業內專家認為，樓市出(chu)現的(de)調(diao)整既(ji)是(shi)正常的(de)，也是(shi)宏觀調(diao)控一直所(suo)引導追求的(de)。堅持控制投資投機性需(xu)求，不盲目(mu)擴大杠(gang)桿，住房金融就不會引發系統性風險(xian)。
如(ru)何看待(dai)增速(su)放緩？
百(bai)城房價連漲23個月后首次下(xia)跌(die)，但(dan)告別(bie)高增速不(bu)意(yi)味(wei)著市(shi)場(chang)終結
“我對(dui)住宅市(shi)場不看好。我認為中(zhong)國的房(fang)地產就(jiu)是泰坦尼克號，馬上就(jiu)要撞到前面的冰山。”5月底(di)，SOHO中(zhong)國董(dong)事長潘石(shi)屹(yi)的“高調看空”，讓樓市(shi)走向再次成為焦點(dian)。
交易清淡、供需緊(jin)張緩解是今年樓市降溫最(zui)直(zhi)接(jie)的(de)(de)表現。端午節期(qi)間，北京住宅交易量創下7年來(lai)的(de)(de)同期(qi)新低。國家統(tong)計局數據也顯示，今年前4月(yue)(yue)，我(wo)國商品(pin)房(fang)銷售面(mian)積同比(bi)下降6.9%。“同一片區，去年夏天中(zhong)介還說(shuo)沒房(fang)源，結果(guo)這(zhe)倆(lia)月(yue)(yue)居然帶我(wo)們看(kan)了(le)50多(duo)套房(fang)。”上月(yue)(yue)在(zai)北京西南二環(huan)買下一套二手房(fang)的(de)(de)蔡(cai)女士(shi)很感慨。
部分城(cheng)市(shi)房(fang)價(jia)止漲甚(shen)至(zhi)下(xia)跌，被認為是(shi)樓(lou)市(shi)分化、降溫的標志。國(guo)家統計(ji)局數據顯示，4月(yue)(yue)份70個(ge)大中(zhong)城(cheng)市(shi)住宅(zhai)銷(xiao)售價(jia)格環比下(xia)降的城(cheng)市(shi)繼(ji)續增加，且首(shou)次出現區(qu)域性價(jia)格回調(diao)。中(zhong)國(guo)指數研(yan)究院的數據也顯示，今年5月(yue)(yue)全國(guo)100個(ge)城(cheng)市(shi)新建(jian)住宅(zhai)平均價(jia)格環比下(xia)跌0.32%，是(shi)2012年6月(yue)(yue)以來連續環比上漲23個(ge)月(yue)(yue)后首(shou)次下(xia)跌。
外資機(ji)構集(ji)體(ti)唱衰(shuai)(shuai)也為中(zhong)國(guo)樓市增添了(le)一(yi)抹悲觀。5月，穆迪宣布(bu)將(jiang)中(zhong)國(guo)房(fang)(fang)地(di)(di)(di)產(chan)業(ye)預(yu)期從此前(qian)維持(chi)了(le)18個(ge)月的(de)(de)“穩定”調整為“負面”。投行巴克萊預(yu)計中(zhong)國(guo)內地(di)(di)(di)房(fang)(fang)地(di)(di)(di)產(chan)的(de)(de)衰(shuai)(shuai)退趨勢將(jiang)延續(xu)至2015年(nian)。瑞銀則(ze)指出，房(fang)(fang)地(di)(di)(di)產(chan)持(chi)續(xu)大幅下滑將(jiang)是未(wei)來(lai)兩(liang)年(nian)中(zhong)國(guo)經濟面臨(lin)的(de)(de)最大下行風險，中(zhong)國(guo)的(de)(de)房(fang)(fang)地(di)(di)(di)產(chan)市場正面臨(lin)拐點(dian)。
“拐點”“惡(e)化”“負面”……中(zhong)國樓市果真進入(ru)下行通道了嗎？
