繼今年3月，“建立購租并舉的住房制(zhi)度”首(shou)次進入(ru)李克強總理的《政府工作報(bao)告》后，5月4日，國務(wu)(wu)院常務(wu)(wu)會議提出包括鼓勵個(ge)人(ren)依法出租(zu)自有住房(fang)、推行(xing)統一的租(zu)房(fang)合同示(shi)范文本(ben)等促(cu)進住房(fang)租(zu)賃市場(chang)發展的措施。
中國(guo)房(fang)地產估(gu)價(jia)師與房(fang)地產經紀(ji)人(ren)學會秘書長(chang)柴強說：“目前房地(di)產企業進入租(zu)賃市場的意愿不(bu)足，對居民個(ge)人(ren)來說，仍然愿意買房，租房只是作(zuo)為暫時過渡。發(fa)展租賃市場(chang)，需要政(zheng)府一(yi)定的引導。”
鼓勵個人依法出(chu)租自有住房
在5月6日的新(xin)聞(wen)發布會上，住(zhu)建部(bu)副(fu)部(bu)長陸克華介紹，國務(wu)院常(chang)務會議已(yi)原(yuan)則通(tong)過鼓勵租(zu)(zu)賃市場發展(zhan)的六項措施，即培育市場供應主體、鼓勵住(zhu)房(fang)(fang)租(zu)(zu)賃消費、完善公共租(zu)(zu)賃住(zhu)房(fang)(fang)、支持租(zu)(zu)賃住(zhu)房(fang)(fang)建設(she)、稅收(shou)優惠和鼓勵金融機(ji)構加(jia)大支持，以(yi)及加(jia)強住(zhu)房(fang)(fang)租(zu)(zu)賃監管。
在陸克華看來(lai)，發展租賃跟階段性去庫存有關系，但并不主要(yao)是出于去庫存的(de)目的(de)，例如北京和上海(hai)并不(bu)存在去庫存的問(wen)題(ti)，可是(shi)特別需要(yao)發展租賃(lin)市場。
柴強對記(ji)者說：“房地產行業一般會經歷(li)三個(ge)階(jie)段，一是(shi)以(yi)房(fang)(fang)地(di)產開(kai)發建設為主，二是(shi)以(yi)存量房(fang)(fang)投資和(he)交(jiao)易(yi)為主，三是(shi)房(fang)(fang)地(di)產證券(quan)化。發展租賃市場也意味著我國房(fang)(fang)地(di)產行業出現拐點(dian)。”
實際上，早在2003年出臺的《國務院關(guan)于促進房地產市場持續健(jian)康發(fa)展的通知(zhi)》就(jiu)提出住房租(zu)賃。但與發達(da)國(guo)家(jia)租房(fang)占比(bi)(bi)達(da)到(dao)40%到(dao)60%相比(bi)(bi)，我國(guo)仍(reng)以自有住房(fang)為主，自有率達(da)到(dao)80%到(dao)90%。
易居(ju)研(yan)究院智庫(ku)中心研(yan)究總監(jian)嚴躍進對記者(zhe)說：“此次高層提出的(de)措(cuo)施(shi)擊中了租賃(lin)市(shi)場裹(guo)足(zu)不前的(de)痛點，其核心就是增加租賃(lin)房(fang)源、規范市(shi)場管理、保(bao)障交(jiao)易各方的(de)權益，從供給側方向(xiang)出發進行改革，發展住房(fang)租賃(lin)市(shi)場。”
具體來看，在增加房源方面，國務院常務會議提出，支持利用已建成(cheng)住(zhu)房(fang)或(huo)新建住(zhu)房(fang)開展租賃業務，并且還鼓勵個人依法出租自有住房，以及允(yun)許將(jiang)商(shang)業用房等按規定改建為租賃(lin)住房。
據陸克華(hua)介(jie)紹，對依法登記備案的住房租(zu)賃(lin)企業(ye)、機構，包括個人，給予稅收優惠政策的支持，相關文件很快會出來。
據(ju)柴強介紹(shao)，目前住房租賃企業的(de)稅費(fei)負擔大概(gai)在(zai)17%左右，成(cheng)本高(gao)導致企業進入租賃市場的動力不足，國務院(yuan)的優惠政策推出后(hou)，行業有望迎來發展的春天。
