu)比例、有(you)條件減免交易稅之后(hou)，又一(yi)項有(you)關房地產(chan)的調控工(gong)具(ju)儲備(bei)。
一(yi)位國務院參(can)事室相關人(ren)士告(gao)訴(su)經(jing)濟(ji)(ji)觀察報，政府對樓市(shi)的(de)政策思路日益明顯，即(ji)經(jing)濟(ji)(ji)下行期，房地產(chan)仍是有效支撐經濟增(zeng)長的(de)(de)基礎，貨幣、稅收、金融等(deng)則是穩樓(lou)市的(de)(de)定向工具(ju)。
這位曾(ceng)參與樓市調(diao)控討論的(de)人士(shi)透露，中央政府樓(lou)市政(zheng)策儲備，有(you)可能依照(zhao)三步(bu)走的思路(lu)逐步(bu)釋放，一是穩(wen)定住房消費階段；二是調整供應階段；三是樓(lou)市強化階段。該思路(lu)已(yi)經在相關部(bu)委中達成共識。
觀(guan)察人士認為(wei)，區別(bie)于短期調控，這是在為(wei)樓市調控長效機(ji)制即房地產稅的(de)推出做基礎性工(gong)作。但毋庸置疑，一旦政策落地，將(jiang)對低迷的(de)房地產市(shi)場提供支(zhi)撐。
根據國家統(tong)計局數據，房(fang)地(di)產投資(zi)增幅(fu)已經連(lian)續(xu)(xu)幾個(ge)月下降，商(shang)品(pin)房(fang)成(cheng)交量也持續(xu)(xu)萎縮。在今年的(de)政府工作報告中，李(li)克強總(zong)理明確提出(chu)要穩定房地產市場。
本屆政府啟動了房地(di)產市場正(zheng)常化的進(jin)程。過去兩年中，針對樓市的包(bao)括(kuo)限(xian)(xian)購(gou)、限(xian)(xian)價等行政性措施，也(ye)在(zai)逐漸剝(bo)離，目前仍在(zai)實行限(xian)(xian)購(gou)的城(cheng)市只有北上(shang)廣等特大城(cheng)市。
可以預見，如果房地產市場持續(xu)(xu)回落，進一步的穩定政策還(huan)會陸續(xu)(xu)出(chu)臺。
新政
今年3月30日，央行、銀監會、住建部聯合發文，降低商貸二套房首付至4成，住房公積(ji)金(jin)貸款購房(fang)首付比(bi)例(li)一(yi)套(tao)房(fang)調減至(zhi)二成(cheng)。財政部(bu)則宣布對持有不超(chao)過兩(liang)年(nian)的商(shang)品房交易(yi)免征20%的營業稅。之前只(zhi)有滿五年(nian)交易(yi)才會享(xiang)受(shou)免稅優惠。
這是自(zi)去年“9·30新政”以(yi)來(lai)，決策部門第二次出手(shou)穩定(ding)樓市。
2014年9月30日，央行、銀(yin)監(jian)會聯合出臺《關于進一步做好住房金融服(fu)務工作的通知(zhi)》，放松了對與自(zi)住需求密(mi)切相(xiang)關(guan)的房貸(dai)政(zheng)策。目(mu)前四大(da)銀(yin)行、招商銀(yin)行、光(guang)大(da)銀(yin)行等陸續執(zhi)行“3·30新(xin)政(zheng)”。
經濟(ji)觀察報調查了解(jie)，目前“3·30新(xin)政”只是讓北京(jing)、上海、深圳等城(cheng)市(shi)二手房(fang)出現微漲(zhang)的局面，重慶、武漢、長沙(sha)、濟南城市(shi)樓市(shi)依然(ran)平穩，沈陽、無錫、長春、鄂爾多(duo)斯、貴州成交量依然(ran)低迷(mi)，房(fang)地(di)(di)產(chan)板塊在股市(shi)上(shang)的(de)(de)表現(xian)僅(jin)僅(jin)是曇花(hua)一現(xian)，“3·30新政(zheng)”的(de)(de)第二天，尾盤上(shang)證指(zhi)數(shu)房(fang)地(di)(di)產(chan)股出現(xian)1%的(de)(de)跌幅。“3·30新政(zheng)”還包括二手房(fang)交易營業(ye)(ye)(ye)稅(shui)(shui)免征期限實行“5改2”，以一套(tao)市(shi)場成交價格100萬元的(de)(de)普(pu)通住(zhu)宅為(wei)例，超(chao)過2年(nian)但未滿5年(nian)，之前出售(shou)時需(xu)要繳納5%的(de)(de)營業(ye)(ye)(ye)稅(shui)(shui)即5萬元，以5萬元營業(ye)(ye)(ye)稅(shui)(shui)為(wei)基(ji)準，分別需(xu)要繳納6%、3%、2%的(de)(de)城建稅(shui)(shui)、教育(yu)稅(shui)(shui)附加和地(di)(di)方教育(yu)附加稅(shui)(shui)合計0.6萬元，在新政(zheng)策下，這筆(bi)合計5.6萬元的(de)(de)費用被(bei)減免。
上海財經大學(xue)公共(gong)經濟(ji)管(guan)理學(xue)院(yuan)教授胡怡建說，減(jian)免5.6萬元的費用(yong)是為了刺激改(gai)善性(xing)人(ren)群入市，增加房屋的交易(yi)量。
