“既不(bu)同(tong)于美國(guo)，也不(bu)同(tong)于日本，中國(guo)房地產所(suo)處階段是調整期，但(dan)不(bu)會崩(beng)盤。”住建部政策研究中心主任秦虹11日公開發聲。
作為中國房地產研究領域的專家，秦虹給出了對于中國樓市的結論，但值得注意的是，她還進一步闡述了支持這一結論的一系列論據和三組數據。
三組數(shu)據
她(ta)給出了(le)第一組(zu)數據(ju)：中國的房貸政策是非常嚴格的，中國有全世界最高的住房首付，首套房的首付一般是30%，二套房的首付一般是60%，像北京等一些城市二套房首付達到70%。而且中國家庭住房的平均貸款年限低于10年。“這是因為中國人不愿意欠債。”
“2008年我正在美國(guo)做(zuo)訪(fang)問學者，住了半年多時間，我租住在美國一位老太太的家里，眼睜睜看到，她的兩個鄰居因為償還不了銀行貸款，房子被銀行收回出售。”秦虹說，長期以來，美國住房自住率為60%左右，其中2006年時為63-65%。而在低利率的刺激之下，很多人都買了房子，到了2008年時美國的住房自住率達到了69%。
“那時(shi)候美(mei)國有句話(hua)叫做‘買房基本不(bu)貴’，因為房子的價格漲幅遠超買房子時的價格，第二句話是‘貸款基本沒費’，因為當時美國的貸款利率非常低，且低首付(一般在5%-10%)甚至于零首付。”秦虹說，寬松的貨幣政策導致2000至2006年美國房價一路上漲，而隨之而來的2007年，以糧食和石油為代表的物價上漲，美國出現了通貨膨脹，之后美國兩年內連續升息，利率從1%一直升到5.5%，由此，房貸的利息成倍提高，導致美國很多家庭無力負擔而斷供。
在(zai)首付(fu)比例(li)的差別(bie)外，秦虹又給出了第(di)二組數據——“2012年不同國家家庭住房貸款余額與GDP之比”的數據。記者注意到，其中美國超過50%，英國接近50%，法國超過40%，日本超過20%接近30%，而中國低于20%。
“由此判斷，目前中國房地產市場的市場調整，不(bu)會(hui)出(chu)現大面(mian)積(ji)的斷供現象，也不(bu)會(hui)出(chu)現大面(mian)積(ji)的拋售。”
那么，中國(guo)會不會出現日本房地產的情(qing)況呢(ni)？秦虹同樣給出了否定的答案，支撐這個答案的，是第三組數據。
“日本的房地產(chan)市場經過兩次(ci)大跌，一(yi)次(ci)是1975年，一(yi)次(ci)是1989年。數據顯示，1968年的時候，日本的家庭戶數與住房套數之比是1：1，而房地產大跌的1989年，此比值為比1：1.3，也說是有住房套數多于家庭戶數30%。”秦虹進一步指出，日本在上世紀70年代初時城鎮化率已經達到76%，到房地產泡沫破裂的90年代初時，日本的城鎮化率已經接近停滯了近20年。
“我認為中國(guo)不同(tong)于日本，目(mu)前中國(guo)的城鎮化率(lv)是53%，按照全世界一般水平，中國的城鎮化率還要提高十幾個百分點，即使到70%的水平，還有很大增長空間。”秦虹指出，這意味著中國每年新增城鎮常住人口近2000萬人。
三(san)點風險
那么，到底(di)目前中國住房(fang)究竟缺(que)不缺(que)房(fang)呢(ni)？秦虹表示，“按照第六次人口普查數據推算，把成套和非成套住宅都算進去，中國城鎮住房套數和家庭戶數之比接近于1：1。也就是說，如果算總賬，目前中國住房基本上平衡，但是結構不平衡，新增城鎮人口還需要住房。”
“當然，中國(guo)房地產市場也存(cun)在風險。”秦虹認為，雖然目前中國房地產發展階段異與美日，不會出現崩盤，但有三點風險。其一，中小房企的資金鏈壓力大，即由于中國銀行對房地產企業實施的名單化管理，導致中小房企資金成本更高，被迫退出市場的情況時有發生，但這屬于正常現象，不足為奇；其二房地產市場調整會首先波及土地市場，這對地方融資平臺債務的償還直接造成影響；其三，商業地產受產業投資人主業經營狀況影響大。
但(dan)是，秦虹認為，上述三個方面(mian)不足以影(ying)響全局，中國房地產市場的供給速度快于銷售速度，造成的現階段性供給偏松，所以必然調整，但這種供給結構會發生變化，如果開發商開發量下降，結構就可能發發生逆轉。(據《上海證券報》）