增速下(xia)降并不等于負增長(chang)。在住房(fang)和城鄉(xiang)建設部總經濟師馮(feng)俊看來(lai)，新開(kai)工面(mian)積、成交量出現(xian)同(tong)比負增長(chang)，是(shi)由于2013年同(tong)期(qi)的基數過大。如果與2008年至2012年同(tong)期(qi)指標相(xiang)比，仍屬正(zheng)常(chang)增長(chang)。“過去(qu)增速那么高，現(xian)在下(xia)降些也是(shi)市(shi)場正(zheng)常(chang)調節(jie)。”
受不動產的特性影響，市場分化(hua)不僅是正常調(diao)節，也是發展(zhan)主流。清華大學房(fang)地產研究所所長劉洪玉分析(xi)，今年4月(yue)，部(bu)分城市房(fang)價出現(xian)環(huan)比下(xia)降的原(yuan)因有(you)三：其一，當地居民住房(fang)保(bao)有(you)水平偏高，其二(er)，產業結構調(diao)整過(guo)程(cheng)中部(bu)分制造(zao)業人口隨企業遷出了該區域；其三，該區域存在(zai)住房(fang)供給過(guo)量或價格過(guo)高問題(ti)。房(fang)價下(xia)降屬于正常的市場調(diao)節。
房地產市(shi)場(chang)既然(ran)是(shi)市(shi)場(chang)，波動就是(shi)不可避(bi)免的規(gui)律。住(zhu)建(jian)部政策研究中心主任秦虹認為，經過十幾(ji)年的高速(su)增長(chang)(chang)，住(zhu)房市(shi)場(chang)目(mu)前已邁(mai)入高基(ji)數(shu)低增長(chang)(chang)的發(fa)展階段，這(zhe)是(shi)必(bi)然(ran)趨勢。“行業(ye)增速(su)調整(zheng)并不意味著市(shi)場(chang)的終結。上漲就是(shi)錯誤，下(xia)跌就是(shi)‘崩盤’，這(zhe)樣的分(fen)析(xi)值(zhi)得商榷。”
對(dui)于外資(zi)機(ji)(ji)(ji)構(gou)(gou)的集體唱空，秦虹分析(xi)，一方(fang)面，一些外資(zi)機(ji)(ji)(ji)構(gou)(gou)對(dui)中(zhong)(zhong)國市(shi)(shi)(shi)場(chang)(chang)的特殊性并不(bu)了(le)解，比如父母幫(bang)子女購房、全世(shi)界最高的首付比例(li)等，將國外市(shi)(shi)(shi)場(chang)(chang)特點套用到中(zhong)(zhong)國市(shi)(shi)(shi)場(chang)(chang)分析(xi)難免有(you)偏(pian)頗。另一方(fang)面，一些外資(zi)機(ji)(ji)(ji)構(gou)(gou)的數(shu)據(ju)也缺乏科(ke)學(xue)支撐。“比如有(you)一份研究報告稱2013年中(zhong)(zhong)國城市(shi)(shi)(shi)竣(jun)工住(zhu)房面積達(da)25.96億平(ping)方(fang)米，比國家統計局(ju)數(shu)據(ju)高了(le)一倍多(duo)。據(ju)此計算，對(dui)市(shi)(shi)(shi)場(chang)(chang)走勢的判斷就會有(you)很大不(bu)同。”
會不會出現(xian)“次貸危機”“日式崩盤”？
不會出現斷崖式暴跌，需防范價格增長過快導致市場脫離實際使用需求
“房地產(chan)(chan)業(ye)是國(guo)民經(jing)濟的重要組成部分，房地產(chan)(chan)業(ye)的健康發(fa)展對(dui)宏觀經(jing)濟尤為重要。”秦(qin)虹介紹(shao)，我國(guo)房地產(chan)(chan)業(ye)產(chan)(chan)業(ye)鏈較(jiao)長，上下(xia)游涉及幾十個產(chan)(chan)業(ye)，影響面(mian)較(jiao)廣。