在國稅總(zong)局一位(wei)官員看來，“5改(gai)2”不僅是樓市(shi)調控的(de)手段，更是當前稅制(zhi)結構調整(zheng)的(de)重點，“將房地(di)(di)產交易環(huan)(huan)節(jie)(jie)的稅(shui)費進行歸類、清理和整(zheng)(zheng)合，將之(zhi)平移(yi)到房地(di)(di)產稅(shui)，對開發(fa)、交易環(huan)(huan)節(jie)(jie)實行輕稅(shui)，提高保有環(huan)(huan)節(jie)(jie)稅(shui)負，部分稅(shui)收合并和調整(zheng)(zheng)是(shi)(shi)確定(ding)的，這是(shi)(shi)稅(shui)制改革的方向之(zhi)一，目(mu)前房地(di)(di)產稅(shui)立法（草(cao)案）已進入(ru)研討階(jie)段，力爭2017年上會(hui)審議。”
下一步
圍繞“3·30新政”，最大的變數在于各大商業銀行的態度。
中國農業銀行信貸處一位人士告訴經濟觀察(cha)報，2014年“9·30新政”未得到(dao)各(ge)大銀行的有力支(zhi)持，原因在于(yu)按(an)照(zhao)基準(zhun)利率(lv)是5.35%打7折做業務，利率(lv)只有(you)3.7%，銀行的(de)利潤空間(jian)得不到保障(zhang)。
“為緩(huan)和息差收入的降(jiang)低(di)，2015年(nian)房地(di)產抵押(ya)目標任務提高了好幾個(ge)點，下調二(er)套房首付是(shi)銀行(xing)(xing)完成任(ren)務的業(ye)務補充，這就是(shi)銀行(xing)(xing)為什么會愿(yuan)意支持‘3·30新(xin)政’的原因(yin)。”上述(shu)農(nong)行(xing)(xing)人士說(shuo)。
“個人住房抵押貸款是銀行(xing)最(zui)優(you)質(zhi)的核心資產，不良率是最(zui)低(di)的，銀行(xing)的議價能力也很高(gao)，任(ren)何銀行都是這樣。”興業銀行首席經濟學家魯(lu)政(zheng)委說。
經濟(ji)觀(guan)察(cha)報獲悉，為進一(yi)步落實“3·30新政(zheng)”的(de)效果，央(yang)行可能通過窗口(kou)指導(dao)形式(shi)利用票(piao)據貼現、降準等形式(shi)繼續釋放(fang)流動性(xing)。
經濟觀察報(bao)同時獲知(zhi)，若“330新(xin)政”未(wei)達到(dao)預期(qi)目標，第二階段調整供應政策有望從以下(xia)手段來(lai)調整：首先是利(li)率(lv)(lv)市場(chang)化走(zou)向，取(qu)消“房(fang)貸(dai)利(li)(li)率(lv)(lv)是(shi)基準利(li)(li)率(lv)(lv)上浮1.1倍限制(zhi)”會(hui)成定向，但房(fang)貸(dai)利(li)(li)率(lv)(lv)折扣(kou)并不(bu)會(hui)呈現大幅度(du)波動。其次是(shi)調(diao)整差(cha)額稅(shui)收制(zhi)度(du)，即取(qu)消“不(bu)滿(man)5年(nian)非(fei)唯一住(zhu)房(fang)要征收高達20%的個人所得稅(shui)”。
再次，可能會進一步(bu)取消限購(gou)，目(mu)前實(shi)行限購(gou)的30多個城(cheng)市中，只有上海、深圳(zhen)、廣州(zhou)仍保留(liu)了限購(gou)，因此，部分市場人(ren)士(shi)對在極端情況下，這(zhe)些(xie)城市取消限(xian)購仍抱(bao)有期望(wang)。最后，面(mian)對通貨緊縮(suo)壓力，央行通過貼現票據和社會資本(ben)等工(gong)具釋放流動性已是(shi)必然趨勢。
民生證(zheng)券分析師管清友表示，本輪樓(lou)市調(diao)整(zheng)是(shi)短期(qi)因素(su)和中長期(qi)因素(su)共振的(de)結(jie)果，既有信貸(dai)(dai)偏緊(jin)的(de)政策因(yin)素，也有(you)庫存偏大、人口結(jie)構(gou)調整、房地產去投(tou)資化屬性(xing)增(zeng)強等市(shi)場(chang)自身因(yin)素；因(yin)此(ci)，房貸(dai)(dai)新政只解(jie)決(jue)了信貸(dai)(dai)偏緊(jin)的(de)短(duan)(duan)期影響因(yin)素，只能(neng)短(duan)(duan)期緩(huan)解(jie)樓(lou)市(shi)壓(ya)力(li)，卻無法扭轉樓(lou)市(shi)進入下(xia)行通(tong)道的(de)中長(chang)期趨勢(shi)。
李克(ke)強在當選總(zong)理后(hou)的(de)第一次(ci)樓市調控表態(tai)就是“加快建(jian)立(li)樓市長效機制”，房(fang)地產稅已作(zuo)為樓市調控長效(xiao)機制納(na)入日(ri)常改革(ge)議題(ti)。
經(jing)濟觀(guan)察報獲悉，要(yao)構建(jian)樓市(shi)長效調控機制，需對房地產稅立(li)法，首(shou)先(xian)要搭建房(fang)地(di)(di)合一的不動產登記(ji)信息平臺、啟動納稅人識別(bie)號、起草房(fang)地(di)(di)產稅立調整稅負進行減稅，目前這(zhe)些具備串(chuan)聯邏(luo)輯的事項已在(zai)實踐中并聯執行。
此外，經濟觀察報獲悉，各個(ge)地方政府正在(zai)悄然籌建“十三五”住房發展規劃，這些地方政府正在緊鑼密鼓地摸底當地人口數量、不動產數據、產業分布、城鎮化率等，這次摸底的目的也是為建立“十三五”期間多元化、多層次的住房供應體系奠定基礎。 （來源：經濟觀察報）