國慶(qing)期(qi)間，筆(bi)者回(hui)到老家(jia)(西(xi)北某三線城市(shi))，與業內人(ren)士交談發現，不管是下屬縣市(shi)的居民，還是鄉鎮(zhen)(村)村民，不少(shao)人非(fei)常向(xiang)往城(cheng)市(shi)。進(jin)城(cheng)打工(gong)、進(jin)城(cheng)陪讀、進(jin)城(cheng)養老或(huo)進(jin)城(cheng)給子女帶(dai)小孩等，近(jin)年(nian)來是普遍(bian)現象。
值得注(zhu)意的是，這些人群剛進(jin)入(ru)城市，租房是普(pu)遍(bian)選(xuan)擇。但(dan)是，凡在城市居住超(chao)過3年的，都(dou)會考慮(lv)告別租房(fang)，想方設法買房(fang)。一些高收入的人群買商(shang)品(pin)房(fang)，部分低(di)收入人群買無房(fang)本(ben)的拆遷安置房(fang)，甚至小產(chan)(chan)權房(fang)等。據筆者(zhe)了解，“扎根”城市是他們買房(fang)的主(zhu)要訴求(qiu)，高房(fang)價、高生活成本(ben)，這是他們選擇買低(di)成本(ben)安置房(fang)、小產(chan)(chan)權房(fang)的主(zhu)要原(yuan)因。
像筆(bi)者老家這樣的城市，人口不過200萬，產(chan)(chan)業結構(以礦產(chan)(chan)資源(yuan)、機械(xie)制(zhi)造(zao)、農(nong)產(chan)(chan)品加工(gong)等為主)很(hen)(hen)傳統(tong)，大多(duo)數(shu)老百姓收入水平(ping)相對較低(di)，但(dan)很(hen)(hen)多(duo)人買(mai)房(fang)(fang)訴求還如此(ci)(ci)強烈，遑(huang)論(lun)東(dong)部、中部城(cheng)市(shi)(shi)？由此(ci)(ci)，筆者想(xiang)到，“租售(shou)并(bing)舉”的(de)(de)住房(fang)(fang)新(xin)制(zhi)度(du)下(xia)，“先租后(hou)買(mai)”是(shi)(shi)理(li)性的(de)(de)消費模(mo)式(shi)。問題是(shi)(shi)，借助政策(ce)扶持(chi)的(de)(de)租賃，這些新(xin)市(shi)(shi)民能穩(wen)定下(xia)來(lai)、安(an)頓下(xia)來(lai)，但(dan)面對高房(fang)(fang)價和低(di)支付能力，他們怎么實現買(mai)房(fang)(fang)訴求呢？購買(mai)無(wu)房(fang)(fang)本的(de)(de)拆遷安(an)置(zhi)房(fang)(fang)、小產(chan)(chan)權(quan)(quan)房(fang)(fang)等，貌似成(cheng)為了“有產(chan)(chan)者”，但(dan)產(chan)(chan)權(quan)(quan)瑕疵將給未(wei)來(lai)產(chan)(chan)權(quan)(quan)功能帶來(lai)很(hen)(hen)多(duo)障(zhang)礙(ai)、社(she)會問題。筆者認為，共有產(chan)(chan)權(quan)(quan)是(shi)(shi)一種可行的(de)(de)選擇。
從9月30日起，《北京(jing)市共有(you)產權住房管(guan)理暫(zan)行辦(ban)法(fa)》(以下簡(jian)稱(cheng)“辦(ban)法(fa)”)正式開始實施。辦法明確，共(gong)有產權(quan)住(zhu)(zhu)(zhu)房(fang)(fang)申(shen)請條件是“在(zai)本(ben)市(shi)無住(zhu)(zhu)(zhu)房(fang)(fang)”、“在(zai)本(ben)市(shi)無住(zhu)(zhu)(zhu)房(fang)(fang)轉出記(ji)錄(lu)”。同(tong)時(shi)，滿足在(zai)本(ben)區(qu)工作(zuo)的非(fei)戶(hu)籍家庭住(zhu)(zhu)(zhu)房(fang)(fang)需(xu)求(qiu)的房(fang)(fang)源應不少于30%。