推進房(fang)產(chan)投資信托基金試點
在嚴(yan)躍進看來，目前(qian)一線(xian)城市(shi)租房(fang)需求(qiu)都(dou)很旺盛，如果盤活各種類型的存量房(fang)，能夠增加供給，解決現在租房難的問題，特別是鼓勵個人出租自(zi)住房，實際上是鼓勵住房投資行為，這對于后續房地(di)產(chan)市場的投資行為也有引導作(zuo)用。
實際(ji)上，房地(di)產市(shi)場并不(bu)單(dan)純是房屋的修建(jian)和交(jiao)易，還涉(she)及到(dao)所(suo)有(you)權(quan)的(de)(de)(de)買賣、租賃，房(fang)地(di)產(chan)(chan)的(de)(de)(de)抵押(ya)貸款等(deng)內容。偉業我愛我家集團副總(zong)裁胡景暉稱，發達國家的(de)(de)(de)房(fang)地(di)產(chan)(chan)業占GDP的(de)(de)(de)比重高達12%，中(zhong)國目前(qian)還只有(you)6%，因(yin)此中(zhong)國的(de)(de)(de)房(fang)地(di)產(chan)(chan)業還有(you)很大發展空間(jian)。在一級(ji)土地(di)市(shi)(shi)場(chang)(chang)、二級(ji)增量房(fang)市(shi)(shi)場(chang)(chang)、三級(ji)存量房(fang)市(shi)(shi)場(chang)(chang)已具有(you)一定(ding)規模的(de)(de)(de)情況下(xia)，四級(ji)市(shi)(shi)場(chang)(chang)將成為(wei)中(zhong)國房(fang)地(di)產(chan)(chan)業的(de)(de)(de)又一個突破點(dian)。
陸克華也稱(cheng)，我國專門從事住房租賃的企業還不多。“企業普遍反映算不過賬(zhang)。住房(fang)(fang)租賃資金(jin)收益率較低，資金(jin)回籠時間長，但是(shi)房(fang)(fang)地產貸款期限一般(ban)只有三五年，企業沒法(fa)做租賃經營。”
記者注(zhu)意到(dao)，目前租賃行業2% ~3%的租金(jin)收益率(lv)與房屋直(zhi)接出售相比的確沒有收益上的優勢，房地(di)產(chan)企(qi)業(ye)(ye)高(gao)舉債的開發模式(shi)也不(bu)利于(yu)企(qi)業(ye)(ye)從事租賃(lin)經營。
在柴(chai)強(qiang)看來，在同一個時間(jian)點上，租金和(he)售價比較，出租沒有優勢(shi)，但是如(ru)果(guo)錯(cuo)開時(shi)間來看(kan)，租金(jin)回(hui)報還(huan)是不低的。因為租金(jin)上(shang)漲，五年前(qian)購買的住(zhu)房，現(xian)在用來出租，收(shou)益(yi)率就會高一些(xie)。當(dang)然(ran)，這就需要一個(ge)較(jiao)長時(shi)期的金(jin)融支(zhi)持和(he)融資計劃。
在5月(yue)6日的(de)新聞發布會上(shang)，陸克華再次提(ti)(ti)及，為(wei)租(zu)賃企業(ye)提(ti)(ti)供金融方面的(de)支持。例如，支持符合條件的住房租(zu)賃企業發行(xing)債券、不動產(chan)證券化(hua)產(chan)品，穩步推進房地產(chan)投資(zi)信(xin)托(tuo)基金（REITs）試點，拓展直接(jie)融資(zi)的渠道。
“推進REITs試點(dian)，能(neng)夠(gou)為(wei)房(fang)地產企業提(ti)供(gong)長期穩定的投資資金，符合租賃市場的經營特點，能為企業進入租賃市場創造條件。而且我認為，以房屋租金為基礎的REITs也能豐富投資渠道。”柴強記者說。
; （來源：《每日經濟(ji)新(xin)聞》）