為(wei)貫徹(che)落實中央有關部署，推(tui)動建立多(duo)主體供(gong)應、多(duo)渠道保障租購(gou)并舉的住(zhu)房制度，我國將(jiang)逐步(bu)改變政(zheng)府作為(wei)居住(zhu)用(yong)地唯一供(gong)應者的情(qing)況，以(yi)更好(hao)地讓全(quan)體人民(min)住(zhu)有所居。
那么，改(gai)變(bian)了政府作(zuo)為居(ju)住(zhu)用地唯一供應者(zhe)的情況(kuang)后，會帶(dai)來(lai)哪些(xie)變(bian)化(hua)？對于租房(fang)者(zhe)和買房(fang)者(zhe)來(lai)說，更為關心的則是(shi)以后房(fang)子的租金(jin)、房(fang)價是(shi)否(fou)會下降一些(xie)？
該如何解讀呢？
政府將不再(zai)是居住用地(di)唯一(yi)提供者
1月15日(ri)，國(guo)土資源部部長姜大明表示，我國(guo)將研究制定權屬不變、符合規劃條件(jian)下，非房地(di)產企業(ye)依法(fa)取得使用權的土地(di)作為住宅用地(di)的辦(ban)法(fa)，深化利用農村集體經營性建設用地建設租(zu)賃住房(fang)(fang)試點，推動建立多主體供(gong)應(ying)、多渠(qu)道保障租(zu)購并舉的(de)住房(fang)(fang)制度，讓全體人(ren)民(min)住有所居。政府將不(bu)再是居住用地唯(wei)一提供(gong)者。
北上(shang)廣(guang)等13個城市試點(dian)集體用地建設租(zu)賃(lin)住房
據悉，為增加租(zu)賃住房供應，構建購租(zu)并(bing)舉的住房體(ti)系，拓寬集體(ti)經(jing)濟組織(zhi)和農(nong)民增收渠道，按國土資源部、住(zhu)房城(cheng)鄉建設部部署，北京、上海、南京、杭(hang)州、廈(sha)門、武漢(han)、合肥、鄭州、廣州、佛山、肇慶(qing)、沈陽、成都13個城(cheng)市正(zheng)在開展(zhan)利(li)用集(ji)體(ti)建設用地建設租賃住(zhu)房試(shi)點(dian)。在試(shi)點(dian)城(cheng)市，村(cun)鎮集(ji)體(ti)經濟組(zu)織可以(yi)自行(xing)開發運營(ying)，也可以(yi)通過聯營(ying)、入(ru)股(gu)等(deng)方式建設運營(ying)集(ji)體(ti)租賃住(zhu)房。
我國宅基地將探(tan)索“三權分(fen)置”
姜大明還(huan)表示，我國將探索宅基(ji)地所(suo)(suo)有權(quan)(quan)(quan)、資(zi)格(ge)權(quan)(quan)(quan)、使(shi)用權(quan)(quan)(quan)“三權(quan)(quan)(quan)分置”，落實宅基(ji)地集體所(suo)(suo)有權(quan)(quan)(quan)，保障宅基(ji)地農戶(hu)資(zi)格(ge)權(quan)(quan)(quan)，適度(du)放活宅基(ji)地使(shi)用權(quan)(quan)(quan)。他強調，這(zhe)是一項(xiang)重大理論(lun)和實踐(jian)創新(xin)。但城里人到農(nong)村買宅(zhai)基地口(kou)子不(bu)開，嚴禁下鄉利用宅(zhai)基地建別墅大院、私人會館。
姜大明(ming)說，國(guo)土資(zi)源處于供給(gei)端的重(zhong)要(yao)位置。在深入推(tui)進供給側(ce)結構性改(gai)革中(zhong)(zhong)，全系統(tong)堅持房子是用(yong)來住(zhu)的、不(bu)是用(yong)來炒(chao)的定(ding)位，明確“住(zhu)宅用(yong)地(di)是保障(zhang)住(zhu)有所(suo)居的、不(bu)能用(yong)來炒(chao)作投機”，強化分類調控、因城因地(di)施策、制定(ding)住(zhu)宅用(yong)地(di)中(zhong)(zhong)期規劃和三年(nian)滾(gun)動計劃，開展(zhan)利(li)用(yong)集(ji)體建設用(yong)地(di)建設租賃住(zhu)房試點，努力穩定(ding)社會預期。
