房地產(chan)既是(shi)國家支柱產(chan)業之一，是(shi)國家經(jing)濟環(huan)節中(zhong)的一個不容忽視(shi)的齒輪，也(ye)是(shi)影響人們(men)生(sheng)活點(dian)滴的要素，涉及“住”這一重要的民生(sheng)話題(ti)。
3月5日，在十三屆全國人(ren)民代表大(da)會第一次會議上，國務院總(zong)理李克強所作(zuo)的(de)政府工作(zuo)報告中，出現(xian)了(le)“房住(zhu)不炒(chao)”“棚(peng)改”“保障房”“住(zhu)房制度(du)”等多個與(yu)房地產相關的(de)關健詞。通過這(zhe)些(xie)關鍵詞，我們如何在全國兩會視野下(xia)看待(dai)2018年和今后(hou)房地產的發(fa)展(zhan)趨勢？為此，《每(mei)日經濟新(xin)聞》記者(zhe)采訪了部分房地產業內人士。
繼續堅(jian)持“房住(zhu)不(bu)炒”
政(zheng)府工作報告提出，“‘堅持房(fang)子是用來住(zhu)的(de)、不是用來炒(chao)的(de)’定位，落(luo)實地(di)(di)方主體責任，繼續實行差別化調控，建立(li)健全長效(xiao)機制，促進(jin)房(fang)地(di)(di)產市場平穩健康發(fa)展。”
安居客首席分析師張波認為，報告對于“房住不(bu)(bu)炒”的再(zai)次(ci)強(qiang)調(diao)，明確(que)透露出“三不(bu)(bu)變(bian)”原則，即調(diao)控(kong)決(jue)心不(bu)(bu)變(bian)、調(diao)控(kong)目標不(bu)(bu)變(bian)、長效機制的方(fang)向不(bu)(bu)變(bian)，并為2018年樓市(shi)調(diao)控(kong)定下了基調(diao)。在差別化調控的大背景下，熱點(dian)城市尤其(qi)是北上深的房地產市場(chang)仍(reng)將(jiang)嚴格調控，以鞏固調控成(cheng)果和強(qiang)化市場(chang)穩定預期，三四線城市去庫存政策(ce)仍(reng)將(jiang)保(bao)持一定節奏，并將(jiang)繼續(xu)下沉到縣城。
深圳(zhen)市房(fang)地產研究中心研究員李宇嘉表示，報(bao)告(gao)中的(de)一大亮點是“繼續實(shi)施差別化的(de)調控(kong)”，差別化的(de)調控(kong)可能是下一步房(fang)地產調控(kong)政策的(de)一個階(jie)段性特點。因(yin)為(wei)之前政(zheng)策基(ji)本是“一(yi)刀切”，可以看到包括三(san)四(si)線城(cheng)市、中西部的一(yi)些中心城(cheng)市基(ji)本上都(dou)以緊縮(suo)的姿態為(wei)主。
談到(dao)“落實地方主(zhu)體責任(ren)”，戴德(de)梁行(xing)華(hua)南(nan)及(ji)華(hua)西區研(yan)究(jiu)部主(zhu)管及(ji)高級董(dong)事(shi)張曉(xiao)端表示，這是(shi)踐行(xing)分類調控，因(yin)不(bu)同市場反應(ying)不(bu)同，避免(mian)一刀切(qie)而由地方政府來落實。且2018年樓市調(diao)控(kong)(kong)定位基調(diao)明確，一(yi)方面是(shi)調(diao)控(kong)(kong)政策不放(fang)松，繼續進行差別化(hua)調(diao)控(kong)(kong)；另一(yi)方面是(shi)同步(bu)長效機制的(de)建設，因而2018年房價(jia)不可能出現大幅(fu)度上漲(zhang)。
棚改攻堅(jian)再加速
政府工(gong)(gong)作(zuo)報(bao)告提出，“更(geng)好解決(jue)群眾(zhong)住房(fang)問題，啟動新的三(san)年棚改攻堅計劃，今年開工(gong)(gong)580萬套。”
中國綜(zong)合開發(fa)研究院旅游與地(di)產(chan)研究中心主任宋丁指(zhi)出(chu)，棚改是國家近來(lai)緊抓的方向，棚改主要是滿足最基本、最底層的剛需住(zhu)房(fang)需求(qiu)，帶有政策(ce)導向性(xing)，也(ye)是(shi)國家宏觀政(zheng)策方面對剛需住房的落實(shi)，不過棚改各地執行(xing)不一，所(suo)以政(zheng)府需加大(da)力度落實(shi)，包(bao)括(kuo)土地供應、投資(zi)等合(he)理(li)地擴大(da)化發展(zhan)。
