一(yi)年前的9月30日晚，一(yi)則(ze)樓(lou)市調控信息(xi)讓(rang)國慶長假并不平靜。當晚，北(bei)京發布樓市調(diao)控新政，購(gou)買首(shou)套普(pu)通(tong)自住(zhu)房(fang)的首(shou)付款(kuan)(kuan)比例(li)要不低(di)于35%，為改善居(ju)住(zhu)條件(jian)再次申請商業性個人住(zhu)房(fang)貸款(kuan)(kuan)購(gou)買二套房(fang)的，無(wu)論有無(wu)貸款(kuan)(kuan)記錄，首(shou)付款(kuan)(kuan)比例(li)不低(di)于50%。二套房(fang)為非普(pu)通(tong)自住(zhu)房(fang)的，首(shou)付款(kuan)(kuan)比例(li)不低(di)于70%。
新一輪圍繞首付款比(bi)例、貸款利率不斷提升的樓市(shi)調(diao)控大幕開啟。此(ci)后，上海、廣州、深圳等一線城市及部分房(fang)價上漲過快的(de)共(gong)計20多個(ge)城市密集出臺針(zhen)對房(fang)地產(chan)市場的(de)限購(gou)限貸政(zheng)策。
2017年3月(yue)17日(ri)，北京升級版政(zheng)策“認房又認貸”空降(jiang)。二套房(fang)購買普通自(zi)住房(fang)的首付款比例(li)不低于(yu)60%，購買非普通自(zi)住房(fang)的首付款比例(li)不低于(yu)80%。
北京樓市調控政策(ce)開啟了密集(ji)出(chu)臺(tai)政策(ce)的全(quan)面從嚴態勢，一系列配套政策(ce)陸續出(chu)臺(tai)。據新京報(bao)記(ji)者統計，銀行機構一年(nian)連續(xu)5次提升首套個人住(zhu)房貸(dai)款利率。
中原地產研究中心統計數據(ju)顯示，截至(zhi)9月(yue)28日，9·30開始的本(ben)輪調控(kong)潮一(yi)年，北京發布約(yue)30次調控(kong)政(zheng)策，樓市成交跌(die)38.9%。整體看(kan)，市場成交(jiao)量在9·30及3·17連(lian)續(xu)2輪房(fang)地產(chan)調控政(zheng)策影響下，北京樓市成交(jiao)全面萎縮。
業(ye)內人士(shi)分析認為(wei)，“9·30新政”以來，成交量不(bu)斷(duan)下降(jiang)，房價持(chi)續攀升的態(tai)勢得到了遏制。同(tong)時(shi)，限售等(deng)政策不(bu)斷(duan)強(qiang)化(hua)，租賃市場(chang)的政策不(bu)斷(duan)強(qiang)化(hua)，這或成為后續房地產市場(chang)長效發展機制的重要組成部(bu)分。
量價齊跌(die)，北京樓市降溫(wen)明顯
9·30調控一年(nian)來(lai)，北京樓市量價齊跌，其中，成交量跌幅明顯。中(zhong)原地(di)產研(yan)究中(zhong)心統計數據顯示，過去一年，北京新建住(zhu)宅(zhai)(zhai)簽約27667套(tao)，二手房(fang)住(zhu)宅(zhai)(zhai)簽約167923套(tao)。整體來看(kan)，北京二手房(fang)+新建住(zhu)宅(zhai)(zhai)簽約195590套(tao)，同比跌(die)幅(fu)達到了(le)38.9%。特別是3·17政策后，跌(die)幅(fu)明(ming)顯。
中(zhong)原地產(chan)首(shou)席分析師(shi)張大偉表示，特別是進(jin)入(ru)5月以后，成交(jiao)量持(chi)續走低，從6月開始(shi)，北京連續多月成(cheng)交量低(di)于(yu)1萬套。市(shi)場價格跌幅處(chu)于(yu)全(quan)國(guo)第一。
國(guo)家統計局發(fa)布的8月份70個大中城市住宅銷(xiao)售價格數據(ju)顯示，3·17新政半年后，15個熱點(dian)城市(shi)房價環比漲幅3年來首現全面(mian)停漲。