關注：“政(zheng)府不再壟斷住房(fang)供地”意味著什么？
如何理解“政府將不再是居住用(yong)地(di)唯一提供(gong)者”？北京市房地(di)產法學會副(fu)會長(chang)兼秘書長(chang)、首(shou)都經濟貿易大學教授趙秀池告訴(su)記(ji)者，城鎮住房供(gong)地(di)屬于政府壟斷，因為城鎮土(tu)地(di)是歸國(guo)家所(suo)有。這些年，我們看(kan)到開(kai)發商拿地(di)，地(di)價越來越貴，房(fang)價越來越高。實(shi)際上(shang)從土(tu)地(di)所(suo)(suo)有制來講，土(tu)地(di)分為城(cheng)鄉(xiang)兩種制度，城(cheng)鎮土(tu)地(di)歸(gui)國家所(suo)(suo)有，農村(cun)(cun)土(tu)地(di)歸(gui)集(ji)體(ti)所(suo)(suo)有，農村(cun)(cun)集(ji)體(ti)也是(shi)一種土(tu)地(di)的所(suo)(suo)有權，從法理來講，不僅(jin)是(shi)國家能夠(gou)供(gong)應(ying)土(tu)地(di)，農村(cun)(cun)集(ji)體(ti)也可以是(shi)土(tu)地(di)的供(gong)給者(zhe)。尤其(qi)現在咱們提倡租(zu)購并(bing)舉、大力發展租(zu)賃市場，農村(cun)(cun)集(ji)體(ti)建設用(yong)地(di)可以利用(yong)起來。比(bi)如(ru)近來北(bei)京正在實(shi)施(shi)的集(ji)體(ti)土(tu)地(di)租(zu)賃住(zhu)房(fang)項(xiang)目就是(shi)這種情況(kuang)，北(bei)京市計劃(hua)于2017年至2021年的5年內供(gong)應(ying)1000公頃集(ji)體(ti)土(tu)地(di)，用(yong)于建設集(ji)體(ti)租(zu)賃住(zhu)房(fang)。
中(zhong)原地產首席分析師張大偉表示，國土(tu)部(bu)鼓(gu)勵集(ji)體(ti)用(yong)地建(jian)設(she)租賃(lin)(lin)房，有利于提高用(yong)地指標緊(jin)張的城市加快租賃(lin)(lin)房源供(gong)應的可能(neng)性。目前，北(bei)京、上海、廣州、武漢、成都(dou)等開(kai)展利(li)用集體建設(she)用地建設(she)租賃(lin)住房(fang)試點的(de)13個城市基(ji)本都(dou)屬于(yu)一二線城市，這些城市國有土(tu)地相(xiang)對緊張，而部分區域存(cun)在的(de)城中村等集體土(tu)地，如果部分進(jin)入租賃(lin)市場有利(li)于(yu)房(fang)源供應，也有利(li)于(yu)城中村改造。
張大(da)偉(wei)還表示，多(duo)主體(ti)供(gong)應房源，必然(ran)需要多(duo)主體(ti)供(gong)應土(tu)地，預(yu)計未(wei)來(lai)非房地產企業(ye)開發集(ji)體(ti)土(tu)地的(de)政策將會加速試(shi)點。另(ling)外(wai)，政府(fu)將不再壟(long)斷住房(fang)土地(di)供應，對(dui)集體(ti)土地(di)價值將有非常大的提(ti)升影響(xiang)。對(dui)于城市租賃市場影響(xiang)最大，對(dui)于商品房(fang)住宅市場來說也(ye)能起到緩解供需的作(zuo)用。
“今后不一定是(shi)房地(di)產開發商(shang)拿(na)地(di)建房”
對于上文提到的(de)我國將(jiang)研究制定(ding)權屬不變(bian)、符合規(gui)劃條件下，非(fei)房地產(chan)企業依法(fa)取得使用(yong)權的(de)土(tu)地作為住宅(zhai)用(yong)地的(de)辦法(fa)，趙秀(xiu)池表示，非(fei)房地產(chan)企業是指(zhi)今(jin)后不一定(ding)是房地產(chan)開發商拿地建房，比如房改前(qian)有(you)過住房(fang)合作(zuo)社形(xing)式、再(zai)(zai)比如單(dan)位(wei)拿地建房(fang)。河南一(yi)直有(you)一(yi)個公司，私人拿地，類似于房(fang)改前(qian)集資建房(fang)的(de)形(xing)式，大家(jia)先拿錢(qian)，公司集合了錢(qian)，拿地，然后(hou)建房(fang)，再(zai)(zai)分房(fang)，成本價分房(fang)，比較(jiao)便(bian)宜(yi)。“姜(jiang)大明部長的(de)講話主要是落實十九(jiu)大報告(gao)多主體供應、多渠道保障(zhang)的(de)精神(shen)。”趙秀(xiu)池補充道。