可見(jian)，共有產權住房(fang)重(zhong)點滿足“夾心層”、“新(xin)北(bei)京(jing)人”的住房(fang)需求。老百(bai)姓(xing)關心的(de)公(gong)共(gong)服務(wu)享有、轉(zhuan)讓條件上，辦法做(zuo)了重大創新。首先，共(gong)有產(chan)權(quan)(quan)房屬于(yu)產(chan)權(quan)(quan)類(lei)住房，落戶、入學(xue)與普通(tong)商品房無差異，從(cong)而以公(gong)共(gong)服務(wu)均等化，解決家庭購(gou)買(mai)共(gong)有產(chan)權(quan)(quan)房后顧之憂(you)；其次，不動產(chan)權(quan)(quan)證滿(man)5年(nian)的(de)，可按(an)市(shi)場價格轉(zhuan)讓，政(zheng)府(fu)代(dai)持機(ji)構(gou)優(you)先購(gou)買(mai)，代(dai)持機(ji)構(gou)放棄優(you)先購(gou)買(mai)權(quan)(quan)的(de)，轉(zhuan)讓對象應(ying)為其他符合申購(gou)條件的(de)家庭。
因此，從本質上(shang)講，購房(fang)者擁有的共有產權(quan)住(zhu)房(fang)，在權(quan)益上(shang)與(yu)商品(pin)住(zhu)房(fang)無任何(he)差異，不僅(jin)享有住(zhu)房(fang)(fang)(fang)附屬(shu)的(de)(de)基本(ben)服務，還能(neng)分享體現在房(fang)(fang)(fang)屋增(zeng)值上的(de)(de)城市化紅利、城市發展紅利。與(yu)商品住(zhu)房(fang)(fang)(fang)唯一(yi)的(de)(de)區別是，購房(fang)(fang)(fang)者(zhe)以(yi)自己的(de)(de)支付能(neng)力，選擇購買的(de)(de)產(chan)(chan)權部分，這才回歸到(dao)了共有產(chan)(chan)權的(de)(de)本(ben)源。另外，產(chan)(chan)權份額劃分上，既可(ke)以(yi)是5：5，也可(ke)以(yi)是6：4，還可(ke)以(yi)是3：7。這樣，即(ji)便高房(fang)(fang)(fang)價，但(dan)折讓地(di)價，以(yi)項(xiang)目開發成本(ben)和適當(dang)利潤(run)為基礎定房(fang)(fang)(fang)價，戶型限制(90平方米以(yi)下戶型至少占到(dao)70%)及產(chan)(chan)權共有等(deng)多方支持(chi)下，“夾心層”、“新市民”擁有產(chan)(chan)權住(zhu)房(fang)(fang)(fang)的(de)(de)訴求可(ke)以(yi)實現。
顯然，共(gong)有產權(quan)住房的(de)(de)產權(quan)是非(fei)常(chang)清晰的(de)(de)，這樣就杜絕了過去經適房、限價房等保障房模式下，因產(chan)(chan)權(quan)(quan)不清(qing)而(er)導(dao)致(zhi)的尋租行為(wei)(wei)等。產(chan)(chan)權(quan)(quan)清(qing)晰，有(you)(you)(you)利于厘清(qing)保障和(he)市(shi)(shi)場的關系(xi)。對(dui)于購房(fang)者(zhe)來說，其所擁有(you)(you)(you)的產(chan)(chan)權(quan)(quan)部(bu)分具有(you)(you)(you)商品房(fang)的屬性，購房(fang)者(zhe)持有(you)(you)(you)、交易、管理、處(chu)置和(he)收益分配是自由(you)的，這有(you)(you)(you)利于房(fang)產(chan)(chan)自由(you)流(liu)動和(he)住(zhu)(zhu)房(fang)價(jia)(jia)值實現，激(ji)勵(li)“夾心(xin)層(ceng)”、“新市(shi)(shi)民(min)”為(wei)(wei)住(zhu)(zhu)房(fang)夢想而(er)努(nu)力。更重要的是，土地讓(rang)利、價(jia)(jia)格優惠(hui)、產(chan)(chan)權(quan)(quan)共有(you)(you)(you)、份額靈活(huo)降低新市(shi)(shi)民(min)成為(wei)(wei)“有(you)(you)(you)產(chan)(chan)者(zhe)”的門檻。因為(wei)(wei)，高(gao)房(fang)價(jia)(jia)的橫(heng)亙下，“夾心(xin)層(ceng)”、“新市(shi)(shi)民(min)”從租房(fang)到買房(fang)的難(nan)度還是較大的。