更(geng)重(zhong)要的(de)是(shi)，作為資金密集型行業，樓市平穩(wen)直接關系到金融安全(quan)。劉(liu)洪玉提(ti)供(gong)的(de)數據顯(xian)示，2012年我國全(quan)部貸(dai)(dai)(dai)(dai)款(kuan)(kuan)余(yu)額(e)(e)(e)、房(fang)地(di)產(chan)(chan)貸(dai)(dai)(dai)(dai)款(kuan)(kuan)余(yu)額(e)(e)(e)、房(fang)地(di)產(chan)(chan)開發貸(dai)(dai)(dai)(dai)款(kuan)(kuan)余(yu)額(e)(e)(e)和(he)個人住房(fang)抵押(ya)貸(dai)(dai)(dai)(dai)款(kuan)(kuan)余(yu)額(e)(e)(e)分別是(shi)1998年的(de)8、39、19和(he)190倍(bei)。秦虹也(ye)認為，2013年房(fang)地(di)產(chan)(chan)開發貸(dai)(dai)(dai)(dai)款(kuan)(kuan)占(zhan)機構各項貸(dai)(dai)(dai)(dai)款(kuan)(kuan)余(yu)額(e)(e)(e)的(de)6.6%，個人購(gou)房(fang)貸(dai)(dai)(dai)(dai)款(kuan)(kuan)余(yu)額(e)(e)(e)占(zhan)14.1%，一(yi)旦市場(chang)出現較大波動將(jiang)對金融安全(quan)產(chan)(chan)生不(bu)利影響。
此次(ci)樓市(shi)調(diao)整(zheng)是近十(shi)幾年來首(shou)次(ci)非行政干(gan)預因素導致的市(shi)場波動(dong)，也引發輿(yu)論格(ge)外關注。
“過去十年(nian)中國房(fang)地(di)產(chan)市(shi)(shi)(shi)場每3至4年(nian)也會(hui)出(chu)(chu)現(xian)周(zhou)期(qi)性調(diao)整(zheng)(zheng)。但相(xiang)比2008年(nian)、2011年(nian)政策性壓(ya)制導致(zhi)(zhi)的市(shi)(shi)(shi)場調(diao)整(zheng)(zheng)，本(ben)次樓(lou)(lou)市(shi)(shi)(shi)變化是(shi)歷史上首次出(chu)(chu)現(xian)的非政策因(yin)素導致(zhi)(zhi)的市(shi)(shi)(shi)場降溫，可能會(hui)導致(zhi)(zhi)本(ben)輪調(diao)整(zheng)(zheng)周(zhou)期(qi)較長深度較深。”中原地(di)產(chan)首席分(fen)析(xi)師張(zhang)大偉說，本(ben)次出(chu)(chu)現(xian)調(diao)整(zheng)(zheng)的原因(yin)有(you)三：一是(shi)資金價(jia)格(ge)上漲導致(zhi)(zhi)房(fang)地(di)產(chan)按揭(jie)、開發信貸收(shou)緊(jin)(jin)，房(fang)地(di)產(chan)不得不“讓利跑量”；二是(shi)全國總體樓(lou)(lou)市(shi)(shi)(shi)供應告別絕對短缺，三四線城市(shi)(shi)(shi)出(chu)(chu)現(xian)供應過剩；三是(shi)自住房(fang)增加供應、房(fang)貸緊(jin)(jin)縮及樓(lou)(lou)市(shi)(shi)(shi)負(fu)面(mian)新聞增多的情(qing)況下，購房(fang)者(zhe)預期(qi)出(chu)(chu)現(xian)變化。
正是基(ji)于以上原因，當三(san)四線(xian)城(cheng)市陸(lu)續(xu)出現供應(ying)過(guo)量、價格停滯甚至下(xia)跌時，人們擔(dan)憂“斷供”蔓延引(yin)發美國式(shi)(shi)“次貸(dai)危機”。另一方面，盡管目前(qian)(qian)一二線(xian)樓市還處于增幅收窄的(de)上升通道(dao)，但(dan)過(guo)去一年豪賭“地(di)王”的(de)大量房地(di)產企業在目前(qian)(qian)的(de)融資(zi)環(huan)境下(xia)會(hui)否遭遇資(zi)金鏈斷裂，從而引(yin)發多米諾效應(ying)，導致日本式(shi)(shi)的(de)“斷崖式(shi)(shi)暴跌”，也(ye)是市場所擔(dan)心的(de)。
