2015年中央救(jiu)樓市的大幕已(yi)經拉開(kai)。
3月27日，國(guo)土部聯手住建部下發了長達1102字的通知，提出(chu)合理安(an)排住房和其(qi)用(yong)地供應規模等四大工作要求(qiu)。作為今年兩會后首個落實李克強(qiang)總理“穩定住房(fang)消費”的文(wen)件(jian)，兩部委此(ci)舉無疑(yi)為房(fang)地產市場注入一(yi)針強(qiang)心劑。
“未來樓市政策(ce)將很少看到國務院辦公(gong)廳統一(yi)發出的國幾(ji)條，幾個部委會簽發文(wen)將成為政策發布的常態。”國務(wu)院發展研究(jiu)中(zhong)心一位(wei)負責人告訴記者。
一(yi)位接近住建部的知情人士透露，中(zhong)央及(ji)相(xiang)關部委已框定了一(yi)整套維穩樓(lou)市的政策方案。與往年國務院出(chu)臺總體政(zheng)(zheng)策不(bu)同的(de)(de)是，今年中央在針對房(fang)地產(chan)市場的(de)(de)調整思路(lu)中，將分散(san)出(chu)臺政(zheng)(zheng)策，有的(de)(de)政(zheng)(zheng)策已經成形(xing)，有的(de)(de)仍處于(yu)調研(yan)制定階段(duan)，政(zheng)(zheng)策內(nei)容涉及(ji)購房(fang)資格(ge)、商業貸(dai)款、公(gong)積(ji)金(jin)貸(dai)款、房(fang)地產(chan)稅費以及(ji)住房(fang)保障、去庫存、土地供(gong)應等各個方面(mian)。
“刺激(ji)樓(lou)市的(de)政(zheng)(zheng)策還會繼續，但是市場(chang)能否(fou)在(zai)政(zheng)(zheng)策刺激(ji)下有所恢復，甚(shen)至迅猛(meng)上漲，這很難說。起(qi)碼今年(nian)市場的區域分化將會(hui)進一步加劇。”中國房地產協(xie)會(hui)副會(hui)長任志強表示。
新政或遇(yu)落地(di)難題
“兩部委(wei)的政策中首次提出統籌調整(zheng)土地和商品(pin)房供給，對于在建(jian)或待建(jian)地(di)(di)塊的規劃及用(yong)地(di)(di)類(lei)型調(diao)(diao)整以及兩部(bu)委間(jian)的聯動管理，雖(sui)然并未如預(yu)期(qi)中頒布直接拉動購房需求的調(diao)(diao)控政策，但從通知要求來看，對于房地(di)(di)產行業及市場(chang)發(fa)展是利好。”亞(ya)豪機(ji)構(gou)市場(chang)總監(jian)郭毅分析。
按照國(guo)土部(bu)的(de)要(yao)求，對住房供應(ying)明顯偏多的(de)市、縣，或在建住宅用(yong)地規(gui)模過大的(de)市、縣，應(ying)減少住宅用(yong)地供應(ying)量直至暫停計劃供應(ying)；住房(fang)供求矛盾比較突出(chu)的熱點城(cheng)市(shi)，應根(gen)據市(shi)場實際情(qing)況有效增加住宅用(yong)地(di)供應規模。
由于前幾年地方(fang)政府大規模(mo)土(tu)地供應導致商品房集中上(shang)市(shi)，當前大量(liang)三四線城市(shi)陷入(ru)庫存高企的困境。
不過，多位(wei)業內人士分析，要求地(di)方政府(fu)壓縮土地(di)供應，也(ye)就意味著減少土地(di)出讓(rang)收入，對于地方(fang)財政收(shou)入過度依賴土地出讓金的城市來(lai)說，不管是出于財政壓力，還(huan)是償債壓力，能否按照兩部(bu)委的要求(qiu)落實執(zhi)行還(huan)是一個未知數。
此外，通知(zhi)還要求各(ge)地優化住房供應套型，促進用地結構調整，并提(ti)出“允許對不適(shi)應(ying)市場需求(qiu)的住房戶型做出調整”，“引導未(wei)開發房地產用地轉型利(li)用”。
這意味著，開發(fa)商摘得的(de)高風險(xian)地塊可(ke)以(yi)申請(qing)改(gai)變產(chan)品類型(xing)，滯銷(xiao)項目可(ke)以(yi)申請(qing)調整戶(hu)型(xing)產(chan)品，70/90政策將被廢止。
“不同性質的(de)用地在拿(na)地時的(de)成本差距(ju)較(jiao)大，以北京為例，開發商把高價拿到的(de)土(tu)地轉換為低價值(zhi)、回報周期(qi)長的(de)用地類型(xing)，如果(guo)沒(mei)有政(zheng)府補貼，也會(hui)影響政(zheng)策落地。”郭毅表示。
階梯化救市政策就位
“中央(yang)對維穩樓市的政策出臺一直(zhi)十(shi)分慎(shen)重，”住建部(bu)一位內部(bu)人士對記者表示，“兩會(hui)前，住建部要(yao)求多個地方的相關(guan)負責人對(dui)當地樓(lou)市情況進行專(zhuan)門(men)匯報。兩(liang)會后，中央及相關(guan)部委就政策調整的方向和內容召(zhao)集過小范(fan)圍(wei)的座談會，向業(ye)內部分(fen)專(zhuan)家和開發(fa)商代表征(zheng)求意見(jian)。”