北(bei)京住房(fang)供應結構發生重(zhong)大變化，即大規模轉向租賃住房(fang)、共(gong)有產權住房(fang)。未(wei)來5年(nian)北京將新建150萬(wan)套(tao)住(zhu)(zhu)房，其中租賃住(zhu)(zhu)房、共有(you)產權住(zhu)(zhu)房分(fen)別(bie)建設50萬(wan)套(tao)和25萬(wan)套(tao)，合計占到住(zhu)(zhu)房總供應的50%。
同(tong)時(shi)，順(shun)應回歸居住屬(shu)性的(de)住房頂層設計，土地供應也(ye)將在“價高者(zhe)得”的(de)“招拍掛(gua)”模式(shi)上轉型(xing)，從“夾(jia)心(xin)層”、“新市(shi)民(min)(min)”等(deng)群體的住(zhu)房(fang)需(xu)(xu)求(qiu)、公共服務“落地(di)”需(xu)(xu)求(qiu)出發(fa)，從國(guo)有土地(di)全民(min)(min)所有的公共屬(shu)性出發(fa)，轉向滿(man)足(zu)民(min)(min)生需(xu)(xu)求(qiu)的供(gong)地(di)新模式。由此(ci)，土地(di)讓(rang)利(li)將是共有產權住(zhu)房(fang)用地(di)的重要內容，也將對(dui)“夾(jia)心(xin)層”、“新市(shi)民(min)(min)”等(deng)住(zhu)房(fang)需(xu)(xu)求(qiu)形(xing)成可(ke)持續支撐(cheng)。
共(gong)有產權(quan)房是租賃與(yu)交易的(de)中間狀(zhuang)態(tai)，打(da)破產權(quan)價值0和(he)1絕對(dui)分(fen)割狀(zhuang)態(tai)，順利銜(xian)接起了“從租到買”，本(ben)質上(shang)(shang)是“先買小房(fang)(fang)(fang)子，再買大(da)房(fang)(fang)(fang)子”，這不僅是理性的(de)購房(fang)(fang)(fang)行(xing)為，也順應需求，豐富(fu)了多層次(ci)的(de)住房(fang)(fang)(fang)供應體系(xi)。而且，共(gong)有(you)產權與培(pei)育租(zu)賃市場、“購租(zu)并(bing)舉(ju)”本(ben)質上(shang)(shang)是相通(tong)的(de)，即根據居民支付能力(li)，通(tong)過“先租(zu)后買”、“先小后大(da)”、“先上(shang)(shang)車后改善”，構建住房(fang)(fang)(fang)梯(ti)次(ci)和理性消(xiao)費層次(ci)。因此，住建部(bu)印(yin)發《關于支持北京(jing)市、上(shang)(shang)海市開展(zhan)共(gong)有(you)產權住房(fang)(fang)(fang)試點的(de)意見》，指出這是制(zhi)度創(chuang)新，希望形成可復制(zhi)、可推廣的(de)試點經驗，加快解決住房(fang)(fang)(fang)困難(nan)家庭(ting)的(de)基本(ben)住房(fang)(fang)(fang)問題。
實際(ji)上，類(lei)似(si)北京這(zhe)種房價高(gao)、需求大(da)以及(ji)“夾心層”、“新(xin)市民(min)”住房需求亟待(dai)解決的城市還有很多(duo)；不僅東中部(bu)特(te)大、超大城(cheng)市如此，中西部(bu)(類似于筆(bi)者老家(jia)這樣(yang)的三四線城(cheng)市)中小(xiao)城(cheng)市也如此。
筆(bi)者(zhe)認為，“租售并舉”、共有產權等住房供給(gei)側的制度創新(xin)，除了順(shun)應需求(qiu)，豐富住房(fang)供(gong)應體系外，最重(zhong)要的(de)(de)意義(yi)是(shi)，它們給新市(shi)民(min)、非(fei)戶籍人群“扎根”城市(shi)一個可(ke)(ke)觀(guan)的(de)(de)預(yu)期、一個可(ke)(ke)以(yi)實現(xian)的(de)(de)夢想(xiang)。那就是(shi)，不僅可(ke)(ke)以(yi)通過體面的(de)(de)、低成本的(de)(de)租房(fang)，在城市(shi)順(shun)利安頓下來，還能夠(gou)通過共有(you)產權住房(fang)，成為城市(shi)的(de)(de)“有(you)產者”。
“有(you)恒產者(zhe)有(you)恒心”，只有(you)預(yu)期到自己(ji)未來能實現安(an)居(ju)，并“扎根”城市，居民生活和工作才能安定，消費才會釋放，個人和家庭的決策才不會“短期化”，整個社會才會更加穩定，內需社會也才能構建起來。
（來(lai)源《每日經濟(ji)新聞》）