“我們(men)不可(ke)能出現美(mei)(mei)國(guo)(guo)式(shi)的次貸危機。在美(mei)(mei)國(guo)(guo)，金(jin)融(rong)機構在全部存量(liang)住(zhu)房中(zhong)擁有的權益(yi)超過50%，而我國(guo)(guo)住(zhu)房金(jin)融(rong)發展水平遠(yuan)遠(yuan)比不上美(mei)(mei)國(guo)(guo)的水平。”劉洪玉說。
國家發改委經濟(ji)研究所(suo)(suo)副所(suo)(suo)長(chang)宋立(li)分析，日本房價出現整體趨勢化下降(jiang)時，城市(shi)化率約(yue)為60%至70%。而日前(qian)中(zhong)國公布的53.73%的城鎮(zhen)化率實(shi)則為勞動力的城市(shi)化率。“按(an)原住人(ren)口和(he)舉家轉移人(ren)口數的比例嚴格來算，中(zhong)國真正的城市(shi)化率不超(chao)過40%。因此房價不會出現外界(jie)所(suo)(suo)說的暴跌風險。當前(qian)房地產市(shi)場(chang)沒有進入(ru)趨勢性(xing)下降(jiang)，只是階段性(xing)調(diao)整。”
劉洪玉也(ye)認(ren)為，日(ri)本地(di)價(jia)泡沫的(de)(de)破滅，市(shi)(shi)場(chang)飽和、價(jia)格過(guo)高是內(nei)因(yin)，日(ri)元急速(su)貶值、股市(shi)(shi)暴(bao)跌(die)(die)是外因(yin)。而(er)我國還處于快速(su)城鎮化發展(zhan)過(guo)程中，住房(fang)市(shi)(shi)場(chang)有實際(ji)的(de)(de)使用(yong)(yong)需(xu)求支(zhi)撐。“中國樓市(shi)(shi)不會出現所(suo)謂斷崖式暴(bao)跌(die)(die)。我們需(xu)要(yao)防范的(de)(de)，主要(yao)是價(jia)格增長過(guo)快導致(zhi)的(de)(de)住房(fang)市(shi)(shi)場(chang)脫離實際(ji)使用(yong)(yong)需(xu)求支(zhi)撐的(de)(de)情況，因(yin)此我們要(yao)下大(da)力氣確(que)保(bao)住房(fang)價(jia)格的(de)(de)基本穩定。”
房地產金融風險究竟(jing)多大(da)？
“影子銀(yin)行”規模未(wei)知(zhi)是最大風險(xian)，住房金融不盲目擴大杠桿就不會(hui)引發系統(tong)性風險(xian)
盡管樓市并未(wei)進入趨勢(shi)性下降，但并非(fei)毫無風險。“中國(guo)房(fang)地(di)產金融風險主要(yao)源(yuan)于(yu)房(fang)地(di)產開發貸(dai)款。”劉洪玉(yu)坦言。
去年下(xia)半(ban)年，信(xin)貸(dai)政策趨緊，多(duo)數房地(di)產(chan)企業無法從銀行系統獲得貸(dai)款，不得不借助夾層融資(zi)、地(di)產(chan)信(xin)托(tuo)、基(ji)金子(zi)公司、私募基(ji)金、海外(wai)發(fa)債等“影(ying)子(zi)銀行”，來完成土地(di)購置、開(kai)發(fa)建設與資(zi)產(chan)運(yun)營(ying)。今年5月，53家信(xin)托(tuo)公司參與發(fa)行了306只(zhi)固定收益類信(xin)托(tuo)產(chan)品(pin)。
“影子銀行”無疑推(tui)高了房地(di)產企業的融資成(cheng)本，以(yi)其中(zhong)最“便宜(yi)”的境外美元債券(quan)為例，折合目前匯率(lv)，企業融資成(cheng)本在(zai)7%與17%之間(jian)。
“‘影子銀行(xing)’的(de)(de)參(can)與，一(yi)方面提高(gao)了(le)(le)房地產行(xing)業(ye)的(de)(de)投(tou)資(zi)能力(li)，導致更激(ji)烈的(de)(de)土地出讓市(shi)場(chang)競爭和更高(gao)的(de)(de)地價，另一(yi)方面也提高(gao)了(le)(le)相(xiang)關房地產企業(ye)的(de)(de)杠(gang)桿(gan)水平，降低了(le)(le)其抵御(yu)市(shi)場(chang)風(feng)險的(de)(de)能力(li)。”劉洪玉說。
