限購松(song)綁“次第開”
樓市分類調控(kong)漸深(shen)化
多位業內人士(shi)表示，房地產業已告別“青春期(qi)”，地方(fang)政府(fu)為(wei)救市將(jiang)加速放松(song)限購政策，但監管層將(jiang)堅持分類調控做法，不(bu)會對房地產市場(chang)進行直接干預，更傾向于采取以市場(chang)調節為(wei)主的“無為(wei)而治”方(fang)式。保(bao)障房和長效機制(zhi)建設是重要的兩個政策著(zhu)力(li)點(dian)。
下半年房地產市場將繼續處于調整過(guo)程中。成交量低迷態勢難以短期內改變，房價可能繼續向下微幅調整。
調整周(zhou)期(qi)已至
經連(lian)續多(duo)月(yue)上(shang)漲后(hou)，房價終于出(chu)現下(xia)降。5月，在70個大中城市中，有35個城市的新建商品住宅價格環比下降，占比達50%。平均而言，70個大中城市新建商品住宅價格平均環比下降0.15%，為近24個月以來首次出現負增長。
此前，房地產投資、新開工面積、土地購置等指標已經歷多月下滑，成交量持續走低。分析人士認為，從去年年末開始，樓市調整跡象已露端倪。
中原地產數(shu)據顯(xian)示(shi)，上半年全國典型的54城市合計住宅簽約套數為113.9萬套，同比下降23.7%。其中，一線城市跌幅達31%，二線城市跌幅達34%。
這家(jia)機(ji)構(gou)的報告顯示(shi)，經多年房地產投資高增長，如今整體市場供需關系已趨平衡，不少城市甚至出現供大于求的現象。這些特征決定未來一段時間，市場將進入低速增長期。特征為成交量低迷、房價走低、樓市多項指標低迷。
上海易居房地(di)產研究(jiu)院(yuan)副(fu)院(yuan)長楊(yang)紅(hong)旭表示，2004年以來，我國已經歷三次房地產短周期，當前已進入第四個周期。此前兩輪調整分別位于2008年底2009年初和2011年底2012年初。前者的房價下跌周期持續6個月，后者為8個月。由于處于“黃金十年”，上述時期房地產業調整規律是：房價上漲時漲幅很大，下跌時跌幅很小；漲的時間長，跌的時間短。相比之下，如今房地產業內外環境均不樂觀。主要體現在：既無“四萬億”財政刺激計劃及超寬松貨幣政策，又面臨整體市場“供大于求”的情況。這決定了此輪房地產市場調整周期將更長，即房價下跌時間可能超過8個月。
“救市”恐難馬上見(jian)效(xiao)
幾乎與樓(lou)市低迷同步，從上半年開始(shi)，不少(shao)城市(shi)(shi)(shi)(shi)(shi)開始(shi)松綁樓市(shi)(shi)(shi)(shi)(shi)調控政策。杭州、南京、北海、天津、蕪湖等城市(shi)(shi)(shi)(shi)(shi)均在(zai)“救(jiu)(jiu)市(shi)(shi)(shi)(shi)(shi)”行列。近期，沈陽、呼和浩特(te)、濟(ji)南等城市(shi)(shi)(shi)(shi)(shi)也陷入(ru)救(jiu)(jiu)市(shi)(shi)(shi)(shi)(shi)“風波”中，有關部門雖未(wei)證實已出臺救(jiu)(jiu)市(shi)(shi)(shi)(shi)(shi)舉措，但仍(reng)被(bei)市(shi)(shi)(shi)(shi)(shi)場認為“救(jiu)(jiu)市(shi)(shi)(shi)(shi)(shi)”動力仍(reng)在(zai)。
中原地產首席分析師張大偉表示，在供需關系發生逆轉態勢下，還將有更多城市加入“救市”行列。其中，具有人口凈流出、新建區域較多、產業支撐不足等特征的城市“救市”沖動尤其明顯。綜合各地措施來看，目前主要“救市”手段為松綁限購，預計有30個以上城市的“限購令”可能在年內取消。
分析人士說，針對地(di)方“救市”行為(wei)，目前(qian)尚有“紅(hong)線”阻礙，即一線城市限購不會松綁、差別化信貸政策不得松動等。因此，除非出現類似“四萬億”的投資放量或貨幣政策實質性寬松，否則零星“救市”手段不能挽救房地產市場下行趨勢。
中金公司(si)報(bao)告稱(cheng)，預計重點城市下半年成交量將有6%左右的同比降幅，房價將環比下降約5%-10%。部分公司或下調銷售目標，從而應對房地產市場“寒冬”。
政策著力點生變
與2011年下半年不同，如(ru)今多數城市“救市”動作已(yi)順(shun)利“闖關”。
分析人士說，在宏觀經濟增速放緩、市場化調控思路凸顯背景下，大部分城市“救市”舉動具一定合理性。其中，監管層提出“分類調控”原則，強調“地方政府能夠自行調控的，就不要由中央政府來調控”。多數受訪者說，隨著供需關系趨于平衡，樓市調控“去行政化”過程將啟動。除一線城市外，“限購令”等行政手段將逐漸退出，市場機制將成為樓市主導者。
“市場主(zhu)導”的思路，不意(yi)味著監管層(ceng)將不再作為。分析人士說，在讓市場進行自發調整同時，政策著力點將轉向另外兩個方面。
一為保障(zhang)房(fang)領(ling)域(yu)。其中，棚戶區改造將可能獲更多政策支持。履新住建部以來，住建部部長陳政高分三次調研四個地區，調研重點在棚戶區改造和公租房建設。作為保障民生重要方面，上述領域無疑將獲更多支持。
二為(wei)長效(xiao)機制建設。隨著不動產登記、個人住房信息系統等確立，樓市調控長效機制將逐漸建立，逐漸取代此前以行政手段為主的調控方式。(據《中國證券報》）
