每到年末都(dou)會預(yu)測房價走勢的任(ren)志(zhi)強說：“現(xian)在不敢說了。”按照往(wang)常慣例，預(yu)測來年(nian)樓(lou)市(shi)走向(xiang)是房(fang)地(di)產行業的年(nian)終“重頭戲(xi)”。在(zai)過往(wang)十(shi)余年(nian)中(zhong)，原華遠地(di)產董事長任志強(qiang)(qiang)因(yin)敢于預(yu)言而備(bei)受關(guan)注。今年(nian)，任志強(qiang)(qiang)仍然出現在(zai)各大論壇中(zhong)，但他卻沒有預(yu)言。
任(ren)志強：2018樓市(shi)不好判斷(duan)
對于(yu)過往調控周期，任志(zhi)強的總結是，“就房價來說，大部分是非良性循環關系。即當(dang)市場處于低潮(chao)的時候，政府采取(qu)了(le)一些啟(qi)動（刺(ci)激(ji)）措(cuo)施，然(ran)后(hou)(hou)（市場）開始進入瘋狂的階段，然(ran)后(hou)(hou)再開始調控，調控完了(le)之(zhi)后(hou)(hou)又進入低潮(chao)，然(ran)后(hou)(hou)再啟(qi)動，再調控，這是歷(li)史上(shang)的宏觀政策，大(da)多數這樣循環和重復。因此，房價一定(ding)在一定(ding)的階段里面進入瘋狂，然(ran)后(hou)(hou)低潮(chao)，然(ran)后(hou)(hou)再啟(qi)動。這次沒有人知道會不會再啟(qi)動了(le)。”
任志強(qiang)在(zai)接受記者(zhe)專訪時表示，因不(bu)確定(ding)因素(su)較多，這一次，他(ta)的確是判(pan)斷不(bu)好(hao)未來樓市走向。融創中國董(dong)事長(chang)孫宏(hong)(hong)斌也同意前半部分，但對于未來，孫宏(hong)(hong)斌更為樂觀一(yi)些，他(ta)說(shuo)，“2018年會比2017年好一(yi)點。”
盤點：調控之密集前所未(wei)有
這(zhe)一年中國房地產調控政(zheng)策密集程度(du)前所未有。在過去20年房(fang)地(di)產調(diao)(diao)控中(zhong)，沒有(you)(you)哪一年的調(diao)(diao)控政策(ce)(ce)密集發布(bu)程度接(jie)近2017年。中(zhong)原地(di)產研究中(zhong)心統計數據(ju)顯(xian)示：截(jie)至12月13日，年內約有(you)(you)110個城市部門（縣級以(yi)(yi)上(shang)）發布(bu)了(le)調(diao)(diao)控政策(ce)(ce)，發布(bu)調(diao)(diao)控政策(ce)(ce)次數多達250次以(yi)(yi)上(shang)。其中(zhong)包括北京、上(shang)海(hai)、廣州、深圳、杭州、成都(dou)等城市多次發布(bu)政策(ce)(ce)，僅北京一個城市發布(bu)的各(ge)類型房(fang)地(di)產調(diao)(diao)控政策(ce)(ce)就(jiu)超過30次。
然(ran)而(er)，如果從(cong)全年樓市整體走勢來看，嚴厲(li)調控之下無論是成交量還是房企業績(ji)，仍然(ran)走出一條(tiao)相對向上的(de)曲線。從(cong)國(guo)家統計(ji)局公(gong)布的(de)數(shu)據來看，2017年1月-10月全(quan)國商品房(fang)銷售面積13.0億(yi)(yi)平方米，同比增(zeng)加(jia)8.2%；銷售金額10.3萬億(yi)(yi)元，同比增(zeng)加(jia)12.6%。從整(zheng)體看，商品房(fang)成(cheng)交增(zeng)長率雖然相比2015和2016年明(ming)顯降低，但(dan)在嚴厲(li)調控政策之下，仍然維持了(le)強勁的(de)增(zeng)長勢頭。
張波認為，2017年樓市調控和以往數次調控相比，目標非常明確，核心就是圍繞“真正落實長效機制”這個目標，短期不放松，更著(zhu)眼(yan)于長(chang)遠，啟動調控(kong)組合政(zheng)策(ce)。根本(ben)目的(de)就是(shi)重視長效機制，構建房(fang)產階梯型消(xiao)費，解決高房(fang)價和庫存(cun)區域間(jian)不平衡(heng)發展(zhan)的(de)問題。
