目前，在供地計劃大增指導下，前4月住宅用地推出量有明顯增加。業(ye)內人(ren)士認為，未(wei)來房企拿(na)地(di)門(men)檻(jian)將進一(yi)步(bu)提高，北上廣三大城(cheng)市(shi)(shi)的房地產新政料(liao)成土(tu)地出讓新樣板，有(you)可能向其他城(cheng)市(shi)(shi)擴圍。隨著核心城(cheng)市(shi)(shi)區(qu)域調控持(chi)續升(sheng)級，政府應該有(you)意愿將三四線城(cheng)市(shi)(shi)庫存(cun)去化到底，進而引導居民資產配置(zhi)向三四線城(cheng)市(shi)(shi)傾斜。
■部分城市土地供應增加
多方研(yan)究數(shu)據顯示，今年以來，一線城市土地供(gong)應量較2016年有顯著增加。中原(yuan)地產研究中心數據(ju)顯(xian)示(shi)，截至目前(qian)，今年50個重點城市賣地(di)收入合計為7645.3億元，與(yu)2016年同(tong)期不到5000億的水平相比(bi)，上漲53.3%。在供地(di)計劃大增(zeng)背景下(xia)，總體來(lai)(lai)看(kan)，前(qian)4月(yue)住宅(zhai)用地(di)推出(chu)量有明顯(xian)增(zeng)加。根據(ju)中國某院報告顯(xian)示(shi)，今年1至3月(yue)，全國住宅(zhai)用地(di)推出(chu)1.8億平方米(mi)，同(tong)比(bi)增(zeng)長(chang)5.7%，結束了2014年以來(lai)(lai)連續11個季度的同(tong)比(bi)下(xia)降趨勢(shi)。
中原地產研究中心統(tong)計(ji)數據也(ye)顯示，今年(nian)第一季(ji)度(du)，北上廣深四個(ge)城(cheng)市合計(ji)供應(ying)住宅類土(tu)地的規劃建筑面積(ji)達(da)520萬平(ping)方米，相比2016年(nian)同期上漲103%。
同時，與土地供應(ying)增加相對(dui)應(ying)的是(shi)，土地供給與庫存(cun)去化周(zhou)期掛鉤機制的建立(li)。4月初，國土資源部(bu)和住建部(bu)聯合發布通知(zhi)，通知(zhi)要(yao)求(qiu)對(dui)消化周期在(zai)36個月以上的(de)，應停止供地；36-18個月的(de)，要(yao)減少供地；12-6個月的(de)，要(yao)增加(jia)(jia)供地；6個月以下的(de)，不僅(jin)要(yao)顯著增加(jia)(jia)供地，還要(yao)加(jia)(jia)快供地節(jie)奏。這意味著房地產(chan)調控將從供給(gei)端作為突破口，建立長效機制。此(ci)后，北京(jing)、上海、杭(hang)州三(san)個城市(shi)，先后出(chu)臺土地出(chu)讓(rang)新政(zheng)策，對(dui)土地出(chu)讓(rang)中開發商自持的(de)部(bu)分、商辦用地等(deng)細則，做出(chu)更加(jia)(jia)詳盡而嚴格的(de)規定(ding)。
方正證券認為(wei)，該政(zheng)策是在供給端(duan)建立長效機制(zhi)的重要措(cuo)施，這(zhe)一機制有望快(kuai)速(su)鋪開(kai)，穩定市場預期。新政(zheng)策下，房企拿地門檻(jian)將進一步提高。如果三四線土地熱度(du)不減，不排除前述三城市的新政(zheng)策可能會成為土地出讓的新樣板(ban)，向其他城市擴圍。
■投資重點轉向三四線城(cheng)市
“在政策持續調(diao)控態勢(shi)下(xia)，一二線城市房價(jia)(jia)雖然得到抑制，但房價(jia)(jia)仍處于高位(wei)。一(yi)季(ji)度地價上(shang)(shang)揚，與(yu)開(kai)發商(shang)預(yu)期(qi)熱(re)點(dian)三四線(xian)城(cheng)市房(fang)價可能會上(shang)(shang)揚有關(guan)。去(qu)年以(yi)來需(xu)求出現了新(xin)變化，剛需(xu)持續向(xiang)環一二(er)線(xian)城(cheng)市的(de)外圍城(cheng)市外溢。”業內(nei)人士認(ren)為，隨著市場的(de)變化，開(kai)發商(shang)認(ren)為這些(xie)環一二(er)線(xian)城(cheng)市房(fang)價未來空間較大，因而(er)投資的(de)新(xin)熱(re)點(dian)開(kai)始逐(zhu)漸轉向(xiang)這些(xie)城(cheng)市。
“部分開發商(shang)決定響應政策、遵循定價要求，在增強資(zi)產(chan)流動性(xing)的同(tong)時(shi)收獲(huo)可觀利(li)潤。個(ge)別開發商(shang)仍希望調(diao)控政(zheng)策只是暫(zan)時措施，只待(dai)‘風頭(tou)’一(yi)過再以更高價格(ge)出(chu)售。”業內人士認(ren)為，在此背景(jing)下住宅價格(ge)如果再次(ci)加速(su)上漲，很可(ke)能(neng)會催生新一(yi)輪的調(diao)控政(zheng)策加碼。
業(ye)內人(ren)士認為(wei)，地(di)產行業(ye)的(de)融資供(gong)應(ying)將保持穩定，房企投資重點將轉向三四線城(cheng)市。而監管層可(ke)能會加大在三四線城市(shi)(shi)的調控措施，同時為(wei)一二線城市(shi)(shi)的房價降溫，開發商接下來(lai)面對的壓力可(ke)能會比外(wai)界想象(xiang)的要大。
興業證券(quan)分析師閻(yan)常(chang)銘認為，隨著核心城市區域調控(kong)持續升(sheng)級，政府應該有意愿將(jiang)三四線城市庫存去化進(jin)行到底，進(jin)而引導居民資產(chan)配置向三四線城市傾斜(xie)。 (來源：《中國證券報》）