上(shang)述住建部(bu)內部(bu)人士補充道，現(xian)在(zai)問題的(de)關鍵不在(zai)于政策內容，而(er)在(zai)于政策出臺后市場(chang)的(de)反(fan)應。
北京一家房地產央企高(gao)管(guan)告(gao)訴記者，中央需(xu)要對政策出臺(tai)后的市場表現進(jin)行較(jiao)為(wei)準確的預判，希望政策出來之(zhi)后見(jian)到較為明顯的效(xiao)果，但又不希望政(zheng)策用力過猛，以免政(zheng)策利(li)好釋放完(wan)之(zhi)后市場更加尷尬。
“對于房地產市(shi)場的支(zhi)持政(zheng)策，目前各部委已經初步匯(hui)總(zong)了各項具體政(zheng)策的調整思路，并(bing)在(zai)出臺(tai)時(shi)間上(shang)大(da)概分(fen)了兩(liang)到三(san)個階(jie)(jie)段，第(di)(di)一(yi)步主要為(wei)穩(wen)定消費階(jie)(jie)段，第(di)(di)二步為(wei)調(diao)整(zheng)供應的(de)階(jie)(jie)段。按照中央設定的(de)市場數(shu)據目標(biao)，如果(guo)未達標(biao)，還(huan)將有第(di)(di)三(san)階(jie)(jie)段的(de)強化政策。”上(shang)述(shu)國務院發展研究中心負(fu)責人告訴記者。
“政策(ce)不會(hui)一(yi)次性都放出來，而是階段性釋放。”東部某省住(zhu)建廳的(de)一(yi)位官員也對記(ji)者印證了這一(yi)說法，“4月份與住(zhu)房(fang)消費(fei)相關的(de)具體政策還會出，主要會涉及公積(ji)金、信貸及購房(fang)資(zi)格判定。”
上述接近(jin)住建部的(de)知情(qing)人士透(tou)露，營業(ye)稅滿五年的(de)政(zheng)策預計上半(ban)年會調整，其(qi)中三、四月(yue)份的市場(chang)表現將作為主要判定依據。
同時，上述東部某省住(zhu)建廳官員還表示，按照中央對房地產市場“分類指導(dao)”的政策原則，即將(jiang)出臺的(de)樓市政(zheng)策將(jiang)給(gei)地(di)方(fang)政(zheng)府預留調節空間，以確保不同地(di)區根據當地(di)實際情況(kuang)調整政(zheng)策口徑和(he)方(fang)向。
“預計近期還會出臺相關政策，國(guo)土部與住建部的政策主要(yao)(yao)在調(diao)節供應，支(zhi)持消費(fei)還需要(yao)(yao)從拉動需求入手(shou)。”新城(cheng)控(kong)股高級(ji)副總(zong)裁歐陽捷(jie)表示。
救不起來(lai)的樓市(shi)？
中央要(yao)求“穩定住(zhu)房消費”的背景是(shi)今年前兩(liang)個月宏觀經濟數(shu)據的再度下滑。
根據(ju)國家統計局3月11日公(gong)布(bu)的(de)數據(ju)顯示，今年2月主(zhu)要宏觀(guan)經濟數據(ju)均(jun)出(chu)現(xian)下滑，并創下數年(nian)新(xin)低，表明(ming)經濟(ji)下(xia)行風(feng)險仍需警惕(ti)。
不過，疲態(tai)盡顯的(de)(de)房地(di)產能否充當“救火隊(dui)”角(jiao)色卻成(cheng)為業內擔(dan)憂的(de)(de)現實問題。實(shi)際(ji)上，從去年5、6月份開始，地方(fang)政府已經推出了(le)多項“救(jiu)市”措施，如相繼取消(xiao)限(xian)購(gou)、實(shi)施契稅減免、購(gou)房補貼等，但各地樓市一直萎靡不振(zhen)。直至央行9·30信貸政策出臺后，市場才略見起色，但仍難以改變此(ci)前積郁已久(jiu)的頹勢。
任志強在“中(zhong)國房地產(chan)500強測評成果發布會(hui)暨(ji)500強峰會(hui)”上指出，目(mu)前中(zhong)國宏觀經濟(ji)已經進(jin)入調(diao)整期(qi)，盡管2014年國家(jia)出臺(tai)了許多房(fang)地產(chan)激勵政(zheng)策，也放松(song)了對市場的限制，但是從2月份的數據來看(kan)，房(fang)地產(chan)投資的相(xiang)關數據仍在繼續下滑。
國家統計局數據顯(xian)示(shi)，今年1-2月份，商品房銷售面(mian)積8764萬(wan)平方米，同比下(xia)降16.3%；商品(pin)房銷售額5972億元，同比下降(jiang)15.8%。
“2015年樓(lou)市(shi)還(huan)有(you)很多不利(li)因素，其中(zhong)一個是庫存繼(ji)續加(jia)大，今年(nian)已經(jing)增加到(dao)6.4億萬平方米，同(tong)時貸款(kuan)低速增長，只(zhi)增加了0.6%，越來越多的(de)投資者沒(mei)有把錢(qian)轉移到(dao)房地產。”任(ren)志強(qiang)預測，商品房價(jia)格不會(hui)短期內(nei)發生太(tai)大(da)變化，今年(nian)下半年(nian)會(hui)在降幅逐(zhu)漸(jian)收窄的(de)情況下逐(zhu)步回升，但很難回升到(dao)更(geng)高的(de)水(shui)平。
（來源：《華夏(xia)時(shi)報》）