房地(di)產(chan)業(ye)(ye)通過“影子銀行(xing)”融資的(de)規模不詳，也是業(ye)(ye)界擔憂所在。今年以來，惠州(zhou)光耀(yao)、寧(ning)波興(xing)潤、青(qing)島(dao)君利豪等房企均傳出資金鏈危機，而這(zhe)些房企的(de)隕落(luo)都成為多米諾骨牌的(de)第一張，引發了眾多民間借貸糾紛。
“沒(mei)有機構可以(yi)統計出目前房地產行業通(tong)過影(ying)子(zi)銀行融資的具體規(gui)模，可能它比我們(men)能想(xiang)到的要多。而這種未知(zhi)是最(zui)大的風險。”張大偉說。
不(bu)過，“影子銀(yin)行”的問題已引起(qi)相關(guan)部門的高度(du)重(zhong)視(shi)，目(mu)前與(yu)房地產相關(guan)的金融(rong)機構(gou)都(dou)在評估和(he)防范風險。業內預計房地產信托等通(tong)道類業務今年規模將(jiang)會大(da)減。
秦(qin)虹也認為，盡(jin)管今年(nian)前4月個(ge)人按揭(jie)貸款偏緊，對(dui)企業回款影響很大，“但只(zhi)要我(wo)(wo)們堅(jian)持(chi)不搞(gao)美(mei)國式的(de)零首付(fu)或(huo)低首付(fu)，堅(jian)持(chi)控(kong)制投資投機性需(xu)求，不盲目擴大杠桿(gan)，我(wo)(wo)國的(de)住(zhu)房金融(rong)就(jiu)不會引發(fa)系統性風險。”
樓市(shi)還有機遇嗎？
雖然(ran)不再是(shi)人人彎腰就可以撿到黃金(jin)的時代，但白銀(yin)仍然(ran)是(shi)貴金(jin)屬
在業內(nei)專家(jia)看(kan)來(lai)，目前(qian)樓市出(chu)現(xian)的(de)調整既是(shi)正常的(de)，也是(shi)宏觀調控(kong)一直(zhi)所引導追求的(de)。
“目(mu)前出(chu)現(xian)的(de)(de)調(diao)整(zheng)，是我國住(zhu)房(fang)市場迎來(lai)(lai)的(de)(de)一(yi)次難得(de)的(de)(de)自我調(diao)整(zheng)機會，大趨(qu)勢正朝(chao)著中央政府過(guo)去幾年來(lai)(lai)一(yi)直追求的(de)(de)樓市合理(li)回(hui)歸的(de)(de)方向發(fa)(fa)展，是政府和(he)包括絕大部分開發(fa)(fa)商(shang)在內(nei)的(de)(de)社(she)會各界普遍期盼的(de)(de)，非(fei)常有(you)利于住(zhu)房(fang)市場的(de)(de)持續(xu)健康穩(wen)定發(fa)(fa)展。所以(yi)中央政府層(ceng)面暫時(shi)還沒(mei)有(you)‘救市’的(de)(de)需(xu)要。”劉洪玉說(shuo)。
調整期的中(zhong)(zhong)國(guo)樓市(shi)仍充(chong)滿機會。在(zai)房地(di)產領軍企業(ye)萬科(ke)集團總裁郁(yu)亮看來，中(zhong)(zhong)國(guo)房地(di)產行業(ye)已經度過了它的黃(huang)金(jin)歲(sui)月(yue)，進入了白銀時(shi)(shi)代。“雖(sui)然(ran)不再是(shi)人人彎腰就可(ke)以(yi)撿到黃(huang)金(jin)的時(shi)(shi)代，但白銀仍然(ran)是(shi)貴金(jin)屬(shu)。”
秦虹分析，目前我國24—28歲的人口有1.2億人，其中約8000萬人在城鎮生活，他們是目前剛需的主體。而39—49歲的則是高儲蓄人口的主體，他們是改善型需求的購房者。“中國的人口結構正處于兩者疊加的高位期，因此未來房地產的需求仍然很大。”
(據(ju)《人(ren)民日報》）