與此前高層多(duo)次強調去庫(ku)存(cun)相比，4月29日(ri)召開的中(zhong)共中(zhong)央政治局會議在房(fang)地(di)產庫(ku)存(cun)前加上了(le)“有序消化”的前綴。
易居(ju)研(yan)究院智(zhi)庫中心研(yan)究總監嚴躍進對記者說：“有序消化房地產(chan)庫(ku)存(cun)，我認為是要做到庫(ku)存(cun)的平穩釋(shi)放，避免房(fang)價的大起(qi)大落。”
同時，對于房地產去庫存，會議(yi)指出，要(yao)按(an)照加快(kuai)提(ti)高戶(hu)籍人口城鎮化(hua)率(lv)和(he)深化(hua)住房制度改革的要求，注重解決區域性(xing)、結構性(xing)問題，實(shi)行(xing)差別(bie)化(hua)的調控(kong)政策。
在業內人士看來，提高戶(hu)籍(ji)人口城鎮化率能為(wei)房地產行業帶來更多需(xu)求，是(shi)行業穩定向好的內生(sheng)動力；而當前(qian)不同城市樓市分化的格局，則(ze)要求(qiu)出臺差(cha)別(bie)化的調控政策。
有序消化房地產庫存(cun)
去(qu)年12月(yue)14日(ri)的中(zhong)共中(zhong)央(yang)政治局會議將化解房地產(chan)庫存視(shi)為今(jin)年工作(zuo)的“殲(jian)滅戰”之一。此(ci)次(ci)政治(zhi)局會議4天后，即(ji)12月18日至21日召開的(de)中(zhong)央經濟工(gong)作(zuo)會議上，房地產去庫(ku)存被列入(ru)2016年經濟工(gong)作(zuo)的(de)五大任務之中(zhong)。
此(ci)后，降(jiang)低住房(fang)(fang)貸款首付比例(li)，減免住房(fang)(fang)交易稅費等(deng)一系列穩定房(fang)(fang)地產市場、推動房(fang)(fang)地產去(qu)庫存的(de)政策陸續發布。在4月29日的(de)(de)政治(zhi)局會(hui)議(yi)上，房地產去庫存的(de)(de)工作基調被(bei)定位為(wei)“有(you)序消化”，這一(yi)新調子背后正好契(qi)合了當前的(de)(de)市場現狀。
記者注意到，在一系(xi)列政策組合拳的作用下(xia)，今年房地產實(shi)現“開(kai)門(men)紅”。國家統(tong)計局數據顯示，一季度(du)，全國房地(di)產開發投(tou)資同比名義增長(chang)(chang)6.2%，全國商品(pin)房銷售面積同比增長(chang)(chang)33.1%。
然而，也正是在去庫存的背景下，一線城市和部分熱點二線城市的房價卻出現大幅上漲，隨后(hou)部(bu)分城市開始收緊(jin)購房(fang)政策。
例如，今年3月25日，上海(hai)和深圳出臺更為嚴厲的限(xian)購政策。上海將非上海戶籍(ji)居民(min)家(jia)庭購房繳納(na)個稅或社(she)保年(nian)限由滿兩(liang)年(nian)調整(zheng)為滿五年(nian)，深圳提出本(ben)市(shi)戶籍(ji)居民(min)家(jia)庭（含部分家(jia)庭成員為本(ben)市(shi)戶籍(ji)居民(min)的(de)家(jia)庭）限購2套住(zhu)房等措施。
此后一月，上海和深圳樓市(shi)呈現(xian)了量價齊跌的現(xian)象(xiang)。上海易居研究院智庫(ku)中心一份報告顯示，對(dui)比新政前后30天的數據，上海房價下跌(die)了1937元/平(ping)方米，跌(die)幅(fu)為6%，而(er)深圳則下跌(die)了248元/平(ping)方米，跌(die)幅(fu)為1%。