同(tong)時，易居研究(jiu)院智庫(ku)中心研究(jiu)總監嚴躍進稱，這(zhe)意(yi)味著棚改的(de)工(gong)作力(li)度不減，棚(peng)改安置和(he)群(qun)眾住(zhu)房問題的解決繼(ji)續掛(gua)鉤，很大程度上也說明民(min)生(sheng)保障依然會加大力度，而此類住(zhu)房的開工(gong)等都是(shi)必要條(tiao)件。
那么棚(peng)改(gai)(gai)對(dui)于城市(shi)樓市(shi)影(ying)響(xiang)如何？在張波看來，棚(peng)改(gai)(gai)對(dui)于樓市(shi)，尤其是三四(si)線城市(shi)樓市(shi)的(de)影(ying)響(xiang)非常直接。今年(nian)(nian)以來(lai)(lai)棚改的(de)目標會(hui)繼續(xu)下(xia)沉，分(fen)類調控(kong)之下(xia)，去庫(ku)存(cun)的(de)效果將在未來(lai)(lai)三年(nian)(nian)持續(xu)顯現。
加大公租房保(bao)障力度
政(zheng)府工作報告提出，“加(jia)大公租房(fang)保障力度，對低收(shou)入(ru)住(zhu)房(fang)困難(nan)家庭(ting)要應保盡保，將(jiang)符合條(tiao)件(jian)的(de)新就(jiu)業無房(fang)職工、外來(lai)務工人員納入(ru)保障范圍。”
張波認為，“應(ying)保(bao)(bao)盡保(bao)(bao)”是公租(zu)房最核心的(de)四個字，即公租(zu)房保(bao)(bao)障力(li)度的(de)最大亮(liang)點是覆蓋面(mian)擴大，公租房的保(bao)障范圍從以戶籍(ji)低收(shou)入人群擴大到新就(jiu)業無房職工、外來務(wu)工人員低收(shou)入住房困難家庭。同(tong)時，各地2018年的公(gong)租房供應(ying)量也有數據化保(bao)障，例(li)如北京計劃分配1.5萬套，濟南市建成(cheng)(cheng)3000套，成(cheng)(cheng)都建成(cheng)(cheng)4000套等(deng)。
“擴大住(zhu)房(fang)保障的(de)覆(fu)蓋面，解決居住(zhu)問題。”張曉端稱，住(zhu)房(fang)困(kun)難群體以(yi)及(ji)符合條(tiao)件的(de)無房(fang)戶和外來(lai)務工人員將(jiang)受益于保障房(fang)，而公租(zu)房(fang)因(yin)兼(jian)具保障房(fang)和租(zu)賃(lin)住(zhu)房(fang)的(de)屬性，將(jiang)是未來(lai)五年打造的(de)重點(dian)項(xiang)目。
建立多(duo)層(ceng)次住房供(gong)應體(ti)系
政府工(gong)作(zuo)報告提出，“支持(chi)居民自住(zhu)購房需求(qiu)，培(pei)育住(zhu)房租賃市(shi)場，發展共(gong)有產(chan)權(quan)住(zhu)房。”
“在發展租賃時，不忽略購房的(de)自住(zhu)需求。”張曉(xiao)端稱，對有購房能力的(de)自住(zhu)需求，更(geng)強調住(zhu)房的(de)自住(zhu)屬性；而租賃市(shi)場主(zhu)要是(shi)解決購房(fang)困難群體的(de)居(ju)住需(xu)求(qiu)，也側重于住房(fang)的(de)居(ju)住屬性；通過讓渡部分土地出讓權益和(he)產權，共有(you)產權住房(fang)則有(you)助于解決夾心層(ceng)的(de)住房(fang)需(xu)求(qiu)。張曉端認為，“高(gao)端有(you)市(shi)場、中端有(you)支持(chi)、低端有(you)保障(zhang)”的(de)多層(ceng)次、住房(fang)供應體系的(de)建立，有(you)助于商品房(fang)市(shi)場的(de)健康發展。
