2018年(nian)開(kai)年(nian)，來自新加坡的上(shang)市公司凱德集團出(chu)售(shou)作價(jia)83.65億元的20個購物(wu)中心(xin)，接盤者為由(you)印力、萬科(ke)和(he)Triwater組成的無(wu)關聯第三方，這成為2018年商業領域單個(ge)大型(xing)并購。值得注意(yi)的是，這20家商業地產分布在19個(ge)城(cheng)市(shi)，其中大部分位于三線(xian)城(cheng)市(shi)。
商業消費仍(reng)處于上升(sheng)期
實體商(shang)業的(de)衰落在這幾(ji)年是一(yi)個普遍(bian)的(de)社會現象。有業內觀(guan)點認為，無論是(shi)一(yi)線城(cheng)市(shi)還是(shi)三(san)線城(cheng)市(shi)，實體商(shang)業(ye)(ye)都面臨著(zhu)危機。無論是(shi)電商(shang)沖擊(ji)、還是(shi)運營成本(ben)的高企，都在不斷地(di)侵蝕著(zhu)曾(ceng)經盛極一(yi)時的商(shang)業(ye)(ye)地(di)產(chan)。而凱德(de)此舉無疑是(shi)一(yi)種“甩(shuai)包袱”的行為。不過值得注意的是(shi)，接盤者印力地(di)產(chan)本(ben)身為萬(wan)科(ke)旗(qi)下商(shang)業(ye)(ye)地(di)產(chan)平臺。而這些商(shang)業(ye)(ye)中(zhong)心(xin)則分布在中(zhong)國(guo)華(hua)北、華(hua)東、華(hua)南和(he)中(zhong)西部區(qu)域(yu)，有分析指(zhi)出，此次收購(gou)填補(bu)了(le)印力在三(san)四線城(cheng)市(shi)的業(ye)(ye)務空白。
作(zuo)為收購方，印力集團方面在公告中表示：“收購上述商(shang)業地產，有助于(yu)提升我(wo)們商(shang)業網(wang)絡的廣(guang)度(du)及深(shen)度(du)，下沉(chen)核心區域市場(chang)及周邊城市群(qun)。”而(er)凱(kai)德(de)集團(tuan)(tuan)方(fang)面則回應(ying)稱：“此次(ci)交(jiao)易有利于優(you)化(hua)集(ji)團(tuan)(tuan)資(zi)(zi)產配置和集(ji)中資(zi)(zi)源，所獲資(zi)(zi)金將用于在(zai)(zai)中國繼續(xu)投(tou)資(zi)(zi)優(you)質(zhi)物業(ye)，進(jin)一(yi)步強化(hua)凱(kai)德集(ji)團(tuan)(tuan)在(zai)(zai)華(hua)五(wu)大核心城市(shi)群(qun)的業(ye)務布局。”
可以說(shuo)，凱德的(de)“退”與(yu)印力(li)的(de)“進”，形成了一個鮮明對比。這不禁讓(rang)人(ren)困惑，三線城市的商(shang)業地(di)產究竟是不是“包袱”？消費潛力到底該如何(he)轉化為消費能(neng)力？這些(xie)問題都(dou)是目前(qian)業內(nei)人(ren)士(shi)所普遍思(si)考的問題。
對(dui)此，業內(nei)普遍(bian)認(ren)為，從消費潛力來看(kan)，三(san)線城(cheng)市是處(chu)于(yu)上升階段的。中金證券一份(fen)行業研(yan)(yan)究報告(gao)顯示：2017年節假(jia)日期間我國多(duo)個省市(shi)(shi)的銷(xiao)售額(e)增速同比明顯提升。僅從增速來看，三(san)四線城市(shi)(shi)也展現出較(jiao)一二(er)線城市(shi)(shi)更(geng)強的消(xiao)(xiao)費(fei)(fei)潛力。而(er)中信證券的研(yan)(yan)究報告(gao)也顯示：由于(yu)三(san)四線居(ju)民工作時(shi)長、通勤時(shi)間大幅小于(yu)一二(er)線居(ju)民，因(yin)此有更(geng)多(duo)的時(shi)間和精力進行線下消(xiao)(xiao)費(fei)(fei)，促(cu)使三(san)、四線的主流消(xiao)(xiao)費(fei)(fei)模式(shi)是“深(shen)體(ti)驗，后買單”。
業態需向體驗(yan)式轉(zhuan)型
在(zai)消費潛力(li)逐步增(zeng)加的背后，有業內人士指出了目前商(shang)業地產在(zai)三四線城市所面臨的盈利(li)難題。優鋪創始人、中國房地產經理人聯盟秘書長陳云峰說(shuo)：“現在(zai)的三線(xian)城市(shi)商業(ye)發(fa)展要比一、二(er)線(xian)城市(shi)更加(jia)困難。可(ke)以說(shuo)商業(ye)增量(liang)過大，同質化(hua)趨勢明顯。關鍵是短時(shi)間增長的商業(ye)體量(liang)和消費者的消費能力有差距，實體商業(ye)在(zai)三線(xian)城市(shi)普遍虧損。”
“現在三線城(cheng)市的商業地產(chan)，落后于發展成熟的北京、上海等一線城(cheng)市，剛剛進入轉型(xing)周期。”陳云峰指(zhi)出，如今(jin)人(ren)們(men)對時(shi)尚消費、品牌消費、體(ti)驗式消費都非常有熱情(qing)，尤其是餐(can)飲和兒童(tong)的(de)(de)業態(tai)上升比較快。而縱向比較來看，商(shang)業地產(chan)(chan)從最初(chu)的(de)(de)百貨(huo)(huo)業態(tai)，到后來的(de)(de)購(gou)物中心，再(zai)到如今(jin)的(de)(de)城市綜合體(ti)，商(shang)業地產(chan)(chan)“賣(mai)產(chan)(chan)品”的(de)(de)屬性正在減弱；取而代(dai)之的(de)(de)是“賣(mai)體(ti)驗”。購(gou)物中心和城市綜合體(ti)業態(tai)在三四線持續滲透逐(zhu)步(bu)替代(dai)原有的(de)(de)百貨(huo)(huo)業態(tai)。
同時，上海易居研究(jiu)院智庫中心總監嚴躍進也指出(chu)：“三四(si)線城市高(gao)端(duan)市場(chang)培育空(kong)間(jian)發(fa)展(zhan)緩慢，但針對(dui)中產(chan)階層的大眾(zhong)化消費(fei)規模持(chi)續攀升。”此(ci)外，嚴(yan)躍進(jin)還表示。“由于(yu)消費者對價格的(de)敏感性，這對三(san)、四線城(cheng)市的(de)商業(ye)來說，往往受(shou)到網(wang)購沖擊更大(da)(da)。因(yin)此(ci)對運營者來講，有比較大(da)(da)的(de)風(feng)險。凱德等主動退出(chu)并轉讓部分已經(jing)進(jin)入成熟期的(de)項(xiang)目，也是(shi)有這方面(mian)的(de)考慮。”
（來源《新京報》）