嚴躍進對記者(zhe)說：“有(you)序消化房(fang)地產(chan)庫(ku)存(cun)，就是(shi)希望讓供求等指標比較平穩地釋放(fang)。既(ji)要有(you)效化解庫(ku)存(cun)，也要避(bi)免政(zheng)(zheng)策一松就出現房(fang)價大漲(zhang)，政(zheng)(zheng)策一收緊就下跌的(de)局面。”
樓市分化挑(tiao)戰調控政策精準性
對于如何“有(you)序消化(hua)房地產庫存”，新近的(de)政治(zhi)局會議也給出了答案。會(hui)議指出，要(yao)(yao)按照加快(kuai)提高戶(hu)籍人(ren)口城鎮化(hua)率和深化(hua)住房制度改革的要(yao)(yao)求，注重解(jie)決區(qu)域(yu)性(xing)、結構性(xing)問題，實(shi)行差別化(hua)的調控政策。
嚴躍進對記者說：“去庫存既要關(guan)注當前的(de)房地(di)產(chan)形勢(shi)，也要關(guan)注長遠，挖掘潛在需求。注重區域性(xing)問題，差(cha)別化調控(kong)則是(shi)針對(dui)當前(qian)一(yi)二線和三四線樓(lou)市分化格局(ju)提出的(de)舉措。提高(gao)戶籍人口城鎮化率和深化住房改革(ge)是(shi)增加住房需求、著眼于長遠的(de)措施(shi)。”
“十三五”規劃顯示，2015年，我國常住人口城鎮化率為56.1%，戶籍人口城鎮(zhen)化率為39.9%，“十三五”規劃的目(mu)標是：到2020年(nian)達到60%的常住人(ren)口(kou)(kou)城鎮(zhen)(zhen)化率和45%的戶籍人(ren)口(kou)(kou)城鎮(zhen)(zhen)化率。
在我國，在城市購房(fang)是取得城市戶籍的主要方式(shi)之(zhi)一。嚴躍進認為，農業人口市民(min)化能(neng)為房地(di)(di)產帶(dai)來(lai)強(qiang)大的需求(qiu)，這是房地(di)(di)產持續穩定向好的內生動力，加快(kuai)提高戶籍(ji)人口城鎮化率，也(ye)能(neng)夠(gou)加快(kuai)房地(di)(di)產去(qu)庫存。
對于深化住(zhu)房制度改革(ge)，“十三(san)五(wu)”規劃(hua)提出，構建以政府(fu)為主提供(gong)基本保障(zhang)、以市場為主滿足多層次(ci)需(xu)求的住(zhu)(zhu)房(fang)(fang)(fang)供(gong)應體(ti)系、優化住(zhu)(zhu)房(fang)(fang)(fang)供(gong)需(xu)結構，穩步提高居(ju)民住(zhu)(zhu)房(fang)(fang)(fang)水平。具體(ti)措(cuo)施包括(kuo)三方面：完善購租并(bing)舉(ju)的住(zhu)(zhu)房(fang)(fang)(fang)制(zhi)度，促進房(fang)(fang)(fang)地產市場健康發展，提高住(zhu)(zhu)房(fang)(fang)(fang)保障(zhang)水平。
另外，當(dang)前一線(xian)城市、部分(fen)熱點二線(xian)樓市火(huo)熱的局面和三四線(xian)城市去庫存(cun)的壓(ya)力也對政策的靈(ling)活性(xing)和精準性(xing)提出(chu)了挑戰(zhan)。
嚴躍進說：“目前熱點一二(er)線城(cheng)市(shi)在積極補庫存，而非熱點城(cheng)市(shi)、三(san)四線城(cheng)市(shi)則主(zhu)要是去庫存。 有序消化房地產庫存 ，需要各地 因城施策 ，甚至同一城市 分區施策 。針對不同的情況，理清輕重緩急，分步實施。” （來源：《每日經濟新聞》）