國家(jia)統(tong)計局二手房(fang)價格指數顯示(shi)，8月(yue)四個一線城市的二手住宅價格(ge)與上月(yue)相比，北(bei)京下(xia)降(jiang)0.9%，上海(hai)下(xia)降(jiang)0.2%，深(shen)圳下(xia)降(jiang)0.2%，廣(guang)州持平。8月(yue)北(bei)京二手房價格(ge)跌幅(fu)連續四個月(yue)領(ling)跌全國。
易居(博(bo)客)研究院數(shu)據顯示，2017年8月(yue)份，北(bei)京新建(jian)商品住宅成交面積為(wei)36萬平方米，環比(bi)減(jian)少13%，同(tong)比(bi)減(jian)少60%。同(tong)時，北(bei)京8月(yue)份新建(jian)商品住宅成交均價為(wei)44706元(yuan)/平米，環比(bi)減(jian)少8%。
在易居研(yan)究院智庫中(zhong)心研(yan)究總監嚴(yan)躍進看(kan)來，北京8月(yue)份住宅(zhai)成交(jiao)繼續環比下跌，充分(fen)說明在(zai)認房又認貸、商住房交易(yi)管(guan)制等政策(ce)框架下(xia)，投資投機(ji)需求得到有效(xiao)抑(yi)制。同時，目前房價(jia)從持續攀升的態勢得到了遏制。
張大偉分(fen)析認為，過去一年，北京樓市政策發布(bu)密度創造全國(guo)及北京歷史(shi)紀錄(lu)，一(yi)年(nian)內(nei)發(fa)布了超(chao)過(guo)30次各(ge)種調控(kong)(kong)措施(shi)：經過(guo)連(lian)續5個多月(yue)的(de)樓市(shi)調控(kong)(kong)，隨著(zhu)初(chu)期(qi)各(ge)種政(zheng)(zheng)策持續發(fa)布后，市(shi)場(chang)對政(zheng)(zheng)策逐(zhu)漸適應。隨著(zhu)政(zheng)(zheng)策進(jin)入(ru)平穩(wen)周期(qi)，市(shi)場(chang)繼續下探空間不大。
房貸利率一年上調5次
“限貸(dai)”成(cheng)為這一輪調(diao)控的主基調(diao)。除(chu)了提升(sheng)首付比(bi)例之(zhi)(zhi)外，房貸(dai)利率(lv)也(ye)不斷上調(diao)，成(cheng)為重(zhong)要(yao)的調(diao)控舉措之(zhi)(zhi)一。
在2016年(nian)9月30日之(zhi)前，首套房(fang)貸利率曾多次出(chu)現松(song)動，彼時首套房貸利率(lv)85折成為主流，不過，如(ru)匯豐銀行等部分銀行執行首套房貸最低(di)貸款利率(lv)8折優惠。
2016年(nian)底，北京房地產交易中介收到內(nei)部通知，自2017年(nian)1月(yue)1日起，所有銀行貸款利率折扣最(zui)低九(jiu)折。元旦后首個交易日1月3日，新京報記者從多家銀(yin)行(xing)處獲悉(xi)，自2017年元旦(dan)起，首套房房貸利率折扣(kou)最低九折起。
3月17日，北(bei)京市住(zhu)建委等四部門聯合發布《關(guan)于完善商品(pin)住(zhu)房銷售和差別化(hua)信貸政策的通知》。在“認(ren)房(fang)又認(ren)貸”的同時，提高購房(fang)首(shou)付比例。
四天后的(de)3月21日，新京報獨家獲悉，工商銀行、建設銀行等(deng)16家銀行北京分(fen)行一致(zhi)決定，即(ji)日(ri)(ri)起(qi)，縮小(xiao)首套房(fang)貸(dai)(dai)(dai)款(kuan)(kuan)利(li)(li)率(lv)優惠幅度(du)，由不低于貸(dai)(dai)(dai)款(kuan)(kuan)基(ji)準(zhun)(zhun)利(li)(li)率(lv)的0.9倍調整為不低于貸(dai)(dai)(dai)款(kuan)(kuan)基(ji)準(zhun)(zhun)利(li)(li)率(lv)的0.95倍。