在嚴躍進(jin)看(kan)來(lai)，這表示三(san)元住(zhu)房(fang)結構的(de)(de)思路(lu)很清晰，其中自(zi)住(zhu)購(gou)房(fang)需(xu)求(qiu)主要是(shi)對經(jing)濟(ji)條(tiao)件好的(de)(de)購(gou)房(fang)者的(de)(de)需(xu)求(qiu)，此類需(xu)求(qiu)會更加(jia)強(qiang)調自(zi)住(zhu)的(de)(de)屬性。而(er)租賃市場主要是(shi)(shi)(shi)對(dui)(dui)購房(fang)困難群(qun)體而(er)解(jie)(jie)決的(de)(de)，這一點也是(shi)(shi)(shi)有(you)積極作用(yong)的(de)(de)，可以認為是(shi)(shi)(shi)零產(chan)權、側重居住屬性的(de)(de)。而(er)對(dui)(dui)于共有(you)產(chan)權住房(fang)來說，有(you)部(bu)分(fen)(fen)產(chan)權的(de)(de)概念，有(you)助于解(jie)(jie)決夾(jia)心層的(de)(de)住房(fang)需(xu)求。張波認為，購房(fang)需(xu)求主要分(fen)(fen)為兩類，自住型(xing)和投資(zi)型(xing)，投資(zi)型(xing)需(xu)求顯然是(shi)(shi)(shi)被抑制(zhi)。
加快住房制度(du)改革節奏
政府工作報告提出(chu)，“加快(kuai)建(jian)立多主體供給(gei)、多渠道保障、租購并舉的住房制度，讓廣(guang)大人民群眾早日實現安居宜居。”
嚴躍進表示，住(zhu)房制度改(gai)革(ge)的(de)思路(lu)很清(qing)晰，主要是三個要素。第一(yi)是多(duo)主體供給，這(zhe)應該是積極鼓(gu)勵各社會(hui)資本、各企業(ye)參與住房制度(du)改革的(de)信號；第二是多(duo)渠道保障，這(zhe)會(hui)形(xing)成更為豐富的(de)產品線(xian)；第三(san)是租(zu)購并舉(ju)，未來預計在“租(zu)售同權”等方面會(hui)有較(jiao)大(da)的(de)思路。類(lei)似內(nei)容做到(dao)位，將真(zhen)正形(xing)成安居宜居的(de)效應。
張(zhang)波認為，看(kan)似這(zhe)句(ju)話和十九大中(zhong)關于住房(fang)發展的(de)52個字十分相同(tong)，值得(de)細細琢磨的(de)是，報告中(zhong)把十九大中(zhong)“讓(rang)全體人(ren)民住有(you)所居(ju)”深化為“讓(rang)廣(guang)大人(ren)民群眾(zhong)早日實現安居(ju)宜居(ju)”。這(zhe)是(shi)對于樓市發(fa)展更(geng)(geng)進一步地表述，不但“住有所居(ju)”更(geng)(geng)是(shi)“安居(ju)宜居(ju)”，這并(bing)不是(shi)簡(jian)簡(jian)單單的文字變化(hua)，從(cong)變化(hua)中可以領悟到政府對于(yu)人民居(ju)住更(geng)(geng)高目標要求，讓人們不但住得(de)安心，在居(ju)住環境和(he)品(pin)質上更(geng)(geng)要宜居(ju)。
強化金融監管(guan)統(tong)籌(chou)協調
政府工作報告提出(chu)，“強(qiang)化(hua)金(jin)融監管(guan)統籌(chou)協調(diao)，健全對影子銀行(xing)、互聯網金(jin)融、金(jin)融控股公司等監管(guan)，進一步(bu)完善金(jin)融監管(guan)。”
李宇嘉(jia)表示，金融(rong)應該是2018年對房地產影響最大的(de)一(yi)個因素(su)。多次會(hui)議均(jun)提出兩個問題，一(yi)是要控(kong)制居民杠(gang)桿(gan)率(lv)(lv)過快增長，二(er)要防范(fan)(fan)這種資金(jin)(jin)違規流入房(fang)(fang)地(di)產市(shi)場。金(jin)(jin)融監管成(cheng)工作重點，意(yi)味著2018年不(bu)管是貸(dai)款(kuan)的(de)房(fang)(fang)貸(dai)額度還是杠(gang)桿(gan)率(lv)(lv)都會(hui)受到明顯(xian)控(kong)制，只(zhi)要控(kong)制住，房(fang)(fang)地(di)產市(shi)場就(jiu)不(bu)會(hui)大面(mian)積回升。過去大量消費貸(dai)、類房(fang)(fang)貸(dai)、準房(fang)(fang)貸(dai)進入市(shi)場，對(dui)房(fang)(fang)地(di)產影響很(hen)大。李宇嘉同時提醒，也要防范(fan)(fan)金(jin)(jin)融監管一(yi)刀切的(de)風險(xian)。
張(zhang)波預計，2018年房貸利(li)率全面上浮或成為一種(zhong)常態，二套房貸還會保持收緊狀態。從開發商融資角度來看，除了龍頭房企在融資上有一定的優勢外，中小房企的融資難度將越來越高，房地產行業的“馬太效應”將更加明顯。 （據《每日經濟新聞》）