張波認為，今年以來的(de)“租購(gou)同權(quan)”相關(guan)政策大量推出，將部(bu)分非理性(xing)的(de)購(gou)房需求(qiu)，更好(hao)地(di)引導到(dao)租房上。其次調(diao)控摒棄了部分異化手段(duan)，例如以往的政(zheng)策多會加(jia)(jia)重增加(jia)(jia)交易(yi)稅(shui)費(fei)，來引導樓市降溫(wen)，但(dan)效應卻導致(zhi)稅(shui)負轉嫁(jia)，反而(er)推高(gao)了實際房價，今(jin)年鮮有此類異化手段(duan)。這(zhe)些長效機制的落實，對構建階(jie)梯型消(xiao)費(fei)，解決高(gao)房價和庫(ku)存區域不平衡問題將(jiang)持(chi)續(xu)產生積極作(zuo)用(yong)。
預期(qi)爭議(yi)：暴(bao)跌還(huan)是更好一(yi)點？
關于未來房價，任(ren)志強只給(gei)出了一些(xie)基本方法論。“房(fang)地(di)產行(xing)業(ye)決定(ding)房價的(de)因(yin)素可能分為(wei)三(san)個層次(ci)。第一(yi)(yi)個層次(ci)是(shi)國家層次(ci)，就(jiu)(jiu)是(shi)基(ji)本(ben)制度，這決定(ding)了不同的(de)周期變化，有(you)一(yi)(yi)些可變，有(you)一(yi)(yi)些是(shi)不變的(de)。同時有(you)一(yi)(yi)些是(shi)可以博(bo)弈(yi)的(de)，比如說微觀(guan)政(zheng)策，是(shi)可以通(tong)過市(shi)場(chang)博(bo)弈(yi)進(jin)行(xing)的(de)，那么當微觀(guan)政(zheng)策寬(kuan)松(song)的(de)時候博(bo)弈(yi)就(jiu)(jiu)非常明顯。當然了，環境緊張的(de)時候市(shi)場(chang)作用就(jiu)(jiu)小一(yi)(yi)些，就(jiu)(jiu)是(shi)得聽政(zheng)府的(de)。”
按照任志強的(de)方法論，開發商有自己的(de)判斷。孫(sun)宏斌的(de)(de)看法是(shi)，“我覺得2018年會(hui)(hui)比2017年好一(yi)點(dian)，政策(ce)不會(hui)(hui)變，會(hui)(hui)在現有的(de)(de)政策(ce)基調下可(ke)能(neng)稍微(wei)松一(yi)點(dian)，價(jia)格會(hui)(hui)稍微(wei)松一(yi)點(dian)。10月份的(de)(de)房價(jia)也(ye)許會(hui)(hui)漲(zhang)一(yi)點(dian)，根據GDP的(de)(de)增長(chang)，可(ke)能(neng)漲(zhang)一(yi)點(dian)。備案也(ye)沒那么難了(le)，這是(shi)一(yi)定的(de)(de)。現在很(hen)多的(de)(de)判斷(duan)覺得2018年會(hui)(hui)很(hen)差，價(jia)格到冰(bing)點(dian)，我覺得不太可(ke)能(neng)。”
另外，張波還強調(diao)了人們逐(zhu)漸(jian)認識到的問題。城市房價降和(he)購房(fang)(fang)成本(ben)降低是兩個(ge)層面(mian)的(de)(de)問題，兩者(zhe)(zhe)有關聯但(dan)(dan)并不是完全正向變動。其(qi)(qi)一，城市(shi)房(fang)(fang)價降并不代表在售樓(lou)盤在降價，有可(ke)能是供(gong)應結構變化引發的(de)(de)，例如(ru)郊區可(ke)售房(fang)(fang)源(yuan)增多，市(shi)中心房(fang)(fang)源(yuan)預售證獲批量少都會引起(qi)；其(qi)(qi)二(er)(er)，由于限購帶來的(de)(de)政策收緊導致二(er)(er)套房(fang)(fang)首(shou)(shou)付增加，即便是部(bu)分(fen)(fen)商(shang)品房(fang)(fang)或(huo)二(er)(er)手房(fang)(fang)價格真的(de)(de)下調(diao)，但(dan)(dan)改善型購房(fang)(fang)者(zhe)(zhe)的(de)(de)首(shou)(shou)付壓力依然不小；其(qi)(qi)三，部(bu)分(fen)(fen)開發商(shang)有收“價外費(fei)用”嫌(xian)疑。也有分(fen)(fen)析人士持悲觀態度(du)。同策咨(zi)詢研究部(bu)總(zong)監張宏偉就認為，經濟危機周期(qi)(qi)與中國房(fang)(fang)地產調(diao)整周期(qi)(qi)疊加，以及國際(ji)金融形(xing)勢變化，將令2018年(nian)我國部(bu)分(fen)(fen)城市(shi)房(fang)(fang)價進(jin)入深度(du)調(diao)整。
（據《21世紀經濟報道》）