4月30日(ri)(ri)晚間，新京報記者獨家獲悉(xi)，自5月1日(ri)(ri)起(qi)，各家銀行(xing)首套房(fang)貸(dai)(dai)(dai)利(li)(li)率(lv)陸續回到(dao)基(ji)準(zhun)(zhun)利(li)(li)率(lv)，二套房(fang)貸(dai)(dai)(dai)利(li)(li)率(lv)則在(zai)(zai)基(ji)準(zhun)(zhun)利(li)(li)率(lv)基(ji)礎(chu)(chu)上(shang)(shang)最(zui)低上(shang)(shang)浮20%。自6月5日(ri)(ri)起(qi)，民生銀行(xing)首套房(fang)貸(dai)(dai)(dai)利(li)(li)率(lv)執行(xing)在(zai)(zai)基(ji)準(zhun)(zhun)利(li)(li)率(lv)基(ji)礎(chu)(chu)上(shang)(shang)最(zui)低上(shang)(shang)浮10%；二套房(fang)貸(dai)(dai)(dai)利(li)(li)率(lv)仍(reng)然實行(xing)在(zai)(zai)基(ji)準(zhun)(zhun)利(li)(li)率(lv)基(ji)礎(chu)(chu)上(shang)(shang)最(zui)低上(shang)(shang)浮20%。
近期，北京地區多家(jia)銀行再次宣布上調首套(tao)房房貸(dai)利率(lv)。9月19日(ri)(ri)(ri)，新京報記者從(cong)浦發銀行北京分(fen)行獲悉(xi)，該行近期(qi)首套(tao)房(fang)(fang)房(fang)(fang)貸利(li)率(lv)在(zai)基(ji)準利(li)率(lv)基(ji)礎上上浮20%。四大(da)行于9月14日(ri)(ri)(ri)、15日(ri)(ri)(ri)、16日(ri)(ri)(ri)調整了政策(ce)，首套(tao)房(fang)(fang)房(fang)(fang)貸利(li)率(lv)從(cong)基(ji)準利(li)率(lv)調升到基(ji)準利(li)率(lv)的(de)1.05倍。目前，北京地區首套(tao)房(fang)(fang)貸利(li)率(lv)多(duo)為在(zai)基(ji)準利(li)率(lv)基(ji)礎上上浮5%到10%。
對于(yu)利率調整(zheng)，人民銀行北京營業管理部表示積極支持。
在中原地產首席(xi)分析師張(zhang)大偉看來，近期北京地區出現的基準利率上(shang)浮是北京按揭貸款歷史上(shang)最嚴格(ge)的政策。
房地產專家(jia)、上海祥源投資公司董(dong)事長康紅(hong)恩表(biao)示，目前各地(di)政(zheng)府的(de)動作(zuo)，都(dou)在往(wang)房地(di)產(chan)長效機制考慮。都(dou)在往(wang)去(qu)杠(gang)桿，尤其是個人(ren)購房去(qu)杠(gang)桿，去(qu)投(tou)資化，防范(fan)金融風險(xian)的(de)角度考量，這實(shi)質是在真(zhen)正落(luo)實(shi)“房子(zi)是用來(lai)住的(de)”概(gai)念。總而言(yan)之，房地(di)產(chan)落(luo)實(shi)到居(ju)住功能是大勢所趨。
二手房價格回到(dao)春節前后水平(ping)
據張大偉介紹，9·30新政之后，北京整(zheng)體(ti)二手房價格(ge)調整(zheng)非常(chang)明顯。從(cong)今年4月開始到現在累計跌幅在12%-15%左右，部(bu)分區域房源價(jia)格(ge)超過了15%，目前的價(jia)格(ge)大(da)約(yue)回到了春節前后水平。
“價格下調比較(jiao)明顯的房源主要集中在很多換房客戶為了(le)繼續買房只(zhi)能低價處理的房源上，因為(wei)3·17新政(zheng)后成(cheng)交(jiao)量一(yi)度暴跌6成(cheng)以上(shang)”。他預計，從目前市(shi)場(chang)看，預計2017年(nian)(nian)下半年(nian)(nian)樓市(shi)將繼(ji)續(xu)處于低溫中。
