2017年(nian)接近尾聲，關于2018年(nian)樓市(shi)的各種預測(ce)層出不窮、眾說紛紜，房價是(shi)漲是跌？政策是松(song)是緊？什么時候(hou)買賣(mai)房(fang)屋比較(jiao)合適？這是每(mei)年辭舊迎新時老生常談的(de)話題，今年尤甚，特別在購房(fang)需求大(da)、調(diao)控最為密(mi)集的(de)大(da)北京。明(ming)年北京的(de)房(fang)地產市場到底會怎么樣？是買房(fang)上(shang)車的(de)最佳(jia)時機嗎？可以從目前(qian)的(de)成交數(shu)據、政策情(qing)況、未來的(de)供應結構等窺探(tan)一二。
近日，一份來自亞豪機構(gou)統(tong)計數據顯示，2018年1月(yue)，北(bei)京(jing)商品(pin)住宅市場預計僅有3個項(xiang)(xiang)目入市，其(qi)中包括1個純新盤(pan)金樾(yue)和著，以及璽萌(meng)壹(yi)號院、北(bei)京(jing)城建·北(bei)京(jing)合院兩個老項(xiang)(xiang)目后期。
眾所(suo)周知，元(yuan)旦、春節所(suo)在(zai)的(de)一(yi)二月份是傳(chuan)統的(de)樓市淡季，項(xiang)目(mu)在(zai)推(tui)盤、成(cheng)交(jiao)量上一(yi)般處于低(di)位。諸如2016年1月北京僅(jin)8個(ge)新盤(pan)入市(shi)，2017年1月7個(ge)新盤(pan)入市(shi)，低于其他正常月份(fen)。
不(bu)過僅3個新(xin)盤入市，一把手就能數完，仍是跌破了(le)大家的(de)眼鏡。用亞豪(hao)機構總監(jian)郭毅(yi)的(de)話解釋，淡季是一(yi)個(ge)原因，另一(yi)個(ge)則(ze)是延續了全年的(de)供應(ying)節(jie)奏。據亞豪(hao)機構統(tong)計(ji)，截至12月26日，2017年北京商(shang)品(pin)住宅市(shi)(shi)場(chang)僅有118個(ge)項目入市(shi)(shi)，同比減少162個(ge)，月均(jun)入市(shi)(shi)量僅不到10個(ge)項目。
據了解，在明年1月份(fen)的預(yu)開盤項目中，金(jin)樾和著是(shi)北京推出“限房(fang)價(jia)、競地價(jia)”地塊后首(shou)批即(ji)將(jiang)入市的(de)限價(jia)房(fang)項目(mu)之一，備受市場歡迎。據項目(mu)方透(tou)露，即(ji)將(jiang)入市的(de)300多套(tao)一期(qi)房(fang)源，目(mu)前蓄客量已經(jing)達(da)到上千人。而“隔壁”的(de)限價(jia)房(fang)項目(mu)旭輝城，一期(qi)200多套(tao)房(fang)源，目(mu)前排(pai)卡(ka)超過300人，該項目(mu)預計也將(jiang)于1月底開盤。
當(dang)然，一二月份(fen)并不(bu)能反映(ying)2018年的整體狀況，隨著3月份(fen)供應的開閘放(fang)水，2018年北京(jing)的整體供應缺口將被補(bu)上。可喜(xi)的是，將有一(yi)大(da)批限價(jia)房入市，剛需(xu)以及剛改的朋友們，其需(xu)求將會(hui)得到(dao)極大(da)滿足。當然，新房價(jia)格也將被平抑。
而從2017年(nian)出讓的(de)宗地(di)數據來看(kan)，創造了近4年(nian)的(de)新高，其(qi)中限價房地塊(kuai)占(zhan)比(bi)(bi)46%，共有產權住宅占(zhan)比(bi)(bi)42%，另外(wai)還有84萬平方米租(zu)賃型住宅產品。可以說，在(zai)未來的2018年以及2019年，市場除少量的純商品住宅外(wai)，剩(sheng)余的全將被(bei)限價房承包。
新房(fang)之外，市場份額(e)占(zhan)比超過(guo)80%的北(bei)京二手房(fang)市場，其價格走勢以(yi)及(ji)入場情況，更(geng)是(shi)大家關心的焦點。眾所周知，2017年“3·17新(xin)政”后，北(bei)京的(de)二(er)手(shou)房(fang)價(jia)格一(yi)直(zhi)在回(hui)歸(gui)理(li)性中(zhong)，連續六個(ge)月跌幅位居全(quan)國(guo)第一(yi)。2018年，這一(yi)趨勢仍將(jiang)繼續。隨(sui)著限價(jia)房(fang)、共有產權房(fang)地塊的(de)集中(zhong)入市，將(jiang)吸引部分二(er)手(shou)房(fang)市場的(de)客群回(hui)流至(zhi)新(xin)房(fang)市場，二(er)手(shou)房(fang)市場承壓嚴重。而“堅守”了一(yi)年的(de)二(er)手(shou)房(fang)業主，還(huan)能(neng)扛得住嗎(ma)？如果扛不住，降價(jia)出售(shou)將(jiang)是(shi)大概率事件(jian)。
扛(kang)不住的(de)還有至今沒入市(shi)的(de)2015年“地王”項目(mu)，兩年下來(lai)，財(cai)務成本已經(jing)將利潤稀釋無幾，明年將是決定(ding)是否入市(shi)的(de)決戰關口。不過隨著限價(jia)房(fang)集體(ti)(ti)入市對于整(zheng)體(ti)(ti)房(fang)價(jia)的(de)對沖(chong)，北京(jing)高端住宅的(de)房(fang)價(jia)門檻(jian)是否會被放開，仍值得期待一番(fan)。
另外，那些寄希望政(zheng)策放(fang)松、房價上漲的人(ren)們可以歇歇了(le)。因(yin)為住建(jian)部已經定調了2018年的(de)樓市(shi)(shi)政(zheng)策(ce)走向，即“要保持(chi)(chi)房地產(chan)市(shi)(shi)場調控政(zheng)策(ce)連續性(xing)和穩定性(xing)”，也(ye)就是說(shuo)2018年的(de)樓市(shi)(shi)政(zheng)策(ce)將維持(chi)(chi)現行調控政(zheng)策(ce)的(de)方向，不(bu)收緊，也(ye)不(bu)會放(fang)松，特別是一二線城(cheng)市(shi)(shi)。
真(zhen)正(zheng)需(xu)要在北京(jing)買房置業的(de)(de)剛需(xu)們，明年，或將迎來看房買房的(de)(de)春天。 （來源《新京報》）