適度(du)放活宅基地使用(yong)權
15日，姜大明還表示，各地在(zai)改革(ge)試點中(zhong)要認真開(kai)展農(nong)戶資(zi)格權(quan)的法理研究，探索宅(zhai)基地“三權(quan)分(fen)置”的具體實現形式，可以(yi)重點結合(he)發展鄉(xiang)村旅游、返鄉(xiang)人員創(chuang)新創(chuang)業等先行先試(shi)，探索盤活利用農(nong)村閑置(zhi)農(nong)房和宅基地、增(zeng)加農(nong)民財產性收入(ru)、促進鄉(xiang)村振興(xing)的經(jing)驗和辦(ban)法(fa)。
趙秀池告訴記者，落實宅基地的集體所有權，是指我國現在對宅基地賦權是不充分的，現在城里的房子可以抵押、貸款，農民的宅基地沒有這些權利，落實宅基地的集體所有權(quan)意味(wei)著今后宅基地(di)也將或擁(yong)有同城鎮房子一樣的權(quan)利(li)，比如抵押、貸(dai)款等。趙秀池介紹，保(bao)障宅(zhai)基(ji)地(di)(di)(di)農戶資格權(quan)(quan)主要(yao)還是(shi)(shi)要(yao)保(bao)障農民的宅(zhai)基(ji)地(di)(di)(di)，也就是(shi)(shi)只有(you)(you)農民擁(yong)有(you)(you)，城里(li)人不(bu)能(neng)買賣(mai)宅(zhai)基(ji)地(di)(di)(di)。適度放活(huo)宅(zhai)基(ji)地(di)(di)(di)的使用(yong)(yong)權(quan)(quan)，意味著(zhu)如果農民進城后(hou)，宅(zhai)基(ji)地(di)(di)(di)空置，是(shi)(shi)不(bu)是(shi)(shi)宅(zhai)基(ji)地(di)(di)(di)在一定期限內(nei)可以租賃，農民能(neng)取(qu)得一定收益？“把集體(ti)土(tu)地(di)(di)(di)，尤(you)其是(shi)(shi)宅(zhai)基(ji)地(di)(di)(di)充分利用(yong)(yong)起來(lai)，提供更多住房供應(ying)，對平抑房價、穩定房地(di)(di)(di)產市(shi)場，起到一定作(zuo)用(yong)(yong)。”趙秀池說。
（綜合新華社、《北京青(qing)年報》報道）
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哪些人和機構受益最(zui)大？
1.被(bei)地方政府認可的大中型(xing)企業，尤其是國企、上(shang)市公司、發展態勢良好的創(chuang)新企業等，他(ta)們(men)可以獲得定向轉讓的產業用(yong)地，在上(shang)面(mian)給(gei)員工建(jian)設住宅(zhai)。由此，企業競爭(zheng)力增強，運營成本下降。
2.上述企業的核心員工、中高層，他們將優先獲得房子，甚至可能(neng)不止一套(tao)。
3.大城市近(jin)郊的農民(min)，他們將通過集體(ti)組織獲得“合法建設(she)小產(chan)權房”（一般只能出(chu)租）的(de)機(ji)會(hui)，獲得大量的(de)土地紅利，至少夠(gou)幾代人享(xiang)用(yong)。
4.高學(xue)歷、有技術的專業人(ren)才(cai)、管理人(ren)才(cai)，他們可以(yi)跳槽到(dao)“有建房權”的企業分享紅(hong)利(li)。
5.大城市及其周(zhou)邊城市。只有這類城市才有持續的(de)人口吸(xi)(xi)引(yin)力(li)，而且(qie)越是一線城市、強二(er)線城市（及其附近城市），實施上述新政(zheng)之后(hou)，對優秀企業的(de)吸(xi)(xi)引(yin)力(li)越強。