嚴躍進認(ren)為，對于(yu)北京房價來說，目前一(yi)直(zhi)低于(yu)五萬水平，值得認(ren)可和肯定(ding)。絕對的房價(jia)(jia)(jia)下跌不(bu)太有(you)空間，因為地價(jia)(jia)(jia)本身都會影響此類價(jia)(jia)(jia)格，關鍵就是看(kan)漲幅。北京調(diao)控后(hou)房價(jia)(jia)(jia)的漲幅其實是在(zai)收(shou)窄的，這是調(diao)控效(xiao)應積極的一面。
他表示，從控制(zhi)房(fang)價的角度來看，近(jin)期關鍵(jian)是要(yao)做(zuo)兩點。第(di)一、預售證的(de)管理一定要嚴格，倒逼房企(qi)主動降(jiang)價，也不(bu)(bu)能給房企(qi)有太多的(de)幻想(xiang)。第(di)二、建(jian)立價格公示和(he)舉(ju)(ju)報機制(zhi)，對于(yu)不(bu)(bu)按(an)實際公示的(de)價格進行(xing)銷售，建(jian)議展開為期一個(ge)月的(de)整頓(dun)，通(tong)過有償舉(ju)(ju)報的(de)方式來(lai)整頓(dun)價格秩(zhi)序。
在全(quan)面限貸成效顯著的基礎上(shang)，北京再出招(zhao)。近期(qi)，北京(jing)(jing)發布通(tong)知稱，今后五(wu)年北京(jing)(jing)將完(wan)成25萬套(tao)共(gong)有(you)產權住房(fang)(fang)供地，通(tong)過(guo)加(jia)快房(fang)(fang)源供應，提升建設品質，公平(ping)合理(li)分配(pei)，進一步穩定社會預期(qi)，堅決(jue)抑制投資(zi)投機性購房(fang)(fang)需求，促(cu)進住房(fang)(fang)回歸(gui)居住屬性。
對于北京(jing)市此舉，張大(da)偉表示，整體看，北京(jing)住宅土地市場(chang)已經(jing)全面限價化。在歷史(shi)最嚴格的(de)調控下，房(fang)企發力拼搶限價房(fang),北京調控力度刷新歷史(shi)，從各方面(mian)封堵了房(fang)地產炒作的(de)空間。
■ 他(ta)們說
房(fang)產中介：二手(shou)房(fang)價比3月份(fen)降10%-20%
“現在買房(fang)合適(shi)，賣房(fang)不(bu)合適(shi)，是置(zhi)換的最佳時(shi)機。”在(zai)某大型房產中(zhong)介公司做經紀人的劉(liu)洋(化名)說，最(zui)近二手房房價(jia)略微有點兒下(xia)降，跟去年十月份差不多，但相對于三(san)月份下(xia)降了10%至20%。
劉洋做房(fang)產中介已(yi)經有4個年頭(tou)。對于近一年(nian)來房(fang)產市場的(de)變化，他感嘆說，“相(xiang)對去年(nian)比差(cha)了點意思(si)，這(zhe)一年(nian)沒(mei)(mei)有那么火(huo)爆了。”在(zai)劉(liu)洋看來，現在(zai)在(zai)北京做房(fang)產經紀，租賃(lin)、二(er)手房(fang)還(huan)湊合，大多數新(xin)房(fang)的(de)交通配套沒(mei)(mei)有達到二(er)手房(fang)的(de)水平，而且四環里(li)基本沒(mei)(mei)新(xin)房(fang)。
房產市場退熱，劉洋的(de)另一個體(ti)會是：人員(yuan)變動。“今年變化比(bi)較大，我(wo)感覺北京從(cong)事二(er)手房(fang)買賣經紀行業的人，從(cong)年初(chu)到現在(zai)少了三分之(zhi)二(er)。”劉洋稱(cheng)。
“這(zhe)個行業競(jing)爭比較大，一些人短時間掙不到錢就跑了。”劉洋總(zong)結的經驗是(shi)，每次(ci)二手房(fang)市(shi)場好的(de)(de)(de)時候(hou)，購房(fang)群體(ti)是(shi)不一樣的(de)(de)(de)。“有(you)可(ke)能(neng)(neng)政策(ce)(ce)出(chu)來(lai)之(zhi)后(hou)，只滿(man)足(zu)剛(gang)需(xu)人(ren)群的(de)(de)(de)需(xu)求，還有(you)些政策(ce)(ce)出(chu)來(lai)之(zhi)后(hou)，只滿(man)足(zu)置(zhi)換或者改善型(xing)的(de)(de)(de)需(xu)求。這三種市(shi)場，只有(you)在行業(ye)呆的(de)(de)(de)時間比較長的(de)(de)(de)人(ren)，能(neng)(neng)夠把(ba)握(wo)出(chu)來(lai)，在職場呆得時間短可(ke)能(neng)(neng)體(ti)會不出(chu)來(lai)。比如發的(de)(de)(de)帖(tie)子沒有(you)針對性，就(jiu)沒有(you)客戶、沒有(you)成交，最終賺不到(dao)錢。”
不過，對于未來市場的(de)變(bian)化，劉洋表示樂觀。“這個(ge)(ge)行(xing)業(ye)壓(ya)力稍微大(da)，但是整體來說(shuo)，哪個(ge)(ge)行(xing)業(ye)都會(hui)有。房(fang)(fang)屋買賣、租賃這塊(kuai)市場必然(ran)會(hui)存在(zai)，在(zai)國(guo)內買房(fang)(fang)子至少是保值的，國(guo)家肯(ken)定會(hui)支持房(fang)(fang)地產行(xing)業(ye)。”
入(ru)行將滿五(wu)年的劉洋內(nei)心抱有期待，“明(ming)年2月份以后，我就有北京購房和(he)搖號的資格了。”
“之前漲的到現在已經跌得差不(bu)多了。”中(zhong)原地產一名王姓中(zhong)介(jie)表示。他(ta)以(yi)富力城片區房(fang)源為例，“這一帶(dai)三月之前(qian)最高漲(zhang)到13萬(wan)(每平米)，現在跌(die)回到10萬(wan)左右”。他(ta)表(biao)示，目(mu)前(qian)北京城區的二手房(fang)價格基本已恢(hui)復到去年(nian)年(nian)底的價格。
而接(jie)連兩道新政后(hou)，房地產中介們都遭遇了時長不等的市場(chang)冷(leng)淡。偉業我愛我家(微博)集團市場研究(jiu)院的(de)數據顯示，2017年(nian)三季度北京(jing)二(er)手房網簽量2.06萬套，同比下降73.7%，已降至自2015年(nian)以來最低。此外(wai)，北京(jing)二(er)手房交易均價也(ye)出(chu)現了(le)三年(nian)以來的(de)首(shou)次下滑。
王姓中介的說(shuo)法是，“9·30之(zhi)(zhi)后緩了半(ban)個月，然后繼(ji)續(xu)漲繼(ji)續(xu)買；3·17之(zhi)(zhi)后緩了近半(ban)年”。
隨著樓市歸于平穩(wen)，中介們的(de)生意(yi)也逐(zhu)漸回復正常。“最近(二(er)手房)賣出去挺多(duo)的”，王中介(jie)說(shuo)。今年9月，他的網點在百環家園完成了(le)28套二(er)手房的成交(jiao)量。
“投資客”：調控下(xia)止(zhi)步，放棄假結婚
2015年把名(ming)下的“大房(fang)子”賣了之后，周雯(化名(ming))在望(wang)京某高端社區買了一套“小戶型(xing)”，面積在45平米左(zuo)右，之后房(fang)價上漲。“當初(chu)買的時候，均價是(shi)4萬多一點，現(xian)在漲到(dao)9萬多。”近一年(nian)來，周雯一直在持幣觀望(wang)，考慮在合適的時機再購一套。“我是(shi)單(dan)身的狀(zhuang)態，如果再買房，必須以家庭(ting)的名義(yi)。也有朋友說(shuo)可以幫我，先結婚(hun)，然后再離婚(hun)。”周雯說(shuo)。
“3·17新政”之后，調控(kong)成效(xiao)明顯。據偉(wei)業我愛我家集(ji)團副總裁胡景暉(微博 博客)分析，從5月份至今的4個(ge)月時間里，北京全市(shi)二手房成交均(jun)價(jia)與“3·17”新(xin)政前(qian)相比(bi)，大(da)約(yue)回落10%。
在(zai)中介的建議下，周(zhou)雯放棄了(le)“先結婚后離婚”的高風(feng)險做(zuo)法。她有想過(guo)先把名下的(de)小戶型賣了，再添點錢，換套更適(shi)合(he)以后居(ju)住(zhu)的(de)家庭住(zhu)房(fang)。隨著房(fang)市(shi)價格趨穩，周雯持幣看房(fang)、慢(man)慢(man)挑選。
“我(wo)們家對面有一(yi)個東(dong)南向的房子，80平米多一(yi)點，賣出價格是1000萬，掛(gua)牌一個(ge)星期就成交(jiao)了。”周(zhou)雯稱，因為房子(zi)朝向(xiang)好，比較搶手，但也有(you)(you)許多二(er)手房無人問津。“有(you)(you)個(ge)47平米的房子(zi)，剛(gang)開始賣的時候標價700萬，現在降到580萬，但是好幾(ji)個(ge)月都沒有(you)(you)賣出去。”
在周雯(wen)看來(lai)(lai)，政策(ce)收緊(jin)下(xia)，房價會穩下(xia)來(lai)(lai)。
業(ye)內人(ren)士(shi)：銷(xiao)售(shou)增幅(fu)放(fang)緩，房企資金趨緊
合生創展集團華(hua)北區域公司營銷與資產經營中心副(fu)總(zong)監孟祥熙表示，中小房企(qi)銀行授信程度相對較低，銀行政策收緊，或采用促進銷售(shou)的方(fang)式尋(xun)求(qiu)回款。而(er)對于(yu)擴張型企(qi)業而(er)言，需(xu)要更多的資(zi)金(jin)融通量(liang)和資(zi)金(jin)能效(xiao)，融資(zi)下降必(bi)定(ding)要在(zai)一定(ding)程度上依靠銷售(shou)額(e)來(lai)尋(xun)求(qiu)資(zi)金(jin)鏈的穩(wen)定(ding)。
上(shang)海易居(ju)房地產研究院(yuan)副院(yuan)長楊紅旭(微(wei)博 博客(ke))指出，房企的資金面主要與銷(xiao)售回籠資金、融資有關。開(kai)(kai)發(fa)商(shang)(shang)2016年(nian)上(shang)半年(nian)資(zi)(zi)金最為寬裕，之后資(zi)(zi)金面逐步收緊(jin)，預計(ji)到明(ming)年(nian)，開(kai)(kai)發(fa)商(shang)(shang)會普遍感覺到資(zi)(zi)金緊(jin)張(zhang)。
“這與(yu)銷(xiao)售增(zeng)速有關(guan)，全國商(shang)品房新(xin)房銷售(shou)總(zong)(zong)金(jin)(jin)額(e)(e)(e)、總(zong)(zong)面(mian)積都(dou)(dou)是去(qu)年(nian)四(si)月份達到(dao)同(tong)(tong)比(bi)增(zeng)(zeng)幅(fu)最高峰(feng)，目前同(tong)(tong)比(bi)增(zeng)(zeng)幅(fu)都(dou)(dou)在下滑，預計(ji)明年(nian)是同(tong)(tong)比(bi)銷售(shou)金(jin)(jin)額(e)(e)(e)與(yu)面(mian)積都(dou)(dou)為負(fu)增(zeng)(zeng)長，同(tong)(tong)比(bi)下跌后會導致開發商(shang)回籠資金(jin)(jin)變(bian)少，資金(jin)(jin)面(mian)緊張(zhang)。”楊紅旭(xu)表示，今年(nian)以來房企銷售(shou)情況逐步變(bian)化，尤(you)其(qi)是在一二線以及(ji)環都(dou)(dou)市圈這類調控城市，今年(nian)銷售(shou)總(zong)(zong)金(jin)(jin)額(e)(e)(e)增(zeng)(zeng)速放緩(huan)，“估計(ji)到(dao)明年(nian)，全國房屋(wu)銷售(shou)總(zong)(zong)金(jin)(jin)額(e)(e)(e)出現同(tong)(tong)比(bi)下跌后，大企業增(zeng)(zeng)幅(fu)也會慢(man)(man)慢(man)(man)收窄，甚至(zhi)出現負(fu)增(zeng)(zeng)長。”
（來源《新京報》）